Строительство элитного поселка

курсовая  бизнес план

Тема: Бизнес-план

 

Содержание

 

 

 

1. Резюме

1. Суть проекта

В рыночной экономике  на предприятии постоянно возникает необходимость экономической оценки целесообразности принимаемых хозяйственных решений. Правильная оценка эффективности инвестиций предполагает использование специальных знаний и методических приемов. Мировой опыт обоснование предпринимательских приемов систематизирован в Комиссии по промышленному развитию ООН (ЮНИДО). Здесь подготовлено пособие по подготовке промышленных технико-экономических исследований, в котором изложена методология разработки бизнес-плана инвестиционного проекта. На основе этой методики подготовлен программный продукт COFMAR, который дает возможность быстро производить многовариантный расчет эффективности инвестиций.

Названные методические работы использованы Министерством  Экономики Республики Беларусь для  подготовки «Рекомендаций по разработке и оценке ТЭО инвестиционных проектов». В рекомендациях достаточно подробно изложены все разделы бизнес-плана за исключением финансового, что затрудняет их практическое применение.

Если предприятие ориентируется  на импортозаменяющую продукцию на рынках СНГ, то возникает вопрос об необходимости экспорта части изделий и обеспечение валютной самоокупаемости. Если продукция предназначается для поставок на внешний рынок, то в этом случае необходимо оценивать перспективы развития рынка, динамику цен, уровень конкуренции между ее производителями, возможность заключения долгосрочных контрактов на поставку. На основании исследований делаются заключения об объеме производства и ценах предприятия с учетом торговых скидок и комиссионных сборов.

Проект строительства элитного поселка предполагает под собой разработку проекта по осуществлению строительства загородного элитного коттеджного поселка, поиск поставщиков материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов для строительства не только жилого фонда, но и инфраструктуры, средств коммуникации, отдыха собственников коттеджей на выгодных для разработчика условиях, изучение спроса на подобное жилье, цен на ресурсы, обоснование экономической эффективности проекта.

А также различного рода анализ для четкого отображения ситуации, расчет окупаемости проекта и срока возврата инвестиций. Кроме того, предполагается изучить и обосновать общую привлекательность проекта.

В ходе работы над проектом предполагается активное изучение рынка  стройматериалов, стоимости строительных работ, изучение технологии строительства как одного коттеджа, так и общей структуры поселка, стоимость строительства возможных центров отдыха и развлечений (теннисный корт, кафе-бар, магазин и т.д.), составление сметы затрат на проект. Также неотъемлемой частью проекта является изучение покупательского спроса на жилье подобного характера. Изучение конкуренции (в частности, коттеджного поселка «Золотая горка» Минского района и поселка «Форт» на расстоянии 20 см от МКАД). Изучение опыта строительства элитного поселка в России.

2. Эффективность проекта

Для экономического обоснования  инвестиционных проектов необходимо иметь  следующие исходные данные:

1. Стоимость инвестиций;

2. Цену изделия, по которой будет реализовываться продукция;

3. Переменные и постоянные издержки производства (строительства);

4. Производственную программу по годам реализации проекта;

5. Процентную ставку по кредитам;

6. Налоговые ставки, предусмотренные законодательством.

Стоимость инвестиций должна быть представлена в разрезе основного и оборотного капитала (активы) и с учетом источников формирования собственных и заемных средств (пассивы).

Цена изделия принимается  по единице продукта, которое занимает наибольший удельный вес в производственной программе.

Процентные ставки по кредитам могут быть годовыми или месячными.

Налоговые процентные ставки детализируются по видам налогов  с учетом законодательства действующего на конкретную дату.

Наш проект отличается единовременностью. То есть производство (строительство) и продажа осуществляется один раз

Сегодняшний белорусский  рынок жилья известен резко возрастающими  ставками на метр квадратный жилья  столицы, а также в пределах 50 км от минской кольцевой автодороги. Как показывает практика строительства, постепенный рост доходов населения  стимулирует большой интерес потенциальных покупателей к элитному жилью. Возрастает покупательская способность населения – возрастает спрос на продукцию «элитной» группы. Сегодня перед разработчиками настоящего проекта стоит задача удовлетворить интерес покупателя к элитному жилью и грамотно  организовать продажу жилья различными маркетинговыми приемами.

