Разрешение земельных споров

За последние годы в Республике Беларусь увеличилось количество гражданских  дел по искам, вытекающим из земельных  правоотношений, расширился круг гражданских  дел, отнесенных к подведомственности судов, усложнились содержание и  характер земельных споров.

Земельные споры можно классифицировать в зависимости от порядка их рассмотрения как административные и судебные, а также по объекту, субъекту спора и некоторым иным основаниям.

Порядок разрешения земельных споров регулируется статьями 92-96 Кодекса Республики Беларусь о земле (Далее - Кодекс о земле). Законодательство выделяет преимущественно два вида земельных споров:

1) земельные споры между землепользователями по поводу пользования           и владения землей;

2) имущественные споры, связанные с земельными отношениями. 
    При разрешении имущественных споров, связанных с земельными отношениями, следует выделить две их категории: 
– споры о возмещении землепользователям убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельных сервитутов, как это вытекает из ст. 75 Кодекса о земле;

 – споры о возмещении потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, вызванные изъятием земельных участков из сельскохозяйственных земель, земель лесного фонда для использования их в целях, не связанных с ведением сельского или лесного хозяйства, а также связанные (без изъятия земельных участков) со строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом подземных линейных сооружений, осуществляемым в границах охранных зон (контролируемых полос) этих сооружений (ст.76 Кодекса о земле).

      Помимо этих земельных споров, связанных с земельными отношениями субъектов права Республики Беларусь, на практике существует и третий вид земельных споров – между землепользователями и землевладельцами Республики Беларусь. К сожалению, ни в Кодексе о земле 1999 г., ни в действующем Кодексе о земле порядок разрешения подобного рода споров не урегулирован. Но это вовсе не означает, что данная проблема отсутствует.

Коренные изменения в  государственном и общественном устройстве, возникшие вследствие «перестройки», оказали влияние на существующее положение вещей в области  земельных отношений.

Как было сказано выше разновидностей земельных споров в настоящее  время великое множество и  универсальной классификации нет  и, наверное, не будет.

В качестве примеров можно  привести следующие виды споров:

• споры о признании права собственности на землю;
• споры о приватизации земельных участков и об обжаловании отказа в приватизации;
• споры об определении порядка пользования земельным участком;
• споры об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на землю;
• споры об оспаривании (признании недействительными) сделок с землей;
• споры о разделе земельного участка между собственниками;
• споры об определении границ земельного участка, в том числе споры по межеванию;
• споры о переводе земель из одной категории в другую;
• споры об изменении категории земельного участка и его разрешенного использования;
• споры о предоставлении и изъятии земельных участков;
• споры об изъятии земельного участка из чужого незаконного владения;
• споры о признании права постоянного (бессрочного) пользования;
• споры об устранении препятствий в пользовании земельным участком, не связанные с лишением владения;
• споры о признании и установлении сервитута;
• споры по договорам аренды земли (заключение, изменение, расторжение, продление на новый срок, арендная плата);
• споры о предоставлении земельных участков, изъятых из оборота, либо ограниченных в обороте
• споры о признании права на самовольную постройку на земельном участке;
• споры по другим категориям земельных дел.
 

Глава 2. СИСТЕМА ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ ПО РАЗРЕШЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ

Споры по поводу пользования  и владения землей составляют самую  значительную группу земельных споров. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее  – Гражданский кодекс) защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляют суд, хозяйственный суд, третейский суд в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, а в предусмотренных законодательством случаях – в соответствии с договором. Законодательством или договором (если это не противоречит законодательству) может быть предусмотрено урегулирование спора между сторонами до обращения в суд. 
 Как установлено статьей 92 Кодекса о земле, земельные споры, кроме споров, предусмотренных частью второй настоящей статьи, разрешаются областным, Минским городским, городским (города областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией и (или) в судебном порядке.

Земельные споры, связанные  с правом частной собственности  на земельные участки, с наследованием  земельных участков, споры между  лицами, имеющими капитальные строения (здания, сооружения) в общей собственности, и споры, связанные с возмещением  убытков, разрешаются в судебном порядке.

Для всех земельных споров установлены общие правила рассмотрения, но способы защиты могут отличаться довольно существенно. Например, споры об установлении и прекращении земельного сервитута, который является вещным правом, будут рассматриваться в судебном порядке и защищаться вещно-правовыми способами, а споры о временном занятии земельного участка, которое сходно с земельными сервитутами по назначению, но имеет административную природу и возникает только в административном порядке, могут стать предметом разбирательства в суде в основном в рамках дел, возникающих из административно-правовых отношений.

Общие правила судебной защиты земельных прав основаны на ст. 10 Гражданского кодекса, в соответствии с которой защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, хозяйственный суд, третейский суд в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, а в предусмотренных законодательством случаях в соответствии с договором.

Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных  законодательством. Решение, принятое в административном порядке, может  быть обжаловано в суд.

Эта норма не в полной мере применима к тем земельным  правам, которые формально не подпадают  под категорию "гражданские права", поскольку не закреплены в гражданском  законодательстве. Последнее относится  к таким правам, как временное землепользование и временное занятие земельных участков, о которых шла речь выше.

Как уже говорилось ранее, разграничение судебного и административного порядка рассмотрения земельных споров закреплено в статье 92 Кодекса о земле, в соответствии с которой земельные споры, кроме споров, связанных с правом собственности на землю, разрешаются исполнительными и распорядительными органами или судом в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.

