Автор работы: Пользователь скрыл имя, 26 Апреля 2013 в 10:32, курсовая работа
В ходе работы над проектом предполагается активное изучение рынка стройматериалов, стоимости строительных работ, изучение технологии строительства как одного коттеджа, так и общей структуры поселка, стоимость строительства возможных центров отдыха и развлечений (теннисный корт, кафе-бар, магазин и т.д.), составление сметы затрат на проект. Также неотъемлемой частью проекта является изучение покупательского спроса на жилье подобного характера. Изучение конкуренции (в частности, коттеджного поселка «Золотая горка» Минского района и поселка «Форт» на расстоянии 20 см от МКАД). Изучение опыта строительства элитного поселка в России.
I. Резюме 5
1. Суть проекта 5
2. Эффективность проекта 6
3. Потенциал рынка 8
II. Анализ рынка загородной недвижимости 10
1. Анализ спроса на рынке загородной недвижимости; 10
2. Анализ предложения на рынке загородной недвижимости 13
3. Общая характеристика рынка коттеджных поселков 17
III. Маркетинговая концепция 25
1. Анализ местоположения коттеджного поселка: транспортная доступность и окружение 25
2. Целевые группы потребителей 26
3. Позиционирование поселка 26
4. Определение конкурентного преимущества проекта (оригинальные идеи); 27
5. Ценообразование 28
6. Анализ проекта, его сильные и слабые стороны 28
IV. Архитектурно-строительная концепция 34
1. Количество, метражи домов и площадь участков: 34
• Оптимальное соотношение площади пятен застройки к общей площади участка; 34
• Возможность корректировки количества домов, в зависимости от объективных факторов или в целях повышения уровня прибыльности проекта; 35
• Обоснование площади отдельных объектов с учетом маркетинговой концепции 36
2. Архитектурно-планировочные решения 36
• Определение наиболее оптимального архитектурного стиля поселка 36
• Определение наиболее эффективных архитектурных решений с точки зрения маркетинговой концепции 36
• Рекомендации по созданию архитектурных проектов на основании схожих проектов с указанием необходимых изменений и дополнений, выявленных на основе изучения потребительского спроса 37
• Фотоизображения существующих проектов, схожих по базовым параметрам 38
3. Инфраструктура, благоустройство, обеспечение безопасности 39
• Рекомендации по возведению объектов социально-культурного и досугового назначения 39
• Планирование благоустройства территории по объемам и срокам 41
• Варианты обеспечения уровня безопасности общей территории и отдельных домовладений 46
• Варианты эксплуатации поселка. Расчет ежемесячных затрат на эксплуатацию 46
4. Инженерное обеспечение 47
• Характеристика необходимых инженерных коммуникаций для функционирования коттеджного поселка и объектов инфраструктуры 47
V. Программа по реализации коттеджного поселка 49
1. Стратегия продаж и программа продаж 49
2. Стратегия коммуникации 54
3. Рекламная политика и программа PR-мероприятий 59
4. Методы стимулирования продаж 65
VI. Организационная часть 69
1. Персонал компании 69
2. Определение списка кандидатов на проведение подрядных работ по направлениям с описанием сильных и слабых сторон 69
3. Определение списка уполномоченных риэлтерских копаний по организации продаж коттеджного поселка с описанием сильных и слабых сторон 70
4. Перечень мероприятий по осуществлению проекта 70
5. Очередность коттеджной застройки 70
6. График освоения инвестиций 72
VII. Финансовый план 74
1. Основные допущения и нормативы для финансово-экономических расчетов (в т. ч. платежи по налогам, инфляция, издержки, способ отнесения выплат) 74
2. Смета затрат на проект в соответствии с основными составляющими 74
• Земельный участок 74
• Коммуникации и инженерно-техническое обеспечение поселка 75
Сумма 75
100789160 75
• Строительство 75
• Маркетинг и реклама 76
• Эксплуатация 77
• Расчёт культурно-досуговых и вспомогательных объектов 77
Расчет стоимости работ по благоустройству 78
Расчет стоимости установки охранных систем 78
Налоговые отчисления (во все бюджетные и внебюджетные фонды) 79
Сметная стоимость проекта 80
3. Источники, объемы и сроки финансирования 85
4. План продаж 85
5. Изучение существующих финансовых параметров проекта и предложение путей максимизации доходной составляющей проекта 86
VIII. Аналитическая часть 87
1. Анализ экономической эффективности проекта (показателей эффективности реализации проекта) 87
• Чистый приведенный доход 87
• Расчет финансовых издержек 90
Объем продаж, прибыль и рентабельность 91
Чистая текущая стоимость 92
2. Анализ рисков проекта, планируемые меры по их предупреждению и устранению 93
3. Общие выводы 96
Список использованных источников 98
IX. Приложения 101
Главные достоинства. Одним из профессиональных секретов первоклассного стратегического управления является превращение ноу-хау в области технологии производства и маркетинга в ключевые достоинства, повышающие конкурентоспособность компании. Главным достоинством компании является что-то, что она делает особенно хорошо по сравнению с конкурентами.
