Кредитование физических лиц на примере коммерческого банка ОАО "Белинвестбанк"

Думается, однако, что белорусские  коммерческие банки и страховые  компании могли бы наладить более  тесное сотрудничество для более  широкого внедрения в отечественную  практику так называемого кредитного страхования жизни физических лиц. На Западе это страхование, являющееся разновидностью страхования физических лиц на случай их смерти, получило очень  широкое распространение. Там банк или ссудная касса, выдавая кредит лицам, приобретающим в рассрочку  жилые дома или товары длительного  пользования, одновременно страхует этих ссудополучателей посредством продажи  им страховых полисов. Если же застрахованный умирает, не успев погасить полученной ссуды, то его кредитная задолженность  возмещается кредитором из соответствующей  страховой суммы. Таким образом, страховые полисы становятся инструментом обеспечения потребительских ссуд банков.

Параллельно отечественным  страховым компаниям и коммерческим банкам, наверное, стоило бы возродить  практику страхования выдаваемых потребительских  и ипотечных жилищных ссуд. Вполне могли бы отечественные банки  применять и такую форму обеспечения  ипотечных жилищных ссуд, как залог  денежных средств, вносимых индивидуальными  заемщиками на отдельные (специальные) счета в банках. В рамках данной кредитной схемы заемщик предварительно размещает на специальном счете  в банке некоторую денежную сумму (часть или весь платеж), которая  и служит обеспечением ипотеки. Денежные средства, числящиеся на указанном  банковском счете, имеют строго целевое  назначение и могут быть использованы только для погашения ранее выданного  ипотечного кредита. Если заемщик осуществляет платеж, который меньше, чем требуемый  в случае ипотеки с равномерными платежами, то разница покрывается  за счет ранее заложенных денежных средств. В итоге кредитор получает ту же самую сумму долга, которую  он получил в случае предоставления клиенту ипотечной ссуды с  равномерными платежами. Пока же залог  денежных средств на депозитных счетах используется отечественными банкирами  в качестве ссудного обеспечения  в основном при краткосрочном  кредитовании корпоративной клиентуры.

Хотя отечественный рынок  корпоративных акций развит очень  слабо, капитализация и емкость  его невелики, акции многих наших  деловых предприятий малопривлекательные, недостаточно надежны и обладают низкой ликвидностью и доходностью, тем не менее белорусским банкам надо, по возможности, развивать и  операции по кредитованию затрат физических лиц на приобретение наиболее надежных корпоративных акций, нефтяных компаний и эти ценные бумаги, находящиеся  на руках у населения, также могут быть средством обеспечения вновь выдаваемого банковского ипотечного жилищного кредита.

Преимущественным направлением в области снижения рисков в данном направлении кредитования являются внедрение в порядке эксперимента системы жилищных строительных сбережений.

Самого пристального внимания со стороны белорусских банков заслуживает  опыт их зарубежных коллег в части  организации более широкого приема от граждан срочных и сберегательных вкладов различного целевого назначения с последующим предоставлением их владельцам кратко- средне- и долгосрочных ссуд на кооперативное и индивидуальное жилищное, строительство. Все эти виды банковских частных вкладов и кредитов имеют у нас неплохие перспективы. При этом белорусское государство, по-видимому, должно оказывать более весомую кредитно-финансовую поддержку таким специальным системам целевых, срочных и жилищно-сберегательных вкладов населения, выплачивая частным вкладчикам по их вкладам депозитные проценты в повышенных размерах, строительные сберегательные премии (дотации), и освобождать процентные доходы по указанным вкладам от налогообложения.

Широкое внедрение в отечественную  практику таких целевых, срочных  и жилищно-сберегательных вкладов  населения способствовало бы развитию активных операций белорусских банков по ипотечному жилищному кредитованию, укреплению ресурсно-депозитной базы и долгосрочного ресурсного потенциала наших банков, более широкому привлечению  на обслуживание в банки новых  частных клиентов, а также позволило  бы эффективнее сдерживать дальнейший рост наиболее динамичных денежных агрегатов  МО и Ml и несколько замедлить скорость обращения денег внутри страны.

