Строительство элитного поселка

Для отдыха отдаленные места  рассматриваются, как правило, состоятельными людьми. Однако только в том случае, если дом расположен в непосредственной близости от водоемов, озер, рек.

В настоящий момент продается достаточно много домов и земельных участков по бросовым ценам, которые не имеют технической документации. А связано это с рядом новшеств в отношении жилых домов, дач и земельных участков.

Так, с 1 апреля 2006 года вступил в силу президентский указ № 87, предусматривающий ряд мер по сокращению количества недостроенных незаконсервированных жилых домов и дач. Согласно этому документу, если гражданин приобрел участок для строительства дома или дачи до 1 апреля 2006 года, он обязан в течение трех лет завершить строительство. Если же участок был приобретен после 1 апреля 2006 года, то дом или дачу надо успеть построить в течение трех лет с даты получения разрешения на строительство, но не позднее 3,5 лет с даты государственной регистрации права собственности на участок. В особых случаях срок строительства может быть продлен, но не более чем на один год. Аналогичные правила предусматриваются в случае приобретения участка вместе с недостроенным незаконсервированным домом или дачей. Если застройщик не сможет вовремя закончить строительство, он должен будет законсервировать объект и благоустроить земельный участок. Однако законсервировать дом или дачу, расположенную в 500 метрах от оси республиканских автомобильных дорог, нельзя.

Кроме того, согласно другому  указу президента № 58 с 1 января 2007 года запрещается продавать пустующие  земельные участки, а также участки, на которых расположены недостроенные  незаконсервированные капитальные  строения. В связи с этим собственнику недостроенного дома или дачи, расположенного на расстоянии 500 метров от оси республиканской автодороги, надо либо достроить свой объект в течение ближайших трех лет, либо продать участок с долгостроем до конца этого года. И если этого не сделать, то участок вместе с «незавершенкой» может быть выставлен местным органом власти на торги. При этом, если участок находится в пожизненном наследуемом владении, то на торги выставляется только недостроенное здание, а участок изымается, а потом предоставляется или продается новому собственнику. Если же участок находится в частной собственности, то в суд подается заявление с иском об изъятии и «недостроя» путем выкупа административно-территориальной единицей или передачи местному органу для продажи с публичных торгов. Если недостроенный объект выкупит местная администрация, то бывшему собственнику возместят стоимость утраченного имущества в размере, установленном в договоре отчуждения, но не более размера, определенного агентством по государственной регистрации и земельному кадастру, причем за вычетом расходов на проведение оценки. Если же «долгострой» будет продан на аукционе, то бывший собственник получит сумму от продажи за вычетом расходов на проведение публичных торгов и оценки. Хорошо это или плохо? Эта мера должна стать хотя бы первым шагом в долгом пути наведения порядка в этом сегменте рынка недвижимости. Это заставит многих людей более ответственно относиться к приобретенному участку: или покупать и строить на нем жилье, или не покупать вообще. До настоящего времени землю зачастую покупали для вложения средств и дальнейшей перепродажи, что позволяло поддерживать высокие цены на рынке. Сейчас эти собственники несколько поуспокоились и, думая о том, что спустя время у них могут либо изъять эти земельные участки решением суда, либо выплатить небольшую компенсацию за их «недострой» (естественно, она будет значительно ниже, чем если бы собственник продавал свой объект самостоятельно по рыночным ценам), становятся более лояльными и готовы снижать цены.

Покупатели, естественно, приобретая объекты, смотрят, есть ли на сегодняшний день у продавца документы  на объект недвижимости, получено ли разрешение на строительство, есть ли проект застройки  и т.д. Если документы в порядке, то значительно снизить цену, как правило, не удается. Если же выясняется, что прежний собственник самовольно начал строительство или построил уже капитальное строение и не имел на то соответствующих документов, естественно, продать объект по заявленной рыночной цене он уже не сможет. К тому же самовольное строительство облагается штрафом до 40 базовых единиц.

Если говорить о направлениях, пользующихся среди покупателей  загородной недвижимости наибольшим спросом, то, как отметил Владимир Кравец, спрос почти одинаков по всем направлениям, поскольку в первую очередь покупателя интересует месторасположение объекта, размер участка, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры и качество строительства. Кроме того, как показывает практика, чаще всего покупка объекта недвижимости, особенно для летнего отдыха, не зависит от престижности направления, а связана или с наличием жилплощади в Минске, или с местом работы покупателя.