Эффективность проекта  отражается абсолютными и относительными разницами между доходами принесенными от проекта и расходами по его  осуществлению по текущим (расчетным) данным, а также по приведенным (дисконтированным) данным. За ставку дисконта примем текущую ставку рефинансирования (на сегодня 11%), так как она наиболее полно отражает экономический смысл финансовых вложений. Если, к примеру, рентабельность проекта составит менее или ровно 11 %, то проект не имеет экономического смысла. Привлеченные финансовые ресурсы не в состоянии будут самоокупиться. Важным моментом экономической эффективности является срок окупаемости проекта. В настоящий момент можно произвести несколько шагов. Первое – максимально точно определить сроки выполнения строительства и благоустройства. Второе – перспективная (прогнозная) оценка стоимости жилья. Третье – оценка характера, срочности продаж. То есть, как поведут себя рыночные цены в перспективе.

В зависимости от требований, предъявляемых к точности обоснования, может быть проведено несколько  этапов исследования:

1) выявляются технические  и финансовые возможности осуществления  проекта, разрабатывают основные  разделы стратегии.

2) предварительное технико-экономическое обоснование по основному кругу вопросов при укрупнённых исходных данных. Затраты на проведение этого этапа составляют до 1% от стоимости проекта предприятия, а точность получаемых оценок находится в пределах 20%.

3) полное технико-экономическое обоснование по расширенному кругу вопросов и уточнённых исходных данных. Затраты могут составить 2 – 3% от стоимости проекта, а точность достигает 10%.

4) составляется доклад, в котором излагаются основные  результаты полного технико-экономическое обоснование, анализ интересов партнёров и государства, альтернативные варианты проекта.

5) принимается решение  об осуществлении проекта на  основании информации предыдущих  этапов прединвестиционного исследования.

Экономическое обоснование  проекта включает:

1. Структурный план.

2. Общие исходные данные  и условия.

3. Материальные и иные  факторы производства.

4. Место размещения  и площадка.

5. Конструкторская разработка.

6. Организация предприятия  и накладные расходы.

7. Кадры.

8. Осуществление проекта.

9. Финансовая и экономическая  оценка проекта.

Строительство поселка  требует больших капиталовложений (инвестиций). Стоимость средств  необходимых для создания и организации  деятельности предприятия определяется на основании проекта. Выбор правильного направления инвестиций является ответственным решением, т.к. принимаемые инвестором обязательства являются долгосрочными. Инвестиции можно представить как обмен определённой имеющейся в настоящее время суммы на надежду получения в будущем доходов, которые растянутся на несколько лет. Риск инвестиций заключается в обмене уверенности на неизвестность. Инвестиционная стоимость проекта – это общая сумма капитала, которая вкладывается в его реализацию. Капиталовложения состоят из трёх основных частей:

1. Материальное имущество, т. е. земельный участок, здания, сооружения, оборудование и все сопутствующие расходы (транспортные, строительно-монтажные).

2. Нематериальные активы  в частности расходы на научно-исследовательскую  и проектную работу, приобретение  интеллектуальной собственности, расходы на обучение специалистов.

3. Потребности в оборотном капитале, в запасах товарно-материальных ценностей и наличности. Капитал, вкладываемый в средства производства или активы балансируется с источниками финансирования инвестиций.

 

3. Потенциал рынка

Предварительная оценка данного сегмента рынка указывает  на постоянно растущее желание населения  столицы приобрести в качестве загородного  дачного домика или для постоянного  проживания загородный коттедж. Спрос  на такого рода ресурс является эластичным. Это известно и без глубоких исследований.

Дальнейшее глобальное исследование потенциала рынка предполагает более детальное изучение проблемы, в частности влияния различных  факторов на рост (сокращение) спроса, а также соотношения спрос – предложение в данном сегменте рынка.

Общеэкономическая ситуация в стране

Стабильное развитие экономики Республики Беларусь, наблюдавшееся  в 2005 г., продолжилось и в 2006-м. Главными факторами, повлиявшими на сохранение этой тенденции, стали благоприятная мировая конъюнктура цен на производимые белорусские товары и взвешенная налогово-бюджетная политика правительства РБ.

Однако последние события  энергетического кризиса и конфликта  с Российской Федерацией по «нефтегазовой» проблеме не может не отразиться на общем благосостоянии экономики в целом и на рынке жилья в частности. Определенно, что результатом спора стало некоторая, потеря потенциальных покупателей, и некоторое усложнение проекта.

