Земельный участок – основа недвижимости

Определение стоимости  оцениваемого участка 

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 12 700 руб. до 14 750 руб. за 0,10 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 13 726 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит 13 726*0,2 = 27 451 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2.

Пример оценки земельного участка. Метод выделения.

Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2006 г. Требуется оценить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

Рыночная стоимость  единого объекта недвижимости составит:

985 * 34 000 = 33 490 000 рублей.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей/кв.м. Накопленный износ:

Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни = 20 / 80 = 0,25%

Следовательно, рыночная стоимость улучшений (здания) составит:

985 * 38 500 *(1-25%) = 28 441 875 рублей.

Следовательно, стоимость  земельного участка, определенная методом  выделения, составит:

33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 3.

Пример оценки земельного участка. Метод Распределения.

Цена продажи единого  объекта недвижимости, представляющего  типично застроенный земельный  участок, составляет 57 430$. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

РЕШЕНИЕ:

Есть информация об аналогичных  продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе.

Таблица 3

Стоимость  аналогичных единых  объектов недвижимости и входящих в их состав земельных участков.

№	Стоимость земельного участка, $	Стоимость единого объекта  недвижимости, $	Доля стоимости земельного участка
1	13 600	63 200	0,215
2	12 050	54 800	0,220
3	13 400	59 350	0,226

Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,22.

Таким образом, стоимость  земельного участка, входящего в  состав единого объекта оценки равна:

57 430 * 0,22 = 12 635 $.

 

 

 

 Приложение 4.

 

Пример оценки земельного участка. Метод капитализации земельной ренты.

 

Этот метод может  использоваться тогда, когда земля  сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Например, — Участок  земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации  земельной ренты составит:

Сзем. = Рента за год / Коэффициент  капитализации = 30 000 / 12% = 250 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 5.

 Пример  оценки земельного участка Метод остатка  для земли.

Например, — Рыночная стоимость здания, определенная в  рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет:

Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:

Кзд - коэффициент капитализации  для здания;

r - ставка дохода;

Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;

n - срок эксплуатации  здания.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Определим часть  дохода, относящуюся к зданию:

ЧОД зд = Сзд * Кзд, где 

ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;

Сзд - стоимость здания;

Кзд - коэффициент капитализации  для здания.

ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.

3) Определим часть  дохода, относящегося к земельному  участку: 

ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД  зд, где 

ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ - общий доход  в год от эксплуатации единого  объекта недвижимости;

ЧОДзд – доход, относящийся  к зданию.

ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость  земли путем капитализации части  дохода, отнесенного к земле: 

Сзем = ЧОДзем/Кзем, где 

Сзем – стоимость  земли;

ЧОДзем – доход  от земли;

Кзем – коэффициент  капитализации для земли.

Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 6.

Пример оценки земельного участка. Метод предполагаемого использования.

Например, — Требуется  оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5 000 $. При этом будут иметь место следующие издержки:

Таблица 4

Издержки при  использовании земельного участка.

№	Наименование издержек $	USD	Период расходов
1	Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование	8300	Первый год
2	Управление, охрана, контроль	600	Ежегодно
3	Накладные расходы и  прибыль подрядчика	1000	Первый год
4	Маркетинг	500	Ежегодно
5	Текущие расходы (налоги, страхование)	800	Ежегодно
6	Прибыль предпринимателя	2000	Ежегодно

Схема продажи участков: в течение 1 года – 5 участков, в течение 2 года – 3 участка, в течение 3 года – 2 участка.

Cтавка дисконтирования  для данного типа инвестиций  определена в 12%.

 

 

 

Определим текущую стоимость  денежного потока доходов:

Таблица 5

Текущая стоимость  денежного потока доходов

 

Кол-во проданных земельных  участков, шт.	5	3	2
Годовой доход, $	25 000	15 000	10 000
Фактор дисконтирования  на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов, $	23 623	12 655	7 533
Суммарная стоимость  доходов, $	43 811

  Определим текущую стоимость денежного потока расходов:

Таблица 6 

Текущая стоимость  денежного потока расходов

 

Расходы, $	13 200	3 900	3 900
Фактор дисконтирования  на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов, $	12 473	3 290	2 938
Суммарная стоимость  доходов, $	18 701

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем = ТСдох - ТСрас = 43 811 – 18 701 = 25 110 $

ТСдох – суммарная  стоимость доходов от продажи  участков;

ТСрасх – текущая  стоимость всех издержек на улучшения  и устройство участков.

 

 

 

 

¹ А.Н. Асаул Экономика недвижимости: 1-е изд., Питер, 2005 г., с.5

² www.eumtp.ru

³ www.ozenka-biznesa.narod.ru

⁴ Приложение 1, стр. 40

⁵ Приложение 2, стр. 45.

⁶ Приложение 3, стр. 46.

⁷ Приложение 4, стр. 47.

⁸ Приложение 5, стр.48.

⁹ Приложение 6., стр. 50,