Строительство элитного поселка

Особой статьей на рынке загородной недвижимости стоит  спрос на таунхаусы. Надо отметить, что это явление для Беларуси новое (хотя первые проекты блокированных коттеджей в Беларуси появились еще в советское время). Возможно, по причине отсутствия предложения анализ спроса показал фактически нулевой интерес к такому типу недвижимости. Только где-то 1,5% спроса на загородную недвижимость ориентируется на блокированные дома.

А между тем, первый опыт строительства организованного  поселка с блокированных домов  оказался удачным: более 60 квартир в  таунхаусах были полностью реализованы  еще за полгода до сдачи в эксплуатацию. При этом, поселок находится на расстоянии 17 км от Минска и цена за 1 м кв. в 550 долл. США под чистовую отделку – вполне прилична для загородной недвижимости.

Таким образом, мы имеем возможность реализовать проект с минимальными рисками. Ситуация для инвестирования в загородное жилье, благоприятная:

• достаточное предложение “свободных” земель (причем, в местах с уже развитой инфраструктурой);
• спрос не привязан к одному или нескольким участкам (направлениям)
• достаточно высокое желание городского населения жить в индивидуальных домах.

Однако предложение квартир в таунхаусах должно быть по цене сопоставимо со стоимостью типовой 3-комнатной квартиры в Минске, а предложение индивидуальных домов (коттеджей) – с типовой 4-комнатной. В этом случае значительно расширится сегмент потенциальных покупателей, а реализация жилья возможна еще до сдачи поселка в эксплуатацию, что благоприятно для возврата инвестиций и быстрой реализации второй очереди или второго проекта. Таким образом, перед проектом встает проблема поиска путей его реализации с минимальными затратами.

2.  Анализ предложения на рынке загородной недвижимости

Проблема сегодняшнего рынка загородной недвижимости в том, что предлагаемые к продаже коттеджи редко совпадают со сложившимся в мечтах идеалом. На нашем рынке предложения имеются, но то, что предлагается, никому не нужно. А то, что пользовалось бы спросом, не предлагается. Большинство состоятельных людей уже имеют какую-то недвижимость за городом, но они хотели бы приобрести нечто качественно иное. Однако иного нет. Рынок предлагает только то, что для нашего среднего класса уже устарело.

Если всего несколько лет  назад покупатели загородной недвижимости охотно приобретали участки в 20 соток  на практически бросовых землях (а  другие территории в то время просто не выделялись), то сегодня требования к земельным наделам и стоящим на них домам существенно изменились. И девелоперам приходится применить всю свою фантазию, чтобы угодить взыскательным клиентам.

По мнению многих аналитиков, большая часть из отстроенных в последние годы коттеджных поселков уже просто не может соответствовать современным критериям. Лет десять назад ставилась сама возможность жить в собственном доме на свежем воздухе, вдали от городской суеты. Теперь же, как правило, ни предлагаемый размер земельного участка, ни проект застройки не в состоянии удовлетворить запросы покупателя. Будущим землевладельцам хочется размаха, а на большей части участков под Минском, предлагаемых сегодня, едва ли удалось бы воплотить все замыслы проектировщиков и архитекторов – настолько эти территории малы. Да и многие поселки, находящиеся в данный момент на стадии завершения строительства, уже по-своему устарели – ведь их проектировали три-четыре года назад.

Проведенный анализ предложения указывает на положительную для нашего проекта сторону. Однако нам следует принять во внимание заключения аналитиков по предпочтениям потребителей.

Требования к качеству

Сегодня отношение к загородной недвижимости  существенно изменилось по сравнению с представлениями прошлых лет. Начать с того, что сейчас этот рынок обслуживает целый конгломерат именитых архитекторов, дизайнеров и хорошо зарекомендовавших себя строительных компаний. На тех участках, что были приобретены в последнее время, уже нет огромных замков. Нынешние покупатели тщательно изучают все новомодные строительные разработки и архитектурные достижения.

Учитываются также и последние  тенденции в сфере строительства коттеджных поселков. Таким образом мало кто размещает, например, в подвальном помещении бассейн или сауну, инфраструктура поселка включает в себя эти непременные объекты. Зато все чаще покупатели норовят приобрести дом в непосредственной близости от леса, а еще лучше – возле «большой воды». При этом собственный причал уже даже не мечта. Это лишь очередное предпочтение покупателей. На самый крайний случай подойдут охотничьи угодья. Девелоперы коттеджных поселков нередко готовы потрафить любому желанию клиента. Хотя таких предложений на рынке загородной недвижимости, разумеется, не так уж и много, что опять делает наш проект привлекательным.