К примеру, в России, по мнению аналитиков рынка недвижимости, существует прямая взаимосвязь между динамикой роста цен на нефть и динамикой изменения цен на рынке недвижимости, особенно элитной. С января 2003 г. по июль 2005-го цена на нефть выросла в 2 раза. Коэффициент корреляции, отражающий взаимосвязь между динамикой цен на нефть и ценами на жилье за тот же период, был положительным и очень высоким (0,88)

Темпы роста иностранных  инвестиций несколько уменьшились  в 2006 г. и составили 23,1% против 26,8% в 2005 г. Приток прямых инвестиций увеличился на 12,1% по сравнению с предыдущим годом, что отражает сохранение темпов роста этой категории иностранных вложений. При этом недвижимость оказалась одним из наиболее востребованных секторов для инвесторов. Структура иностранных инвестиций не претерпела существенных изменений. Доля прямых инвестиций продолжает медленно расти: если в 2004 г. она составила 12,8%, то в 2005 г. – 13,3%, а в 2006-м – уже 14,6%.

По прогнозам, в 2007 г. ожидается  продолжение поступательного развития белорусской экономики, сохранение вектора ее развития, а также приемлемый уровень цен на белорусские товары на мировых рынках. В связи с этим основные макроэкономические показатели не претерпят значительных изменений.

 

2. Анализ рынка загородной недвижимости

 

Без анализа сегмента рынка нельзя приступать ни к производству (строительству). Во-первых, необходимо определить ориентировочную стоимость домика (здания, сооружения), при которой не возникнет больших проблем реализации проекта, во-вторых, изучить общую характеристику производства (строительства), и в-третьих, проанализировать спрос и предложение в данном сегменте рынка.

1.  Анализ спроса на рынке загородной недвижимости;

 

Департаментом маркетинга компании “Системное управление бизнесом”  в текущем году был проведен анализ спроса и предложения земельных участков и готового загородного жилья в Минском регионе. Надо отметить, что целю работы было не только проведение мониторинга текущего состояния рынка, но и изучались тенденции прошлых лет.  Ниже предлагается краткая выдержка из исследования, в которой основной уклон будет сделан на особенностях спроса на элитное жилье.

В целом, для осуществления  инвестиционных проектов в области  жилищного строительства в районе Минска складывается благоприятная  конъюнктура. Во-первых, проведенный  опрос показал, что более 60% минчан согласны поменять городскую квартиру на индивидуальный дом.

Во-вторых, в Минске и  районе, в отличие от той же Москвы, достаточно земель, которые можно  использовать под застройку. При том, не надо искать участки на расстоянии 20 и более км. Достаточное предложение и на расстоянии 2-5 км и даже в современной городской черте, куда присоединены территории некогда сельских советов Минского района. В ближайшей перспективе включение пригородных сельских советов в городскую черту будет продолжено, что сделает отдаленные в настоящее время от города населенные пункты ближайшим пригородом. Соответственно, вырастет их стоимость и привлекательность.

Имеет место тот факт, что у Минска можно выделить некоторые места, где предпочитают строиться или приобретать готовые коттеджи состоятельные минчане. Но в массовом спросе направление совершенно не играет роли. Фактически все направления в потребительских предпочтениях разделились на равные доли, а наибольший сегмент потенциальных покупателей недвижимости и участков вообще не склонен ставить направление во главу угла: лишь бы по другим критериям все устраивало.

Одним из важнейших факторов спроса на готовое жилье для минчан остается цена. Увы, большие коттеджи, предлагаемые за сотни тысяч евро, это далеко не мечта основной массы  потенциальных покупателей. Конечно, как показывают исследования, рынок дорогого загородного жилья далеко не мертвый, предложение находит своего покупателя, но в целом рынок жилья по цене от 300 тыс. евро динамичным никак не назовешь. В нашей ситуации имеет место элитное домостроительство, поэтому в настоящем проекте необходимо разработать эффективный план маркетинга, чтобы не столкнуться с проблемами реализации.

Непосредственно с ценой  дома коррелирует и поиск подходящей недвижимости по площади. Однозначно можно отметить, что время гигантомании миновало, и пик популярности 3-4-уровневых коттеджей прошел. Теперь даже те, кто согласен покупать далеко не дешевое жилье, ищет варианты не с большей площадью, а с хорошими качественными характеристиками. Не случайно пик спроса приходится на варианты домов 150-170 м кв. и 220-250 м кв. При этом, компактные, уютные дома, с продуманным и удачно реализованным архитектурным решением могут быть проданы за 700-900 евро за м кв., а громадные “замки-призраки”, выставленные на продажу по 35-45 евро за м кв., по году и более могут так и не найти покупателя.