Оценка физического износа жилого здания и планирование текущих и капитальных ремонтов

Капитальные ремонты  следующих конструктивных элементов: кровли рулонные, масляная окраска стен, оклейка обоями стен, известковая побелка стен и потолков; в системе центрального отопления: конвекторы, стояки, калориферы; в системе холодного водоснабжения: трубопроводы оцинкованные; в системе электрооборудования: электроприборы.

 

В 2106 году предусмотрен снос дома.

 

2.1 Анализ объемно-планировочного и конструктивного решений квартиры в девятиэтажном крупнопанельном доме

Обследуемый объект – квартира в девятиэтажном крупнопанельном доме, эксплуатируемом 35 лет. Год постройки – 1976.

Для определения возможности  дальнейшей эксплуатации было проведено обследование конструктивных элементов и внутренних систем инженерного оборудования здания. За время эксплуатации здания выполнялись некоторые ремонтно-строительные работы, несущие и ограждающие конструкции подвергались неблагоприятным внешним воздействиям природного и техногенного характера.

Стены – керамзитобетонные  панели;

Перегородки гипсолитовые;

Перекрытия – железобетонные плиты;

Полы: из рулонных материалов на площади 46,4 м², бетонные на площади 3,1 м², дощатые на площади 3,8 м². Общая площадь полов 53,3 м²;

Окна деревянные, два  створных переплета;

Двери филенчатые;

Отделочные покрытия: оклейка обоями стен на площади  106,32 м², окраска стен на площади 24,2 м², известковая побелка стен и потолков на площади 63,7 м². Общая площадь отделочных покрытий 194,22 м²;

Лоджия;

Наличие благоустройства: отопление от ТЭЦ, водопровод, канализация, электричество, горячее водоснабжение центральное, газовое снабжение сетевое, мусоропровод, лифт пассажирский, ванна с горячим водоснабжением, радио.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Оценка физического износа здания

Конструктивный  элемент № 1 – стены из керамзитобетонных панелей

При осмотре установлено: отслоение раствора в стыках.

По табл. 14 [2] определяем, что значение физического износа стен находится в интервале 21-30%. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ стен равным 21%.

Примерный состав работ: герметизация швов.

 

Конструктивный  элемент № 2 – перегородки гипсолитовые

При осмотре установлено: редкие сколы.

По табл. 25 [2] определяем, что значение физического износа перегородок находится в интервале 0-20%. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ перегородок равным 7%.

Примерный состав работ: заделка сколов.

 

Конструктивный  элемент № 3 – перекрытия железобетонные

При осмотре дефектов не обнаружено. Принимаем физический износ перекрытий  по сроку эксплуатации 4%.

 

Конструктивный  элемент № 4 – полы из рулонных материалов

При осмотре установлено: истертость материала у дверей, мелкие повреждения плинтусов.

По табл. 53 [2] определяем, что значение физического износа полов находится в интервале 0-40%. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ полов равным 18%.

Примерный состав работ: ремонт плинтуса, постановка заплат в истертых местах.

 

Конструктивный  элемент № 5 – полы бетонные

При осмотре установлено: стирание поверхности в ходовых местах, мелкие выбоины.

По табл. 48 [2] определяем, что значение физического износа полов находится в интервале 21-40%. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ полов равным 30%.

Примерный состав работ: заделка выбоин.

 

Конструктивный  элемент № 6 – полы дощатые

При осмотре дефектов не обнаружено. Принимаем физический износ конструкции дощатых полов по сроку службы 4%.

Таблица 8 – Общий износ  полов

Наименование участков	Удельный вес участка к общему объему элемента, % Pi/Pk	Физический износ участков элементов, % Фi	Определение средневзвешенного  значения физического износа участка, %	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
Полы из рулонных материалов	87	18	87/100*18	15,66
Полы бетонные	6	30	6/100*30	1,8
Полы дощатые	7	5	7/100*5	0,35
Итого	100			17,81

 

Общий износ полов составляет 17,81%. Округлим до 15%.

 

Конструктивный  элемент № 7 – окна деревянные

При осмотре установлено: мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами.

По табл. 55 [2] определяем, что значение физического износа окон находится в интервале 0-20%. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ окон равным 7%.

Примерный состав работ: конопатка  сопряжений коробок со  стенами.

 

Конструктивный  элемент № 8 – двери деревянные

При осмотре установлено: мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками.

По табл. 57 [2] определяем, что значение физического износа окон находится в интервале 0-20%. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ окон равным 8%.

Примерный состав работ: уплотнение сопряжений.

 

Конструктивный  элемент № 9 – отделочные покрытия: оклейка стен обоями

При осмотре установлено: отставание и повреждение кромок местами, загрязнение в местах установки электроприборов.

По табл. 61 [2] определяем, что значение физического износа оклейки стен обоями находится в интервале 0-40%. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ  равным 27%.

Примерный состав работ: подклейка отдельных кромок, оклейка отдельных мест.

