Разрешение земельных споров

Изменение долей в праве собственности  на дом в результате реконструкции (возведения пристройки, надстройки, перестройки  и т.п.) одним из собственников  дома не является основанием для изменения  размеров их долей в праве на земельный участок.

В исключительных случаях, когда возведенная  с соблюдением установленных  норм и зарегистрированная в установленном  порядке пристройка создает препятствия  другому собственнику в пользовании  земельным участком, суд вправе по иску последнего изменить порядок пользования  земельным участком, не меняя при  этом размер участка истца. Участок  собственника пристройки в этом случае может быть уменьшен за счет устройства необходимых проходов, проездов, общего двора, устраняющих созданные в результате реконструкции препятствия в пользовании земельным участком.

По делам об устранении препятствий  в пользовании земельным участком судам должны проверять правомерность пользования земельным участком лицом, обратившимся с иском о защите своих прав. С этой целью необходимо исследовать правоудостоверяющие документы, подтверждающие факт предоставления земельного участка истцу, государственную регистрацию права на земельный участок, его кадастровый номер, вещное право на земельный участок и его площадь, границы со смежными землепользователями, схемы связи с объектами и контурами точек поворота границ земельного участка и выяснить, имеются ли нарушения прав землепользователя, в чем конкретно они состоят и каким образом возможно их устранение.

Если право на земельный участок  не подтверждено, суд вправе предложить истцу оформить право на земельный  участок в установленном законом  порядке с определением границ земельного участка, приостановив производство по делу, а после получения необходимых  документов проверить обоснованность заявленных требований по существу.

В соответствии с положениями ст. ст. 19, 45 Кодекса о земле землепользователь, т.е. любое лицо, которому земельный участок предоставлен в установленном порядке, независимо от вещного права на земельный участок, вправе требовать от землепользователя соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от землепользователя иного земельного участка, установления земельного сервитута. Обременение сервитутом возможно в отношении участков, находящихся в частной собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, аренде, субаренде.

Землепользователи при не достижении соглашения о земельном сервитуте имеют право в судебном порядке требовать как установления, так и прекращения земельного сервитута. 

При рассмотрении таких споров судам  следует проверять соответствуют  ли требования об установлении (сохранении) сервитута его целям (обеспечение  прохода, проезда, прокладка и эксплуатация линий электропередач, связи, трубопроводов, обеспечение водоснабжения, а также  иных хозяйственных нужд), выяснять у землепользователя земельного участка, в отношении которого заявлены требования об установлении земельного сервитута, требует ли он оплату за сервитут и возмещения убытков.

Если по делу будет установлено, что интересы истца могут быть обеспечены иным способом и объективной  необходимости для установления земельного сервитута не имеется, суд  отказывает в иске. Размер платы  за пользование земельным сервитутом устанавливается судом в зависимости  от вещного права на земельный  участок, обременяемый сервитутом, срока  действия сервитута и других заслуживающих  внимания обстоятельств.

Граждане Республики Беларусь, у которых отсутствует документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, или которые используют земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка, либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно осуществляют владение земельным участком как своим собственным в течение не менее пятнадцати лет, вправе приобрести этот земельный участок в частную собственность, получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду (ст. 44 Кодекса о земле) по решению соответствующего исполнительного и распорядительного органа. Решение исполнительного и распорядительного органа по данному вопросу может быть обжаловано в суд. 

Добросовестность (отсутствие противоправности в завладении земельным участком), открытость (очевидность факта владения земельным участком для окружающих) и непрерывность владения земельным  участком подтверждаются сведениями, внесенными в земельно-кадастровую  документацию, либо строительным паспортом  и (или) паспортом домовладения и (или) документами об уплате земельного налога.

Исходя из положений ч. 3 ст. 98 Кодекса о земле, при исчислении срока владения земельным участком учитывается и период, когда добросовестное и открытое владение земельным участком началось до 1 января 2009 г. и продолжилось после вступления в силу Кодекса Республики Беларусь о земле 2008 г.

Если земельный участок был  выделен во временное пользование (ст. 16 Кодекса о земле), то право на его приобретение, несмотря на истечение срока, установленного ст. 44 Кодекса о земле, не возникает.

Самовольно занятый земельный  участок возвращается по принадлежности независимо от срока владения им.

Основаниями предъявления требований о признании недействительной государственной регистрации создания, изменения, прекращения, возникновения, перехода прав на земельный участок являются, в частности, нарушение порядка установления и закрепления границ земельного участка на местности, ошибки в исчислении площади земельного участка и установлении (проведении) границ, обозначенных в правоудостоверяющих документах (кроме ошибок технического характера), либо нарушения прав других землепользователей в результате отвода земельного участка. Суду неподведомственны споры об установлении границ земельных участков, если при предоставлении этих земельных участков их границы на местности не устанавливались.

Изъятие земельных участков по решению суда допускается в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 60 Кодекса о земле. Принятие решения об изъятии земельного участка влечет прекращение права частной собственности на земельный участок. Кроме случаев, указанных в ст. 60 Кодекса о земле, прекращение права частной собственности на земельный участок по постановлению суда допускается по основаниям, указанным в иных законодательных актах (в частности, в п. 8 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» предусмотрено, что прекращение права частной собственности на земельный участок по решению суда может иметь место при невыполнении хотя бы одного из условий отвода). При удовлетворении судом требований об изъятии земельного участка и прекращении прав на него решение вопроса о дальнейшем использовании земельного участка относится к компетенции государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области охраны и использования земель. Определять целевое назначение земельного участка суд не вправе.

