Разрешение земельных споров

3. Земельные службы, в которых объединены главные функции управления земельными ресурсами, например, регистрация земли и иной недвижимости, земельный кадастр и оценка собственности (Англия, Шотландия, некоторые провинции Канады, Нидерланды), а также земельные службы, имеющие свои отличительные черты (Франция, Индия, Израиль, Швейцария), сформировавшиеся в силу особенностей политического устройства, естественноисторических и социально-экономических условий.

Финансирование  земельных служб в различных  странах мира осуществляется из разных источников. Наиболее важными являются:

• государственный бюджет;
• средства пользователей, полученные за оказанные им услуги;
• другие средства (программы, гранты и др.);
• сочетание вышеперечисленных источников.

Например, земельно-регистрационные  работы полностью финансируются из государственного бюджета в Азербайджане, Чехии, Македонии, Словакии, Эстонии, Исландии, Италии, Латвии и других странах. Геодезические и картографические работы, имеющие национальное значение, полностью финансируются из государственного бюджета в Азербайджане, Эстонии, Греции, Италии Македонии, Чехии, Испании и других странах.

За счет средств  пользователей земельными регистрационными системами финансируются соответствующие службы Австрии, Греции, Боснии и Герцеговины, Ирландии, Нидерландов, Норвегии, Англии и Уэльса, Шотландии, Румынии, Португалии, ряда провинций Канады. Из средств государственного бюджета и других источников финансируются земельные службы Финляндии, Венгрии, Люксембурга, Молдавии, Словении, Турции и других стран.

В последние годы экономически развитые страны пытаются снизить нагрузку на государственные  бюджеты и предоставляют большие  права земельным службам в  части перехода их на самофинансирование, самоокупаемость и привлечения для осуществления основной деятельности внебюджетных источников.

Во всех странах  мира деятельность земельных служб строится на основе специальных нормативных правовых актов (законов, положений, постановлений правительства и др.). К ним относятся: земельные кодексы, законы о регистрации прав на недвижимость, положения о земельных службах, постановления об утверждении тарифов на оказываемые земельными службами услуги и пр.

За последние  годы роль земельных служб значительно  повысилась. Теперь на них возлагается не только традиционные задачи регистрации прав на землю, землеустройства, земельного кадастра и оценки земель, но и функции по защите общественных интересов в области землепользования. Это объясняется тем, что в ряде случаев частная собственность на землю, несмотря на ее привлекательность, служит тормозом при решении государственных задач в области природопользования, мешает отводу земель для государственных и общественных надобностей, не позволяет соблюдать национальные интересы в сфере продовольственной безопасности и охраны природы. Поэтому государство через землеустроительные службы вынуждено инициировать защиту общенациональных (общенародных) интересов. В связи с этим земельные службы участвуют в планировании использования земель на перспективу, вводят ограничения на развитие частной земельной собственности, предупреждают возможность нерационального землепользования собственниками и арендаторами, контролируют динамику почвенного плодородия и использования земли.

В странах с развитой экономикой земельные службы сложились давно, а основные задачи в области регистрации прав на земельные участки, земельного кадастра, регулирования землепользования и землеустройства, геодезии и картографии не изменялись с XIX в.

Основные изменения  касались в основном технологии проведения геодезических, картографических, земельно-кадастровых и землеустроительных работ, которые были обусловлены развитием научно-технического прогресса в землемерном деле (появлением новых измерительных и вычислительных средств, геоинформационных технологий, требований по точности измерений и т. п.). Эти изменения затрагивали организацию землеустроительных работ, которая влияла на структуру земельных служб, перераспределение функций управления земельными ресурсами и обмена информацией о земле между различными министерствами и ведомствами. Часто земельные службы решали другие задачи в связи с реализацией новой земельной политики государств, проведением земельных реформ и реформированием земельных отношений.

Главные цели земельных  служб в странах с развитой экономикой в настоящее время  ориентированы не только на защиту прав земельной собственности, но и на обеспечение надлежащего функционирования рыночной экономики, информационное сопровождение управленческих решений в сфере государственного регулирования землепользования, а также на поддержание оборота земли и функционирование рынка земли и иной недвижимости.

Несмотря на то, что земельные службы в странах  с развитой экономикой имеют много общего, часть из них исторически ориентируется на определенные модели построения и функционирования. Исходя из этого можно выделить следующие группы государств, организующих земельные службы по сходным принципам:

— большинство  стран Британского содружества  наций, в которое входит 44 государства, строящие свои земельные отношения, систему земельной регистрации, а также управление земельными ресурсами, ориентируясь на Великобританию (наиболее характерными из них являются Австралия, некоторые провинции Канады, исторические области Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии: Англия, Уэльс, Шотландия и Северная Ирландия; Новая Зеландия и др.);

— страны Европейского Союза, которые в настоящее время корректируют системы земельного администрирования в сторону значительного сближения и, несмотря на отличия, стремятся кпостроению земельных служб на единой основе (Швеция, Финляндия, Норвегия, Дания, Германия, Австрия, Швейцария);

— другие страны с развитой экономикой, имеющие существенные отличия в силу территориального расположения, природных и социально-экономических особенностей (Франция, Италия, Испания, Португалия).