Одной из форм ипотечного кредитования является страхование в сфере  банковского кредитования жилищного  строительства.

Целесообразность использования  страхования в сфере банковского  кредитования жилищного строительства  обусловлена следующими факторами:

- необходимостью создания экономического механизма гарантирования прав граждан при уничтожении или повреждении жилья;

- обеспечением своевременного  возврата кредита в случае  имущественных потерь кредитополучателя;

- возможностью использования  средств страхового фонда в сфере банковского кредитования жилищного строительства.

В мировой практике банковского  кредитования жилищного строительства, основу которого составляет ипотечный  кредит, при заключении кредитного договора кредитополучатель (заемщик) одновременно обязан заключить договор  страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитодатель (кредитор). Если кредитополучатель  уклоняется от заключения либо пролонгации  договора страхования, это может  служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора. Обязательным условием договора по ипотеке является страхование недвижимого имущества  за счет кредитополучателя. В случае, когда полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательства  по ипотечному кредиту, предмет ипотеки  может быть застрахован на меньшую  сумму.

Страховые услуги, предлагаемые совместно страховыми компаниями и  банками при ипотечном кредитовании, включают: накопительное страхование  жизни кредитополучателя; страхование  граждан от несчастных случаев и  болезней; страхование имущества, являющегося  предметом ипотеки; страхование  финансового риска потери работы кредитополучателем; страхование возможных  судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением  права кредитного учреждения на взыскание  предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий кредитного договора; страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости.

В общем виде в сфере  банковского кредитования приобретения и строительства жилья все  вышеперечисленные направления  классифицируются (рис.3.1) в зависимости  от объекта страхования следующим  образом:

- имущественное страхование;

- страхование ответственности;

- страхование жизни и  от несчастных случаев;

- страхование финансовых  рисков.

Имущественное страхование, включающее страхование предмета ипотеки  от утраты и повреждения и титульное  страхование, является обязательным при  предоставлении жилищного кредита. При страховании титула недвижимости страховой полис обычно оплачивается покупателем недвижимости, при этом страховая стоимость часто равна  стоимости приобретаемой недвижимости. Достаточно широко используется двойное  страхование титула - одновременно кредитополучателем-покупателем и  кредитодателем. Двойное страхование  титула обусловлено неточностями или  непредвиденными обстоятельствами указания последнего владельца недвижимости [8].

Страхование ответственности  служит основным способом минимизации  кредитного риска кредитодателя. Страхователем  выступает кредитодатель, страховым  случаем является невыполнение кредитополучателем обязательств по возврату жилищного  кредита. При отказе или невозможности  участника кредитного процесса выполнить  свои обязательства погашение предоставленного банком кредита осуществляет страховая  организация. Страхователь возмещает  кредитору потери по застрахованному  кредиту, причем страховая сумма  может покрывать сумму кредита  полностью или в определенной доле к кредиту в соответствии с договором страхования.

Страхование финансовых рисков позволяет кредитодателю быть уверенным  в погашении кредита, независимо от изменений в карьере кредитополучателя.

С целью большего снижения рисков применяют дополнительное страхование, или перестрахование, которое может  включать перестрахование как предыдущих страхователей, так и непосредственно страховщиков на предмет обязательств по кредиту, недвижимости, титула недвижимости и ее оценки.

Рис. 3.1 Виды страхования  при банковском ипотечном кредитовании жилищного строительства

Страхование жизни и от несчастных случаев кредитополучателя  является необходимым условием жилищного  кредитования. Страхователь заключает  договор страхования жизни в  целях накопления средств для покупки квартиры или дома. После накопления 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит. При этом страховая сумма определяется в объеме, равном размеру кредита и процентов по нему, и в случае смерти кредитополучателя обеспечивается полный возврат кредита с процентами. Как правило, срок страхования равен сроку возврата кредита (5-15 лет). Причем, в условиях высокого уровня инфляции данный вид страхования, рассчитанный на долговременный период, предусматривает небольшую доходность.

