Земельный участок – основа недвижимости

Затратный подход практически  не применяется для самостоятельной  оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан  на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают  сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению  продуктивности земель.

При отводе земель под  застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

- местоположение участка  по отношению к источникам  водоснабжения и энергоснабжения,  другим населенным пунктам, объектам  социальной и транспортной инфраструктуры;

- инженерно-строительные  условия: характеристика грунтов,  уровень грунтовых вод, рельеф  и др. При оценке плодородного  слоя, местоположения и его инженерно-строительных  факторов учитывают естественные  условия территории;

- внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

- социальные факторы  ценности земли (социально-экономические  условия проживания, особенности  почв и растительности, прочие);

- санитарно-гигиенические  параметры территорий (загрязнение  воздушного бассейна и почв, уровень  шума и др.).

- Затратный подход  приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

- Затратный подход  является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

- Элементы затратного  подхода в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Значение земельных отношений постоянно возрастает. Они охватывают огромную сферу общественных отношений по поводу использования и охраны земли и связанных с нею объектов природного и искусственного происхождения. Земля - основа жизни и деятельности любого человеческого общества. Она представляет собой главный объект хозяйственной деятельности человека. Почва (плодородный слой земли) является основой для ведения сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. В недрах земли содержатся запасы полезных ископаемых, необходимые для экономического развития. Водные ресурсы, являющиеся важнейшим условием существования людей, животного и растительного мира, также находятся на земле. Земля является местом обитания животного мира -возобновляемого природного ресурса. Земля - один из важнейших компонентов окружающей среды.

Земельный участок –  это основа недвижимости.

Земельные участки практически и законодательно выделяются во всех категориях земель. Это является вполне обоснованным и необходимым. Земельные участки выделяются на землях сельскохозяйственного назначения, на землях поселений, на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, на землях для обеспечения космической деятельности, на землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также на землях лесного фонда, водного фонда и землях запаса. Каждая из вышеперечисленных категорий земель накладывает свой отпечаток на земельные участки в ее составе. Правовой режим категорий определяет и правовой режим земельных участков в их составе.

 

 

 

Рассмотрев данную тему можно сделать следующие краткие выводы:

- Земельный участок  – это часть поверхности земли  с установленными границами. Он  незаменим другими средствами  производства и используется  неограниченное время. 

- Земельный участок является неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса и других видов жизнедеятельности человека, выступая основным природным базисом.

- По целевому назначению  земельные участки делятся на: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселения, земли промышленности, земли особо охраняемых объектов, земли лесного и водного фонда, земли запаса.

- Оценка земельного  участка основана на принципах:  полезности, спроса и предложения,  замещения, ожидания, соответствия, внешнего влияния, наиболее эффективного  использования.

- Выделяют три подхода к методам оценки земельных участков: сравнительный, доходный, затратный. Выбор подхода определяется спецификой оцениваемого объекта и рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1194 г. № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009 г.)
3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. От 22.07.2010 г.)
4. Федеральный закон о землеустройстве от 18.06.2001 г. №78-ФЗ (ред. от 23.07.2008 г.
5. Федеральный закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.)
6. С.В. Грищенко Экономика и недвижимость, Конспект лекций, Таганрог: Из-во ТРТУ, 2009г.
7. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, И.Л. Артеменков Оценка недвижимости, Финансы и статистика, 2010 г.
8. И.В. Косорукова Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества, Маркет ДС, 2010 г.
9. Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2010 г.
10. В.И. Петров Оценка стоимости земельных участков: КноРус, 2010 г.
11. Ю.Ф. Симионов, Л.Б. Домрачеев Экономика недвижимости: учебное пособие, МарТ, 2009 г.
12. Л.Н. Тэпман Оценка недвижимости: ЮНИТИ, 2009 г.
13. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. М.: Кнорус, 2009 г.
14. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие. Ростов-на-Дону: 2008 г..

 

 

Интернет-источники

15. www.aup.ru
16. www.citadel-expert.ru
17. www.eumtp.ru
18. www.ozenka-biznesa.narod.ru

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложения

Приложение 1.

Пример оценки земельного участка. Метод сравнения.

Для анализа рыночных условий и приведения объектов к  оцениваемому объекту требуется  выполнить корректировки продажной  цены объекта сравнения по элементам сравнения.

Например, — Оценивается  свободный земельный участок  по состоянию на 01.01.2006 года, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением.

Таблица 1.

Характеристики  сравниваемых участков. 

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01/11/2005	01/08/2005	01/05/2005	01/07/2005
Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные  средства	Безналичный расчет, собственные  средства	Безналичный расчет, собственные  средства	Безналичный расчет, оплата с рассрочкой
Участок	№1	№2	№3	№4
Условия продажи	Не выявлено	Не типичный срок продажи(2месяца)	Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Район жилой застройки	Административно-деловой  центр	Промышленный район	Район жилой застройки
Физические характеристики	Не выявлено крупных  различий	Не выявлено крупных различий	Рельеф поверхности  неровный	Не выявлено крупных  различий

 

По остальным элементам  сравнения участки не имеют существенных различий.

РЕШЕНИЕ:  
Описание вносимых поправок

Право собственности:

По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имееют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

Условия финансирования:

Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи 4 аналога составляет –1 003 руб.

Особые условия продажи:

В цену продажи участка  № 2 внесена поправка, учитывающая  нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%.

Ограниченный срок экспозиции участка на рынке снижает цену сопоставимой продажи. Поэтому в  нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10%.

Время продажи:

Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Рост цен на рынке  земельных участков зафиксирован за первую половину 2005 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.

Поправка для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%.

Местоположение:

Участки №1 и №4 имеют  сходное местоположение с оцениваемым  земельным участком. Участок №2, расположенный в административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

Участок №3 худшее расположение (промышленный район города). Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%.

Физические характеристики:

Рельеф поверхности  земельного участка №3 неровный. Это  ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж).

Результаты корректировки  цены сравниваемых участков приведены  далее.

 

 

Таблица 2

Результаты  корректировки цен.

Элементы сравнения	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3	Земельный участок №4
	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Цена за 0,10 га, руб.	14 750	12 320	11 929	13 333
Корректировка на право  собственности	-	-	-	-
Корректировка на условия  финансирования, руб.	0,00	0,00	0,00	-1 003
Скорректированная цена, руб.	14 750	12 320	11 929	12 330
Корректировка на особые условия продажи		+10%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 552	11 929	12 330
Корректировка на время  продажи	+0%	+2%	+7%	+3%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 823	12 764	12 700
Корректировка на местоположение	+0%	-5%	+10%	+0%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 132	14 040	12 700
Элементы сравнения	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3	Земельный участок №4
Корректировка на физические (геологические) условия	+0%	+0%	+2%	+0%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 132	14 321	12 700