В первой группе стран наиболее сложной системой управления земельными ресурсами характеризуется  Великобритания.

В частности, важная отличительная  черта земельного администрирования  Англии и Уэльса состоит в том, что институционально и структурно оно находится в рамках правительства. Исторически четыре основных элемента земельного администрирования, сложившихся в стране, — регистрация вещных прав на землю, создание и поддержание системы национального картографирования, процесс оценки земель, регистрация и регулирование землепользования, — были и остаются функциями государственных министров.

Земельные службы Австралии формируются по штатам. В основу их деятельности заложена четкая система управления земельными ресурсами, базирующаяся на системе регистрации Торренса.

Значительное  развитие получила землеустроительная служба Украины. В настоящее время в стране существуют Государственный комитет Украины по земельным ресурсам (Держкомзем) и его территориальные органы в областях и районах. Проектно-изыскательский институт УкрНИИземпроект в 1990 г. перешел в ведение Украинской академии аграрных наук (УААН), а с 1992 г. переименован в Институт землеустройства. В 2000 г. институт имел 25 филиалов, в нем работали 2710 специалистов, в том числе 160 человек — в центральном подразделении.

В России 18 июня 2001 г. был принят Федеральный закон «О землеустройстве».

Во многих странах  СНГ в составе земельных служб  сохранены проектные и научно-исследовательские институты по землеустройству (гипроземы), хотя их финансирование со стороны государств постоянно сокращается.

Для России характерна другая направленность, здесь в 2002 г. началось акционирование ряда институтов бывшей системы Рос-НИИземпроект. Однако есть опасность, что при отсутствии надлежащего государственного контроля за этим процессом может произойти потеря землеустроительных кадров, часть государственных архивов землеустроительной документации перейдет в частные руки, будет утрачен накопленный опыт проведения землеустроительных работ на больших территориях, т. е. те навыки, к которым стремятся сейчас экономически развитые страны.

Итак, подытожим. Дальнейшее проведение земельных преобразований в этих республиках характеризуется тем, что при регулировании земельных отношений названные государства имеют возможность совмещать одновременно полномочия собственника земли и органа суверенной власти на всей территории страны. Эта особенность определяет круг решаемых государством вопросов по регулированию земельных отношений. В частности, в создавшихся условиях в сферу государственного регулирования земельных отношений входят вопросы регистрации прав на землю, земельного кадастра, землеустройства, внутрихозяйственной деятельности землепользователей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земельные отношения в  Республике Беларусь находятся в  стадии развития. После включения  земельных участков в гражданский  оборот, количество сделок с ними резко  возросло, при этом значительная часть  сделок с землёй совершается физическими  лицами. Следует заметить, что у граждан Республики Беларусь не всегда была такая возможность, быть полноправными участниками земельных отношений, что объяснялось отсутствием права частной собственности на землю для физических лиц. Частная собственность на землю была введена около 20 лет назад. Кроме того, получили свое развитие такие виды прав на землю для физических лиц, как право пожизненного наследуемого владения, право временного пользования, право аренды.

Однако с увеличением  количества видов прав на землю, возросло и количество конфликтов между гражданами-землепользователями. Сегодня все большая часть  таких конфликтов перерастает в  судебные споры.

Часть граждан полагает, что разрешение земельных споров является компетенцией местных исполнительных распорядительных органов. Именно с  написания многочисленных жалоб  в подобные инстанции начинают отстаивать свои права люди пенсионного возраста. Действительно, у местных исполнительных органов наличествуют рычаги воздействия  на ряд ситуаций, но, как правило, местные власти ограничиваются вынесением предписаний, привлечением к административной ответственности, или простым разъяснением необходимости обращения в суд. Так или иначе, чем сложнее  земельный спор, тем скорее следует  обращаться за судебной защитой. В силу специфики земельных дел, которые  рассматриваются в общих судах  в порядке гражданского судопроизводства, существует объективная необходимость  для граждан обращаться за юридической помощью. Судебные споры, так или иначе связанные с правами на землю, достаточно разнообразны. Можно выделить несколько самых распространённых категорий дел.