Мировая практика показывает, что при среднемесячном уровне инфляции свыше 7% нецелесообразно страхование  жизни, а при уровне инфляции 10-12% - уменьшается спрос на все другие страховые услуги.

В настоящее время на территории Беларуси застраховано менее 10% всех потенциальных  рисков (в экономически развитых странах 90-95%). Удельный вес взносов по страхованию  жизни и страхованию от несчастных случаев составляет не более 2% общего объема страховых взносов; доля взносов добровольного страхования имущества граждан - менее 12%; страхования строительно-монтажных рисков - менее 1%.

Управление рисками в  сфере банковского кредитования жилищного строительства в Беларуси осуществляется посредством повышения  процентной ставки по кредиту, сокращением  срока кредитования и выбором  высоколиквидного залога.

В целях активизации процесса становления и развития системы  банковского жилищного кредитования в 2001 г. в Республике Беларусь принята  Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, предусматривающая  создание необходимых экономических  и правовых условий ипотечного кредитования в нашей стране. В качестве первоочередных мер предусматривается принятие закона о страховании ответственности  при осуществлении ипотечного жилищного  кредитования, предусматривающего включение  в стандартную процедуру кредитования страхования предмета ипотеки, жизни  заемщика и ответственности кредитополучателя  в случае неисполнения обязательств по кредиту.

Кроме этого, в целях развития добровольных видов страхования  в сфере банковского кредитования жилищного строительства представляется целесообразным развитие накопительного страхования жизни, объединяющего  два процесса: ипотечное кредитование и страхование жизни; использование  долгосрочных страховых резервов в  качестве дополнительных инвестиционных источников жилищного строительства.

На современном этапе  создания института страхования  в жилищной сфере важным является расширение номенклатуры страховых  услуг, и объединение смежных  с жилищным кредитованием видов  страхования в единые инвестиционно-страховые  блоки.

Одновременно, в жилищное законодательство целесообразно ввести понятие "жилищное страхование" и  определить принципы страхования жилья, предоставляющие применять широкий  спектр страховых программ по защите имущественных прав граждан на жилье.

Реализация названных  мероприятий будет сопровождаться введением стандартных процедур страхования жилья и возмещения ущерба при наступлении страховых  случаев; адаптацией мировой практики к особенностям регионального развития республики и уровню платежеспособности отечественных страхователей; выбором  страховых рисков и методов их оценки; формированием спроса населения  на страховые услуги и решением других проблем для развития страхования  в сфере банковского кредитования жилищного строительства в Республике Беларусь.

Бескризисное развитие рынка  потребительских кредитов требует  от банков отстройки системы управления рисками на данном сегменте рынка. Весь процесс потребительского кредитования в банках должен опираться на комплекс отлаженных процедур, формализующих  на основе четких критериев работу с заемщиками. Основой системы  управления рисками должно стать  совершенствование автоматизации  ключевых аналитических процессов  банковского ритейла, повсеместное применение скоринговых систем, предназначенных для определения кредитоспособности потенциальных заемщиков и их поведенческого анализа. Существенную роль в минимизации рисков, безусловно, может сыграть развитие сети кредитных бюро, в которых будет аккумулироваться информация не только по корпоративным заемщикам, но и по физическим лицам, получающим потребительские займы.

Значимым элементом системы  управления рисками может стать  сотрудничество банков и страховых  компаний в сфере потребительского кредитования. Страховые компании уже  начали предлагать услуги по страхованию  жизни и здоровья заемщиков, дающие дополнительные гарантии по выплате  задолженности перед банком. Конечно, это незначительно удорожает  кредит для конечного заемщика, однако устойчивость системы в целом  возрастет, что позволит избежать невозврата потребительских кредитов и банковского  кризиса.

Если вышеназванные проблемы будут решаться, то в не столь  отдаленном будущем в Республике Беларусь действительно может начаться бум потребительского кредитования, при котором ссуды получат  до 30-50% экономически активного населения  по сравнению с сегодняшними 8-10%.