 

Конструктивный  элемент № 10 – отделочные покрытия: масляная окраска стен

При осмотре установлено: потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки.

По табл. 60 [2] определяем, что значение физического износа масляной окраски стен находится в интервале 21-40%. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ  равным 40%.

Примерный состав работ: промывка  поверхности и окраска за один раз.

 

Конструктивный  элемент № 11 – отделочные покрытия: известковая побелка стен и потолков

При осмотре установлено: окрасочный слой  местами   потемнел и загрязнился,   в   отдельных   местах поврежден.                   

По табл. 59 [2] определяем, что значение физического износа известковой побелки стен и потолков находится в интервале 21-40%. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ равным 40%.

Примерный состав работ: промывка  поверхности и окраска за один раз.

 

Таблица 9  – Общий  износ отделочных покрытий

Наименование участков	Удельный вес участка  к общему объему элемента, % Pi/Pk	Физический износ участков элементов, % Фi	Определение средневзвешенного  значения физического износа участка, %	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
Масляная окраска	55	27	55/100*27	14,85
Оклейка обоями	12	40	12/100*40	4,8
Известковая побелка	33	40	33/100*40	13,2
Итого	100			32,85

 

Общий износ отделочных покрытий составляет 32,85%. Округлим до 30%.

 

 

Конструктивный элемент  № 12 – лоджия

При осмотре дефектов не обнаружено. Принимаем физический износ конструкций лоджии про сроку эксплуатации 4%.

 

Конструктивный  элемент № 13 - система горячего водоснабжения

Стояки и магистрали из оцинкованных труб, смесители и  латунная запорная арматура.

При осмотре установлено: ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры.

По табл. 65 [2] определяем, что значение физического износа системы горячего водоснабжения находится в интервале 0-20 %. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ равным 12%.

Примерный состав работ: набивка сальников, замена прокладок.

 

Конструктивный  элемент № 14 - система центрального отопления

Отопительные приборы  – радиаторы чугунные, стояки и  магистрали стальные.

При осмотре установлено: нарушения окраски отопительных приборов и стояков, ослабление прокладок и набивки запорной арматуры.

По табл. 66 [2] определяем, что значение физического износа системы горячего водоснабжения находится в интервале 0-20 %. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ равным 17%.

Примерный состав работ: набивка сальников, замена прокладок, окраска отопительных приборов и стояков.

 

Конструктивный  элемент № 15 - система холодного водоснабжения

Трубопроводы оцинкованные, краны и запорная арматура чугунные.

При осмотре установлено: ослабление сальниковых набивок, прокладок кранов и запорной арматуры, в некоторых смывных бачках имеются утечки воды, повреждения окраски трубопроводов в отдельных местах.

 По табл. 67 [2] определяем, что значение физического износа системы холодного водоснабжения находится в интервале 0-20 %. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ равным 20%.

Примерный состав работ: частичная замена кранов и запорной арматуры, ремонт отдельных участков трубопроводов, восстановление окраски трубопроводов.

 

Конструктивный элемент  № 16 - система канализации.

При осмотре установлено: ослабление мест присоединения приборов, повреждение эмалированного покрытия ванны.

По табл. 68 [2] определяем, что значение физического износа системы канализации находится в интервале 0-20 %. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ равным 15%.

Примерный состав работ: уплотнение соединений, ремонт труб местами приборов.

 

Конструктивный  элемент № 17 - система электрооборудования.

При осмотре установлено: ослабление креплений приборов.

По табл. 69 [2] определяем, что значение физического износа системы электрооборудования находится в интервале 0-20 %. В соответствии с пунктом 1.2 [2] принимаем физический износ равным 6%.

Примерный состав работ: крепление приборов.

 

Полученные данные по оценки физического износа конструктивных элементов сводим в таблицу 10.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

При обследовании квартиры в девятиэтажном крупнопанельном  жилом здании проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов.

Результаты оценки физического износа квартиры в целом сведены в табл.11.

В таблице удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (УПВС). По таблице прил.2 [2] определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов в зависимости от группы капитальности, выбираемой по прил.4 общей части УПВС, исходя из материала фундамента, стен, перегородок и кровли.

Физический износ элементов  принимается из графы 6 таблицы 10.

Средневзвешенное значение физического износа принимаем в  процентах от произведения данных граф 4, 5 таблицы 11.

 

Таблица 6 – Оценка физического  износа здания 

Наименование элементов	Удельные веса конструк-тивных элементов по сб.28 УПВС	Удельные веса конструк-тивных элементов по прил.2 [2]	Расчетный удельный вес  элемента, %	Физический износ элемента по результатам оценки, %	Средневзвешенное значение физического износа, %
1	2	3	4	5	6
Стены	40	73	29,2	21	6,132
Перегородки	-	27	10,8	7	0,756
Перекрытия	14	-	14	4	0,56
Полы	8	-	8	15	1,2
Окна	6	48	2,88	7	0,202
Двери	-	52	3,12	8	0,25
Отделочные покрытия	5	-	5	30	1,5