Земельные участки как недвижимое имущество относятся к объектам гражданских прав, поэтому сделки с земельными участками могут признаваться судом недействительными не только в случаях нарушения норм законодательства об охране и использовании земель, регулирующих порядок осуществления таких сделок, но и по другим основаниям, влекущим недействительность сделок (§ 2 главы 9 Гражданского кодекса).

В резолютивной части решения по земельному спору должны быть полно и понятно сформулированы выводы суда по каждому заявленному требованию. При этом необходимо указывать вид вещного права на земельный участок, его размеры, кадастровый номер и местонахождение.

По делам об устранении препятствий  в пользовании земельным участком в резолютивной части решения  должны содержаться сведения о том, кто, какие действия и в чью пользу должен совершить.

При установлении земельного сервитута  указывается, какой вид сервитута  устанавливается (постоянный, срочный), в отношении какого земельного участка, границы земельного сервитута, цели его установления, условия и размер оплаты.

Резолютивная часть решения  по жалобе гражданина на действия (бездействие) государственных органов, осуществляющих государственное регулирование  и управление в области использования  и охраны земель и их должностных  лиц в случае удовлетворения жалобы должна содержать указание, какие  действия (бездействие) и какого государственного органа (должностного лица) признаются неправомерными и какие действия следует совершить для восстановления нарушенного права.

 Если при рассмотрении земельных  споров будут установлены недостатки  в деятельности должностных лиц  или государственных органов,  допустивших нарушения законодательства  об охране и использовании  земель, судам нужно выяснять причины и условия, способствующие совершению данных нарушений, и в соответствии со ст. 325 Гражданского процессуального кодекса реагировать на них вынесением частных определений. 

Глава 5. ЗЕМЕЛЬНЫЕ СЛУЖБЫ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

В ряде стран  земельные службы формулируют предложения  по совершенствованию земельной политики государств, готовят и вносят на рассмотрение законодательных органов власти нормативные правовые документы в области развития землепользования и землеустройства, разрабатывают прогнозы, государственные и региональные программы, связанные с использованием и охраной земли, а иногда выполняют и производственные функции: осуществляют работы по предоставлению и изъятию земельных участков, межеванию земель, межхозяйственному (территориальному) и внутрихозяйственному землеустройству.

В большинстве  случаев земельные службы являются исполнительными органами государственной власти по управлению земельными ресурсами и решают комплекс возложенных на них задач в сфере землепользования, землеустройства и регулирования земельных отношений.

Функции управления земельными ресурсами в разных странах  возлагаются:

• на одно правительственное министерство;
• на разные министерства и ведомства;
• на государственные комитеты или федеральные службы, действующие при кабинетах (советах) министров;
• на уполномоченные государством организации.

Например, в Китае  земельные дела сосредоточены в  ведении только одного Министерства земли и природных ресурсов. В большинстве стран Западной Европы (Франция, Испания, Португалия) функции управления земельными ресурсами распределены между различными министерствами и ведомствами. На Украине основным органом по управлению земельными ресурсами является Государственный земельный комитет при правительстве страны. В Австралии земельно-регистрационные, земельно-кадастровые, землеустроительные, оценочные, геодезические и картографические работы ведет Государственное предприятие земельно-имущественной информации и т. д.

Различная структура земельных  служб, их место в общей системе государственных органов, осуществляющих земельную политику, взаимодействие земельных служб с налоговыми, финансовыми, административными, законодательными и другими органами, коммерческими предприятиями и частными лицами определяются рядом факторов.

Основными из них являются следующие:

        политический строй государства, определяемый тем или иным способом производства, уровнем развития производительных сил и производственных отношений в обществе;

        природные, исторические и национальные  особенности государств;

        уровень интеграции государств  в мировое сообщество, региональные союзы государств, например Европейский Союз, требующий проведения единой земельной политики, унификации и стандартизации в области регулирования земельных отношений и развития землепользования; размер территории государств, характер административно-территориального устройства и расселения.

Земельные службы от имени своих государств и правительств могут наделяться различными функциями или их полным комплексом, что позволяет выделить следующие модели их организации.

1.Национальные земельные службы (министерства, ведомства, организации), в которых земельно-кадастровые,  землеустроительные и геодезические функции сведены в одну организацию (Швеция, Финляндия, Австралия, Китай, Украина).

   2. Земельные службы государств, в которых функции земельной регистрации, землеустройства и земельного кадастра, геодезии, использования земли, оценки земли, недвижимости и налогообложения земель разделены и находятся в сфере деятельности различных министерств и ведомств (Германия, Австрия, Дания, Норвегия и др.).

Как правило, в  этих странах регистрация прав на землю и иную недвижимость находится в ведении министерства юстиции; оценка собственности и налогообложение земли — министерства финансов; земельного кадастра, геодезии и картографии — министерства экономики, транспорта и развития территорий (или других), включая военные или природоохранительные ведомства; землеустройства, использования сельскохозяйственных и лесных земель — министерства сельского и лесного хозяйства; планирования развития городских территорий — в ведении министерства планирования и развития территорий и т. п.