 Обширное количество споров возникает как следствие права общей собственности на земельный участок или на объект недвижимого имущества, расположенный на этом участке. По-прежнему большинство граждан предполагает, что жилой дом можно рассматривать отдельно от земельного участка, пытаются установить свой режим пользования отдельно для дома и для земельного участка, что является безусловной ошибкой. В соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле, земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая границы и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). В связи с этим, невозможно осуществлять юридические манипуляции с капитальным строением в отрыве от земельного участка. Двумя самыми распространёнными путями возникновения права общей собственности на земельный участок является наследование дома и земельного участка несколькими гражданами, а также покупка доли в праве собственности на дом (доля в праве на дом не может существовать без доли в праве на земельный участок). Есть и другие случаи, например дарение дома собственником нескольким лицам (своим детям). Если в данной ситуации земельный участок находится на праве собственности, то вопросы возникают по порядку пользования и земельным участком и капитальным строение, расположенном на нём. Часто возникает спор по поводу раздела дома и земельного участка, с образованием двух или более изолированных жилых помещений. Граждане хотят иметь отдельные земельные участки. Определить порядок пользования и жилым домом и земельным участком при отсутствии согласия всех сторон спора, можно в судебном порядке. При этом суд рассматривает несколько вариантов порядка пользования, которые предложит лицо, обладающее специальными познаниями и стороны. Если идёт речь о разделе капитального строения и земельного участка, с образованием, например, 2-х квартирного жилого дома, граждане ошибочно полагают, что также как и дом, они смогут разделить земельный участок.

Вопрос раздела жилого дома с выделением нескольких изолированных  жилых помещений – квартир, решается судом с помощью назначения строительно-технической  экспертизы. На разрешение экспертизы ставится ряд вопросов, о возможности  раздела, определении вариантов  раздела, определении стоимости  реконструкции, возможности сооружения отдельных входов, кухонь и т.д. Оплата за проведения экспертизы первоначально  ложится на ту сторону, которая выдвигает  соответствующее исковое требование, как правило, это истец. В последствии  данные затраты могут быть распределены между сторонами, в зависимости  от исхода дела. В результате суду экспертом  предоставляется несколько вариантов  возможного раздела жилого дома, либо заключение о невозможности такого раздела. Что касается земельного участка, то здесь граждан ждёт разочарование, следует проконсультироваться у  адвоката по земельным делам, прежде чем выдвигать подобные требования. По законодательству Республики Беларусь не допускается раздел земельного участка, предоставленного для строительства  и обслуживания одноквартирного  жилого дома. Даже в том случае, если в решении о предоставлении земельного участка не фигурирует термин «одноквартирный», раздел ограничивается нормами о  делимости. Так, делимым является земельный  участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после  раздела образует новый земельный  участок, и это не приведёт к нарушению  градостроительных регламентов, природоохранных  требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок  признаётся неделимым. Поэтому даже при положительном решении суда в отношении раздела жилого дома на несколько изолированных жилых  помещения, граждане могут рассчитывать только на определение порядка пользования  земельным участком, находящимся  в общей долевой собственности. Этот вопрос также решается с помощью  экспертизы, в результате проведения которой на столе у судьи окажется несколько вариантов порядка  пользования земельным участком с учётом расположения квартир, принадлежащих  гражданам хозяйственных построек, иных сооружений и т.д.

Следует отметить, что истец  не всегда получает ожидаемый результат, при этом земельные дела весьма затратные  с точки зрения судебных расходов. Поэтому, обращаясь за судебной защитой  по данной категории дел, следует  приготовиться к длительному  и дорогостоящему процессу.

Нередко у граждан возникает  спор по поводу соответствия, либо несоответствия долей в праве собственности  на дом долям в праве на земельный  участок. Как правило спорная  ситуация возникает, когда доля в  праве собственности на дом переходит  новому сособственнику. При этом нового правообладателя не устраивает тот  порядок пользования земельным  участком, который сложился между  прежними хозяевами, например при 1\2 доле в праве собственности на дом  продавец пользовался 1\4 долей в  праве на земельный участок и  такой порядок сложился по устной договорённости, есть путаница в документах на земельный участок. В таких  случаях новый собственник обращается в суд с требованием признать решения исполкома, которым второму  сособственнику был предоставлен земельный  участок недействительными и  т.п. Возникает вопрос, могут ли доли в праве собственности на дом  отличаться от долей в праве на земельный участок? 
         В статье 69 Кодекса о земле указано, что землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения, находящиеся в общей долевой собственности, осуществляют права землепользователей пропорционально своим долям в праве собственности на строение. Если спора по данному вопросу не имеется, то по нашему мнению, сособственники строения могут по соглашению сторон предусмотреть иной порядок землепользования. Однако в случае судебного спора, суд, скорее всего, будет руководствоваться нормой ст.69 Кодекса о земле.