Земельный участок – основа недвижимости

- определение цен продаж  или предложения (спроса) единых  объектов недвижимости, включающих  в себя земельные участки, аналогичные  оцениваемому земельному участку;

- определение характера  и степени отличий каждого  аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, по каждому  из выбранных факторов стоимости; 

- определение корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка цен  каждого аналога, сглаживающая  отличия от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

- обоснование и расчет  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  как средневзвешенного значения  скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости  замещения или стоимости воспроизводства  улучшений земельного участка;

- расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка  путем вычитания из рыночной  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, стоимости  замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

При определении стоимости  замещения или стоимости воспроизводства  улучшений земельного участка необходимо учесть величину накопленного износа улучшений.

Накопленный износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ —  потеря стоимости улучшений, связанная  с частичной или полной потерей  их эксплуатационной пригодности.

Функциональный износ  — потеря стоимости улучшений  из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономический износ  — потеря стоимости объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости.⁵

Метод распределения 

Метод распределения  используется для оценки застроенных  земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации  о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

- наличие информации  о наиболее вероятной доле  стоимости земельного участка  в рыночной стоимости единого  объекта недвижимости;

- соответствие улучшений  земельного участка наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

- выбор основных факторов  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок; 

- определение цен продаж  или предложения (спроса) единых объектов недвижимости — аналогов объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение характера  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

- определение корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок; 

- корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- обоснование и расчет  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

- расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка  путем умножения рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, на наиболее вероятную  долю стоимости земельных участков в рыночной стоимости недвижимости.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются  сметы расходов. С увеличением  возраста построек отношение стоимости  земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.⁶

Доходный подход

Подход применяется  для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход  в будущем на протяжении определенного  срока его эксплуатации. Стоимость  представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный  участок в ожидании будущих доходов  или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного  назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка, культур  и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.

В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

 

Метод капитализации  земельной ренты 

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

- расчет земельной  ренты, создаваемой земельным  участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости  земельного участка путем деления  земельной ренты на коэффициент  капитализации. 

Для земельных участков застроенных или предназначенных  под застройку величина ренты  может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

- деление величины  ренты по аналогичным земельным  участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой  ставки отдачи на капитал на  величину премии за риски, связанный  с инвестированием капитала в  оцениваемый земельный участок.⁷

Метод остатка  для земли 

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

- расчет стоимости  воспроизводства или замещения  существующих или прогнозируемых  на оцениваемом участке улучшений; 

- расчет общего чистого  дохода от единого объекта  недвижимости на основе рыночных  ставок арендной платы и существующих  правовых ограничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как  произведения их стоимости воспроизводства  или замещения на коэффициент  капитализации доходов для улучшений; 

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

- расчет стоимости  земельного участка путем деления  чистого дохода, приходящегося на  земельный участок, на коэффициент  капитализации доходов для земли. 

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой  доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой  доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи  недвижимости в аренду при использовании  арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременений (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные – не зависящие  от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень  эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расчет расходов на замещение  элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости  замещения (без учета износа) элементов  улучшений на их срок экономической  жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

Управленческие расходы  включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как  правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка. ⁸

 

Метод предполагаемого  использования 

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков.

Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

- анализ наиболее эффективного  варианта застройки и доходного  использования застроенного земельного  участка; 

- расчет затрат на  создание, обоснование временной  структуры затрат на создание  выбранного варианта застройки  земельного участка; 

- прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка

- расчет издержек, необходимых  для получения доходов от использования  застроенного земельного участка 

- оценка стоимости  земельного участка путем дисконтирования  всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости  будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов  может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночно  обоснованным ценам.

Расчет доходов в  варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в конце горизонта расчета арендных платежей. ⁹

 

Затратный подход