Земельный участок – основа недвижимости

.

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И  ИНФОРМАТИКИ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

по предмету: «Оценка недвижимости»

 

на тему:  «Земельный участок – основа недвижимости»  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Студент

Группа:

 

Руководитель:

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва  2010

 

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………..3

1. Земельный участок – основа недвижимости
1. Земельный участок и его правовой статус……………………………5
2. Категории земельных участков и их использование………………..10
2. Оценка стоимости земельных участков.
1. Принципы оценки стоимости земельных участков…………………16
2. Подходы и методы оценки земельных участков…………………….22

Заключение…………………………………………………………………...36

Список литературы…………………………………………………………..39

Приложение…………………………………………………………………..40

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Земля является важнейшей  разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности  на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей.

«Недвижимое имущество  — реальная земельная и вся  материальная собственность. Включает все материальное имущество под  поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».¹

При этом следует иметь  в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий  различные реальные или потенциальные  потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Неотъемлемым элементом  любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Это и определяет актуальность данной темы.

Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того, чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок  для того, чтобы он был признан  недвижимостью и тем самым  объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован.

Актуальность данной темы определила цель исследования: рассмотреть  земельный участок как важнейший  объект недвижимости, ее основу.

Исходя из поставленной цели, можно выделить следующие задачи курсовой работы:

- рассмотреть понятие «земельный участок», изучить его правовой статус;

- исследовать категории  земельных участков по их целевому  использованию

- проанализировать принципы  оценки стоимости земельных участков;

- представить основных  подходы оценки земельных участков  и входящие в них методы.

Объектом данного исследования является земельный участок.

Предметом исследования являются характеристики земельных участков, их правовая база, а также принципы, подходы и методы оценки их стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Земельный участок – основа недвижимости.
1. Земельный участок и его правовой статус.

 

Земельный кодекс РФ ст. 11.1 (ЗК РФ) определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

 В ранней редакции  Земельного кодекса РФ земельный  участок определялся как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

 Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

Следует различать термины  «земля» и «земельный участок», которые  используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие  улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; 
- выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие  непосредственное влияние на оценку недвижимости:

-  земля не является результатом предшествующего труда;  
-  пространственно ограничена; 
-  незаменима другими средствами производства; 
-  обладает постоянством местоположения;  
-  неизнашиваема при правильном использовании; 
-  территориально разнокачественна; 
-  характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; 
-  обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; 
-  практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права - юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.
2. Адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).
4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
5. Код классификатора земель.
6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
8. Вид земельного права (собственность).
9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).²

Паспорт земельного участка должен содержать:

1. экспликацию земель - застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями; болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
2. размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;
3. расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
4. балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
5. общую стоимость земельного участка и строений;
6. налог на стоимость объекта недвижимости;
7. инженерно-технические характеристики;
8. экологические показатели;
9. градостроительные характеристики - функциональная зона, планировочная зона и др.;
10. залежи полезных ископаемых.

Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества и его правовой режим отличается от правого режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности речь идет о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Особенностью земельных  участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами  гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.)

Особенность земельного участка как  составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с  Гражданским и Земельным кодексами. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в  частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка. Однако не все земли могут быть изъяты.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при  условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости  участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) в силу чрезвычайных обстоятельств.

Земельный участок принудительно  изымается у собственника в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.

Земельные отношения выражают взаимодействие Органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами. Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения земельные доли (паи) и права на них. 

Земельные отношения  включают в себя установленные земельным  законодательством:

- порядок предоставления или изъятия земельного участка;

    - права и обязанности землепользователя;

- налогообложение, плату за землю;

- санкции за нарушение земельного законодательства

Землеустройство - это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образованию новых и упорядочиванию существующих объектов землеустройства, установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.