Административный порядок  может применяться только для  определенных категорий споров, указанных  в земельном законодательстве. Из содержания гл. 11 Кодекса о земле видно, что административный порядок установлен для споров между землевладельцами и землепользователями по вопросам владения и пользования землей. Необходимо пояснить, что в данном случае речь идет о спорах между юридическими и физическими лицами, которые не являются собственниками земельных участков, непосредственно по поводу земельных участков. По своей родовой принадлежности такие споры можно отнести к спорам о природопользовании. Следует учитывать, что споры между землевладельцами и землепользователями по вопросам владения и пользования землей, поскольку вытекают из их правомочий (прав) по отношению к самому земельному участку, можно относить к спорам о праве, с оговоркой, что административная процедура не разграничивает процессуальные особенности споров.

Рассмотрение споров в  административном порядке является функцией государственного управления. Поэтому они рассматриваются  соответствующими исполнительными  и распорядительными органами (областными, районными, городскими, сельскими и  поселковыми). Их компетенция по рассмотрению споров определяется местоположением  спорного участка.

Административное рассмотрение земельных споров нельзя считать  досудебной стадией, поскольку судебный и административный способы являются самостоятельными полноценными вариантами разрешения земельных споров. Если заинтересованное лицо не удовлетворено  решением исполкома, оно может обратиться в суд с жалобой на это решение  в установленном порядке. В данном случае возникнет спор, но не по поводу права на землю, а по жалобе на соответствующее  решение органа, которая будет  рассматриваться в порядке, установленном  для дел из административных правонарушений.

Порядок обжалования административных решений по земельным спорам, касающимся владения и пользования землей, между  землевладельцами и землепользователями  не способствует скорейшему разрешению этих споров. Так, статья 94 Кодекса о земле, устанавливая права сторон, участвующих в земельном споре, называет также право обжаловать решение по земельному спору в вышестоящий орган. После рассмотрения жалобы в вышестоящем исполкоме оно может быть обжаловано в суд в соответствии с правилами, установленными Хозяйственным процессуальным кодексом Республики Беларусь и Гражданским процессуальным кодексом Республики Беларусь для дел, возникающих из административно-правовых отношений.

Такой порядок сдерживает процесс разрешения подобных споров, а с учетом имущественного характера  земельных отношений и отнесения  большинства прав на землю к гражданским  имущественным правам противоречит статье 10 Гражданского кодекса о том, что административное решение может быть обжаловано в суд.

Самым распространенным видом  споров можно считать споры, связанные  с предоставлением и изъятием земельных участков. Здесь произошли существенные изменения. Новое земельное законодательство установило единообразный порядок предоставления и изъятия земельных участков для всех прав на землю, которому соответствует такой же единообразный порядок обжалования решений, связанных с предоставлением и изъятием земельных участков. Он установлен Положением и Кодексом о земле.

В соответствии с п. 15 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (далее - Положение) решение об отказе в предоставлении земельных участков может быть обжаловано в вышестоящий исполком и (или) в суд. Этот отказ оформляется уже на стадии предварительного согласования места размещения земельного участка, если такая стадия обязательна. Должны указываться и основания отказа, соответствующие законодательству.

Общая норма об обжаловании  решения об изъятии земельного участка в суд содержится в статье 66 Кодекса о земле. В соответствии с ней «при несогласии землевладельцев, землепользователя и собственника с решением об изъятии у него земельного участка это решение может быть обжаловано им в порядке, установленном частью третьей статьи 71 Кодекса о земле.

Обжалование решения об изъятии  земельного участка приостанавливает его исполнение».

В соответствии с Положением решение об изъятии и предоставлении земельного участка принимается  местным исполнительным комитетом  в течение 5 рабочих со дня получения  материалов об изъятии и предоставлении земельного участка от землеустроительной и геодезической службы. Копию этого решения исполком в течение 3 рабочих дней передает заинтересованному лицу и лицу, из земель которого изымается земельный участок.

Порядок и сроки принятия такого решения, содержание решения (сведения, которые должны в нем указываться) определены единообразно для всех случаев  предоставления земельных участков. Однако объективно достаточно длительный срок процедуры предоставления земельного участка ограничивает возможности  по оспариванию таких действий лицом, у которого участок изымается. Несогласие этого лица на изъятие участка не влияет на процедуру предоставления земельного участка. Отказ землепользователя в согласовании места размещения земельного участка и изъятии у него этого участка не приостанавливает предварительного согласования, а также разработку проекта отвода земельного участка (п. 20 Положения).

Статья 66 Кодекса о земле среди лиц, которые могут обжаловать в суд решение об изъятии земельных участков, называет частных собственников, что является спорным вопросом. Коллизионность этой нормы вытекает из того, что для прекращения права собственности существует особый порядок, установленный гражданским законодательством. Однако земельное и гражданское законодательство в этой части содержит некоторые пробелы.

Это связано с тем, что  изъятие участков в процессе перераспределения  земель включает в себя изъятие для  предоставления другим лицам и изъятие  для государственных нужд как  частный случай перераспределения  участков. Такой вывод можно сделать  из норм Положения, который разграничивает эти два случая изъятия, устанавливая общее требование о предоставлении земельного участка после его  изъятия у прежнего землепользователя, землевладельца, собственника или арендатора, неоднократно указывая при этом "в том числе для государственных нужд". Наиболее последовательно это разграничение отражается при принятии решений о предоставлении участков. Пункт 31 Положения требует в решении об изъятии и предоставлении земельного участка, если он изымается для государственных нужд, указать, что он изымается для государственных нужд, и основания изъятия.