В действительности главными достоинствами компании могут быть: высокое производственное мастерство, обеспечивающее выпуск продукции высокого качества; ноу-хау в создании и функционировании систем быстрого и четкого выполнения заказов; возможность обеспечить лучшее послепродажное обслуживание; уникальная способность находить удачные места для розничной продажи товаров; необычайные возможности по разработке новой продукции; лучшие способности по организации продаж и демонстрации товаров; владение в совершенстве важной технологией; глубокое понимание нужд и вкусов потребителей; их изучение и оценка новых тенденций развития рынка; необычайно эффективная сбытовая система, выдающиеся способности в работе с клиентом в области новых применений продукта; опыт в объединении множества технологий для создания целых семейств новых товаров. Обычно главное достоинство связано с опытом и мастерством в осуществлении определенных видов деятельности или с размахом и глубиной технологических возможностей (технологические ноу-хау); оно заключается в людях (в сотрудниках компании), а не в статье активов баланса.
Важность главного достоинства для разработки стратегии определяется тем, что оно: 1) усиливает способность компании находить определенные рыночные возможности; 2) может обеспечить компании конкурентное преимущество на рынке; 3) может стать основой стратегии.
Легче получить конкурентное преимущество, когда компания обладает главными достоинствами в сферах, важных для достижения успеха на рынке, а у ее конкурентов таких достоинств нет, и для их достижения необходимы как финансовые затраты, так и затраты времени. Главные достоинства, таким образом, являются ценным конкурентным активом, способным стать источником успеха фирмы.
Учет внешних угроз (опасностей) и возможностей
Рыночные возможности во многом определяют стратегию компании. В самом деле, менеджеры не в состоянии выбрать стратегию развития, соответствующую положению компании без предварительной оценки всех возможностей отрасли, а также темпов роста и потенциальной прибыльности, которую каждая из них обеспечивает. В зависимости от условий отрасли возможности могут быть как многообещающими, так и бесперспективными, изменяясь от очень привлекательных (абсолютно необходимо их использовать) до почти не представляющих для фирмы интереса (в самом конце списка приоритетов компании).
Оценивая возможности отрасли и ранжируя их привлекательность, мы должны помнить, что интересы отрасли и наши интересы - это не всегда одно и то же. Не каждая компания имеет достаточно хорошие позиции, чтобы использовать все существующие в отрасли возможности: одни компании являются более конкурентоспособными, чем другие, а какие-то могут вообще безнадежно выбыть из борьбы или ограничиваться более скромной ролью. Слабые и сильные стороны нашего проекта, а также способность нам конкурировать позволяют использовать одни возможности лучше, чем другие. Наиболее выгодными для нас являются те возможности отрасли, которые обеспечивают максимальный рост прибыли, при которых наш проект приобретает наибольшие конкурентные преимущества, а также которые являются приемлемыми в финансовом отношении. Возможности отрасли, которые мы не в состоянии реализовать, являются иллюзией.
Зачастую на благосостояние фирмы отрицательно влияют весьма определенные факторы внешней среды. Угрозу могут представлять: появление более дешевых технологий; внедрение конкурентом нового или усовершенствованного продукта; выход на рынок, являющийся оплотом вашей фирмы, иностранных конкурентов с низкими издержками; новые правила, наносящие вашей компании больший ущерб, чем другим; уязвимость при повышении процентных ставок; возможность поглощения более крупной фирмой; неблагоприятные демографические изменения; неблагоприятные изменения курсов иностранных валют; политические перемены (переворот) в стране, где компания имеет свои филиалы, и т. д..