Сегодня в части архитектурных  решений загородных коттеджей спрос  смещается в сторону уменьшения площадей домов, отказа от цокольных  этажей. Популярны коттеджные поселки  с охраной и сервисными службами. Наличие развитой инфраструктуры (как внутри поселка, так и по направлению в целом) и близость к базам отдыха также увеличивают интерес к объекту.

Выбирая качественный объект, необходимо задумайтся о том, что считается  критериями качества? Поскольку приобретатели загородной недвижимости не являются специалистами в отрасли строительства, то часто покупатели для определения качества выбранного объекта опираются как на свое мнение, так и на мнение своего домашнего строителя, а это не всегда объективная оценка.

Немаловажно качество не только объекта, но и предоставляемой услуги. Потребитель  всегда обращает внимание на качество получаемой услуги, независимо от того, какого качества выбран объект. Часто  правильно оказанная риелторская  услуга помогает решить или прояснить многие вопросы между продавцом и покупателем, казалось бы, конфликтные и не решаемые на первый взгляд, что также необходимо принять в дальнейшем во внимание. 

Требования к рентабельности

В немалой степени обращает на себя внимание и тот факт, что сегодняшние вложения в загородную недвижимость сулят немалую прибыль в будущем любому участнику этого сегмента рынка. Цены на объекты ежегодно только растут, а в удачных проектах их рост составляет порядка 15-20% ежегодно. Так что строительство коттеджных поселков может по праву считаться доходным бизнесом. Даже те, кто приобретает загородную недвижимость в кредит, и то не останутся в накладе – конечная прибыль существенно перекрывает выплаты банку. При этом покупать участок земли на ранней стадии освоения более выгодно, нежели в процессе строительства коттеджа или по завершении работ. Это доказывает и практика: большинство участков в загородных поселках обычно распродаются задолго до начала строительных работ. Причем чем выше класс объекта, тем заметнее выгода, доходящая до 25% от общей стоимости. Данный факт также необходимо учесть при разработке настоящего проекта.

Данный сегмент рынка за последние два-три года пополнило немало новых участников. Однако конкуренцию выдерживают лишь те, кто способен удивить клиентов предложением, отличным от других. Во-первых, наиболее уверенно чувствуют себя на рынке застройщики, выполняющие полный спектр работ, начиная от девелопмента и заканчивая фактической реализацией объектов недвижимости. Кроме того, многие девелоперы привлекают клиентов в свои компании благодаря не столь пока распространенному, но все же обещающему стать весьма востребованным предложению – большим земельным участкам.

Требования к масштабу

Сегодня рынок коттеджных поселков развивается в сторону освоения больших территорий. Маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим интересом. Дело в том, что намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 8 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 20 коттеджей. Такая ситуация негативно влияет на наше проектное решение. В дальнейшем могут возникнуть проблемы с реализацией, что можно исправить различными маркетинговыми ходами.

Кроме того, в большом поселке существует возможность предоставления широкого спектра услуг. В настоящее время, по словам специалистов, на рынке недвижимости наиболее распространены полностью застроенные коттеджные поселки на небольшой территории около 5-7 га. При этом в таком поселке в лучшем случае будет работать магазин, сооружение других объектов инфраструктуры в данном случае будет экономически неэффективным.

Однако на белорусском рынке  возникает противоположная сторона  проблемы. Еще не достаточно широкие  возможности рынка могут стать препятствием на пути реализации крупного по масштабам поселка. Поэтому небольшой по размерам поселок по-прежнему остается главным проектным решением элитного строительства.

Если в начале 90-х  годов были популярны небольшие  земельные наделы, а в середине на пике популярности находились участки площадью свыше 20 соток, то сегодня тенденции в этой сфере разделились. Для очень дорогого жилья, активно представленного сегодня на рынке, скорее характерны  большие участки, на которых, кроме дома, можно разместить также дополнительные строения – сараи, бани, хозяйственные постройки и т. п. Для дешевого жилья более характерны маленькие участки, не в последнюю очередь из-за стремления покупателей сэкономить на стоимости и не переплачивать за ненужные им сотки.

Однако предложения  на столичном рынке загородного  элитного жилья как показывают исследования не достаточно широки. При изучении предложения на рынке элитного загородного жилья наибольшее вниамние привлекают два коттеджных поселка под Минском.

