Земельный участок – основа недвижимости

Правовое регулирование  отношений при проведении землеустройства  осуществляется ФЗ «О землеустройстве» 78-ФЗ от 18.06.2001 г. (ред. От 23.07.2008 г.), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

 

1.2. Категории земельных участков и их использование.

 

Целевое назначение земель в РФ определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится  на семь категорий:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

 

 

Земли сельскохозяйственного  назначения

К этой категории относятся  земли, которые находятся за чертой поселений, и которые предоставлены  для нужд сельского хозяйства. В  их составе выделяют:

- Сельскохозяйственные угодья - земли, предназначенные только для выращивания сельхозпродукции, это пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, - они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

- Земли, занятые различными сельскохозяйственными объектами - внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, - используемыми для сельхозпроизводства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли в этой категории разрешено использовать:

1. для ведения сельскохозяйственного производства и/или других, связанных с сельскохозяйственным производством, целей;
2. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
3. для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
4. для садоводства или огородничества;
5. для дачного строительства;
6. для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота;
7. для ведения подсобного сельского хозяйства и др.

При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации.

В ст. 1 ФЗ РФ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха.

Огородным земельным  участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или  приобретенный им для выращивания  ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и  картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

К дачному земельному участку относится участок, предоставленный  гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).      

 Земли поселений

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные  для застройки и развития городских  и сельских поселений и отделенные их чертой (границами) от земель других категорий.

Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т.д.).

В состав земель поселений  могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1. жилым;
2. общественно-деловым;
3. производственным;
4. инженерных и транспортных инфраструктур;
5. рекреационных;
6. сельскохозяйственного использования;
7. специального назначения;
8. военных объектов;
9. иным территориальным зонам.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.  

Земли промышленности

Данная категория земель включает в себя земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

В ее составе в зависимости  от характера задач выделяют следующие  земли:

1. промышленности;
2. энергетики;
3. транспорта;
4. связи, радиовещания, телевидения и информатики;
5. для обеспечения космической деятельности;
6. земли обороны и безопасности;
7. иного специального назначения.

Характерная особенность  многих из них - наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями  использования. Это ограничивает права  собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

 

 

Земли особо  охраняемых территорий и объектов

К данной категории относятся  земли, которые полностью или  частично изъяты из хозяйственного использования  и оборота, в соответствии с постановлениями  федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления и для которых установлен особый правовой режим.

К ним относят:

1. особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты;
2. земли природоохранного назначения;
3. земли рекреационного назначения;
4. земли историко-культурного назначения;
5. иные особо ценные земли.

 

 Земли лесного фонда, земли  водного фонда и земли запаса

К этим категориям относят:

1. лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);
2. земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);
3. земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

Выделяют такое понятие как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК).

Земельные участки общего пользования рассматриваются как  особая категория участков, которые  могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 ГК, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценка стоимости  земельных участков.

2.1 Принципы оценки стоимости земельных участков.

Определение рыночной стоимости  земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности —  рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения  — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения  на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято  характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут  купить в течение определенного  промежутка времени по сложившейся  на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных  состояния соотношения спроса и предложения:

- спрос и предложение  равны, в результате рыночных  сделок формируется равновесная  справедливая рыночная цена объектов  недвижимости;

- спрос превышает предложение,  цены на рынке растут, формируются  спекулятивные цены, возникает опасность  протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

- предложение превышает  спрос, цены падают, возникает  стагнация рынка. 

В странах с равновесной  рыночной экономикой эти состояния  периодически сменяют друг друга  в зависимости от факторов, связанных  как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

Принцип замещения —  рыночная стоимость земельного участка  не может превышать наиболее вероятных  затрат на приобретение объекта эквивалентной  полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Москве, особенно в центральной  части города, как и в большинстве  других городов с исторически  сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные  земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка  зависит от ожидаемой величины, срока  и вероятности получения ренты  от него.

Величина рыночной стоимости  земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих  доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Однако этот принцип  не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.