Возможности и угрозы не только влияют на положение компании, но и указывают на необходимость стратегических изменений. Чтобы соответствовать положению компании, стратегия должна: 1) быть нацелена на использование перспектив, соответствующих возможностям компании, и 2) обеспечивать защиту от внешних угроз. Таким образом, SWOT-анализ - это нечто большее, чем упражнение по заполнению четырех табличек. Важной частью SWOT-анализ является оценка сильных и слабых сторон компании, ее возможностей и угроз ей, а также выводы о положении компании и необходимости стратегических изменений.
После составления таблицы SWOT-анализ нелишним будет ответить на следующие вопросы о стратегии компании:
Имеет ли компания какие-нибудь сильные стороны или главные достоинства, на которых могла бы основываться стратегия?
Делают ли слабые стороны компании ее уязвимой в конкурентной борьбе и/или лишают ли они компанию возможности использовать определенные перспективы отрасли?
Слабые стороны должна сгладить стратегия?
Какие возможности отрасли может использовать со своими ресурсами и опытом, чтобы реально на удачу?
Какие возможности отрасли являются с точки зрения фирмы?
Каких угроз больше всего должно опасаться руководство и к каким стратегическим изменениям оно должно прибегнуть, чтобы обеспечить надежную защиту? Если руководство компании не знает ее сильных и слабых сторон, не представляет себе внешних возможностей и не подозревает об угрозах, оно не в состоянии разработать стратегию, соответствующую положению фирмы. Поэтому SWOT-анализ является необходимым компонентом стратегической оценки этого положения.
Таблица 2.1. Матрица SWOT
OT SW |
O (opportunities) Возможности |
T (threats) угрозы |
S (strong) сила |
SO |
ST |
W (weakness) слабость |
WO |
WT |
SO - каким образом фирмы используют свои сильные стороны, чтобы использовать возможности внешней среды на 100%
ST - каким образом фирмы используют свои сильные строны, чтобы преодолеть, ликвидировать, смягчить внешние негативные проявления
WO – каким образом возможности отрасли могут помочь преодолеть наши внутренние проблемы
WT – стараемся за
счет внутренних резервов
Выше были рассмотрены сильные стороны проекта. Это в первую очередь все новшества, предлагаемые проектом. Это расположение поселка на территории (озеро, лес, 2 км от автомагистрали), расстояние от поселка до минской кольцевой автодороги. Слабыми сторонами проекта является риск высокой стоимости коттеджа, и, как следствие, затруднение реализации. Исходя из этого, в проекте возникает необходимость предусмотреть увеличение затрат на маркетингово-сбытовые мероприятия. В частности, предусматривается организовать рекламный сайт поселка. И распределить на некоторых популярных белорусских сайтах рекламу.
В дальнейшем, после расчета,
в рамках финансового плана
В основе анализа лежит принцип деления рынка на однородные, измеримые сегменты, позволяющие легче оценить рынок. Каждый сегмент вносит свой вклад в общую оценку рынка.
Взаимодействие всех пяти сил создает конкурентную обстановку, в которой каждая конкурирующая компания для защиты своих собственных интересов должна адекватно отвечать на действия своих конкурентов (а еще лучше - их предвидеть).
В заключение конкурентного
анализа разрабатывается
По предварительным расчетам площадь земельного участка под коттедж определен в размере 4900 м2. Для дальнейшего проектирования строительства необходимо определить типы и планировку коттеджей.
В проекте выбраны 3 типа домов с примерно одинаковым архитектурным стилем (приложения 4-6).
На предварительном плане поселка цифрами обозначены 3 типа коттеджей.
1. Коттедж на одну семью площадью 360 м2. В приложении 4 представлены фасады, план первого этажа, план мансарды и цокольного этажа.
Гараж - есть
2. Общая площадь - 413.3 кв.м. Жилая площадь - 166.4 кв.м
Гараж - нет
Коттедж рассчитан на комфортное круглогодичное проживание семьи, состоящей из 4–5 человек.