Один из них коттеджный поселок «Зеленая горка». Коттеджный поселок «Зеленая горка» расположен в д. Губичи Минского района. Участки находится на берегу Дубровского водохранилища на рельефной местности в 300 метрах от берега озера и с 3-х сторон окружены лесом.

Коттеджный поселок «Зеленая горка» состоит из 8 загородных домов в едином архитектурном стиле. Для строительства поселка применены 2 типа проектов: с подвалом и без. Отдельно стоящие домовладения расположены на огражденной, охраняемой территории, с единой инфраструктурой и службой эксплуатации.

Второй – загородный поселок «Форт». Расстояние до поселка  от МКАД - 20 км по молодеченской трассе, и 21 км по гродненскому шоссе.

Как показывает изучение названных поселков, расстояние их от города не превышает 25 км. Оба поселка расположены в живописной природной местности (Планы поселков предоставлены в приложениях). Дальнейшее детальное изучение будет проходить во взаимосвязи с этими проектами.

Как видно, расстояние до Минска в масштабах города и Республики Беларусь в целом достаточно большое. Это делает для нас изучение данных объектов более привлекательным.

2.3 Общая характеристика рынка коттеджных поселков

Несмотря на то, что  в последние годы рынок загородной недвижимости отличается своей активностью  на протяжении всего года, тем не менее, с наступлением весны, констатируют риэлтеры, активность покупателей все же возрастает: люди стараются купить себе жилье на лоне природы, чтобы летом вырваться из шума и суеты мегаполиса.

На протяжении последних лет столичные жители проявляют устойчивый интерес к загородной недвижимости. И связано это в первую очередь с тем, что у людей появился не только опыт строительства, но и опыт проживания в загородной собственности. В понимании людей произошло четкое разграничение понятий: дом для постоянного проживания и дом для временного проживания. Поэтому чаще всего при выборе загородной недвижимости именно этот фактор является превалирующим. Конечно, нельзя сбрасывать со счетов и еще один весьма немаловажный фактор, из которого исходят многие покупатели, это платежеспособность, попросту говоря, наличие свободных денег. Тем более что в последнее время в отличие от предыдущих лет цены на загородную недвижимость выросли. Это в равной степени относится как к домам, так и к земельным участкам. Рост цен на загородную недвижимость непосредственно связан с постоянным ростом цен на столичные квартиры. Ведь сегодня в Минске двухкомнатная квартира на вторичном рынке жилья стоит в среднем порядка 70-90 тыс.долл., в то время как дом со всеми коммуникациями в пригороде можно купить и за 60 тыс. долл., причем площадь его будет больше площади двухкомнатной квартиры. Поэтому нет ничего удивительного в том, что спрос на дома и участки остается неизменно высоким.

Говорить о средней  стоимости домов достаточно сложно, потому что на цену дома влияют многие факторы. Важнейшим фактором, влияющим на цену дома и его последующую ликвидность, является его месторасположение. Загородная недвижимость, находящаяся в престижных местах, год от года дорожает. Учитывая это, можно превратить свой дом и участок в выгодное капиталовложение. Кроме того, на стоимость дома и земельного участка оказывают влияние и такие факторы, как расстояние от города, наличие подъездных путей, инженерных коммуникаций, инфраструктуры и, конечно же, престижность направления.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются загородные дома стоимостью от 20 до 50 тыс. долл., расположенные в 30-километровой зоне от МКАД, как завершенные, так и не завершенные строительством, с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация) и инфраструктуры для постоянного проживания и для отдыха – как летние варианты. При выборе жилого дома предпочтение отдается домам с газовым отоплением по сравнению с отоплением на твердом топливе, потому что в первом случае содержание дома обходится гораздо дешевле.

С наступлением весны  заметно возрос спрос на дома для  летнего отдыха. При этом в отличие  от предыдущих лет сейчас рассматриваются  объекты, расположенные в 50-60-километровой зоне от МКАД, с хорошим транспортным сообщением. Приоритет отдается поселениям, где проходит железная дорога. Еще лучше, чтобы вблизи были лес, речка, озеро, водоем. Основную массу запросов составляют дома, где бы не пришлось делать серьезного ремонта, а можно было обойтись элементарным косметическим ремонтом. Зато земельный участок, на котором расположен дом, должен быть не 5-6 соток, как в дачном товариществе, а хотя бы 10-15 и более соток. И это несмотря на то, что люди в своем большинстве перестали заниматься выращиванием овощей на своем огороде. Как правило, они занимаются ландшафтными работами, копают бассейны и пруды и т.д., то есть культурно отдыхают.