Тем не менее, если покупатель мог выбирать, то, конечно, предпочтение отдавалось самому престижному логойскому направлению – одному из самых экологически чистых, с огромными лесными массивами и водоемами. Многие районы индивидуальной застройки в этом направлении хорошо благоустроены. Инженерные инфраструктуры развиты в поселках, расположенных на расстоянии 1-2 километров от кольцевой дороги - Валерьяново, Боровая-2, Дроздово. Например, в Дроздово сотка земли стоит 2,8-3,0 тыс. долл. Здесь есть все коммуникации – газ, центральная канализация, центральный водопровод. Все в порядке с инфраструктурой и в поселке белорусских газовиков – Марьяливо, несмотря на то, что он расположен в 10 километрах от городской черты. Проведены природный газ, вода, электричество, центральная канализация, положен асфальт. Поэтому земля здесь дорогая – 2,0-2,5 тыс. долл. за сотку. Дома продаются по 200 тыс. долл. А вот в Боровлянах земли мало, поэтому стоимость участков значительно выросла и доходит до 3-х тыс. долл. за сотку. Поэтому многие люди, покупая здесь участок земли 20 соток, делят его на две части. Одну часть застраивают, другую – продают. В настоящее время здесь дополнительно выделена земля под коттеджную застройку, проводятся все центральные коммуникации, кроме канализации. Стоимость сотки земли колеблется от 1 тыс. долл. до 2,3 тыс. долл. Благодаря строительству спортивного комплекса, выросли в цене и земли в д. Силичи. Кроме центральной канализации, здесь есть все коммуникации. В настоящее время сотка земли здесь стоит около 800 долл.

Пользуются спросом  и живописные места вокруг Раубичского  водохранилища. Цены здесь одни из самых  высоких в Минском районе – порядка 2,0 тыс. долл. за сотку. Однако здесь не развита инфраструктура. В Раубичах, например, есть только школа-восьмилетка, а весной и осенью туда бывает трудно проехать. Поэтому жители большинства коттеджных поселков используют дома в основном как дачные варианты, сохраняя за собой квартиру в городе.

Что касается старого  поселка Семково, расположенного в  северном направлении от Минска на берегу Минского моря, то спросом он почти не пользуется. А вот вновь  выделенные под строительство земли, куда ведут газ, электричество, наоборот, пользуются достаточно высоким спросом. Это в будущем перспективный район и для проживания. Сотка земли здесь стоит порядка 1,5 тыс. долл.

Растет интерес и  к московскому направлению. И  хотя это направление еще недостаточно освоено, тем не менее в будущем может войти в разряд престижных. Участки, расположенные в привлекательных местах в Колодищах, где есть коммуникации, пользуются неизменно высоким спросом. Чего, конечно, нельзя сказать об участках, расположенных на бывшем военном полигоне. На некоторых из них уже выросли деревья. Нет здесь и коммуникаций. Стоимость участков, расположенных поближе к трассе, с коммуникациями доходит до 15 тыс. долл. Спрос на дома и земельные участки в Королевом Стане, Городище небольшой.

Одним из наиболее перспективных  и развивающихся районов под  Минском по праву считается поселок  Тарасово, расположенный в западном направлении от города. Здесь есть школа, проводят газ, хорошие подъездные пути. Поэтому стоимость участков здесь растет из года в год. Если, например, в 2005 году сотка земли в этом месте стоила порядка 900 долл., в 2006 году - около 1000 долл., то теперь она стоит от 1,2 тыс. долл. и выше в зависимости от наличия коммуникаций. Есть здесь участки и по 60 тыс. долл. Дома, даже недостроенные, предлагаются от 100 тыс. долл.

По сравнению с Тарасово дома и участки в расположенных  на северо-западе от Минска Ждановичах пользуются меньшим спросом. И это  несмотря на то, что поселок расположен в непосредственной близости от Минска. Специалисты объясняют это тем, что здесь медленно строятся коммуникации, к тому же не совсем удобные подъездные пути. Однако, если говорить о южном побережье Заславского водохранилища, где расположены крупные жилые и дачные поселки, застраиваемые уже несколько десятков лет, то они пользуются примерно такой же популярность, как и боровлянское направление. Поэтому сотка земли здесь заметно выросла. Участки здесь продаются по 10 тыс. долл. и более.

Что касается Могилевского направления, то оно пользуется наименьшим спросом. Сказывается наличие промышленных предприятий – Минское производственное кожевенное объединение в Гатово и Минская овощная фабрика. В 3-х километрах от поселка Большой Тростенец расположена городская свалка. Все это увеличивает риск экологического загрязнения местности и снижает спрос на недвижимость.

Относительно дальнейших перспектив развития рынка загородной недвижимости большинство риэлтеров  сходятся во мнении, что цены на загородную недвижимость будут расти, потому что  новых участков для застройки выделяется мало, а спрос на загородную недвижимость не уменьшается. Остается надеяться, что после того, как на рынке земли будет наведен порядок, положение изменится в лучшую сторону.

Коттедж или дача всегда были не столь дефицитны и желанны, как, например, столичная квартира. Недаром среди более чем ста минских агентств по торговле недвижимостью нет ни одного, которое специализировалось бы исключительно на торговле загородной недвижимостью. В лучшем случае коттеджи и дачи предлагаются покупателям наравне с квартирами в городе. Многие агентства предпочитают вообще не тратить силы и средства на то, чтобы продавать объекты, расположенные за городом. Кроме того, существуют многочисленные проблемы с оценкой загородных построек. Методики оценки городских квартир или коммерческих объектов уже достаточно проработаны, а вот коттеджами и дачами оценщики до сих пор серьезно не занимались.

В отличие от коттеджей, большинство дач строилось еще  в те времена, когда не приветствовались ни большие площади загородного жилья, ни какие-либо архитектурные или бытовые излишества. Все земельные участки в то время были одинаково невелики. Сейчас на рынке недвижимости дачи стоят в среднем раз в десять меньше, чем расположенные в той же местности коттеджи. Именно сравнительно невысокая стоимость (дача редко стоит более $10 тыс) делает садовые домики более доступными для желающих приобрести недвижимость вне городской черты. Но положение продавцов дач не лучше, чем продавцов коттеджей -- ведь при продаже и тех, и других объектов условия диктует покупатель.

Рынок земельных участков -- самый, наверное, слаборазвитый сектор белорусского рынка недвижимости. Сегодня  продаются (и почти за бесценок) в  основном участки только в сравнительно недавно организовавшихся дачных кооперативах (более старые кооперативы обычно уже полностью застроены).

Их размер невелик (от десяти до двадцати соток) и серьезного интереса они  не вызывают. Исключением становятся случаи, когда продаются два расположенных  по соседству участка и их можно  объединить. В таких случаях покупатель обычно отыскивается сразу.

Чаще всего земельный участок  продается с домом в разной степени готовности -- от нулевого цикла  до коттеджа без крыши. Но наличие  на участке чужого "недостроя", как правило, только снижает интерес  потенциальных покупателей.

Предложение земельных участков примерно в десять раз превышает спрос. Практически ни один риэлтер не специализируется на операциях с землей.

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА

Картина белорусского рынка загородной недвижимости начинает выглядеть достаточно ярко, если обратить внимание на соседей. Так, например, в Литве и Латвии существенного падения цен на дачи и коттеджи не произошло, даже наблюдается определенное повышение спроса. А в России (особенно под Москвой) торговля загородной недвижимостью в последние годы переживает настоящий бум. Торгуют (и активно) не только готовыми коттеджами -- вовсю строят новые. Часто в масштабе целых коттеджных поселков (так оказывается экономически более выгодно). В России, да и не только в ней, обеспеченные люди ценят хорошее жилье за городом.

В Беларуси пока все упирается в  низкий уровень платежеспособности потенциальных покупателей и  боязнь инвестировать деньги в собственной  стране.

Но белорусы вскоре должны оценить рынок загородной элитной недвижимости. И если в ближайшие два года в белорусской экономике не произойдет серьезных катаклизмов, то все больше загородных домов -- как уже готовых, так и еще не завершенных -- начнут обретать новых хозяев. Не исключено, что постоянное удорожание квартир в Минске и ухудшение экологической ситуации, а также продолжающаяся автомобилизация населения могут стать причиной оттока белорусов в пригороды, увеличив спрос на индивидуальное жилье в окрестностях города.

Желание минчан постоянно жить за городом теперь приобретает совершенно отчетливые требования к будущему месту жительства. Исходя из полученного за прошедшие годы опыта, за городом на первое место выходит наличие в жилом поселке инфраструктуры - школы, детского сада, магазинов, медицинских пунктов. Затем - транспортное сообщение с городом, коммуникации (среди которых важное значение имеет газоснабжение) и расстояние до города. Собственно живописное место, которое в середине 90-х гг. было определяющим при выборе места под коттеджную застройку, теперь выступает лишь среди рекомендательных факторов. Нельзя за $80 тыс. продать отличный особняк в живописном, с озером, но глухом месте, а если бы он располагался в поселке с хорошими подъездными путями, ушел бы за $180 тыс. Если за 25 км от Минска селится семья с детьми, то у нее весьма ощутимо вырастают транспортные расходы и на автосервис.

В таком случае очевидным  выбором станет коттедж ближе  к городу, в поселке с хорошим  транспортным сообщением. А более  удаленные дома могут заинтересовать обеспеченные семьи без маленьких  детей.

Пожалуй, всем современным  требованиям к загородным поселкам в настоящее время отвечают лишь два - Ждановичи и Боровляны, где  инфраструктура создавалась еще  в советские времена. В настоящее  время ее придется создавать заново вместе с коттеджными поселками.