Оценка физического износа жилого здания и планирование текущих и капитальных ремонтов

Элементы конструкции	Удельный вес  системы, %	Срок эксплуатации, лет	Физический износ элементов  по графику,%	Расчетный физический износ, Фс,%
Магистрали	20	10	40	8
Внутреквартирные сети	25	30	100	25
Электроприборы	32	10	45	14,4
ВРУ	23	30	100	23

 

Таким образом, физический износ системы холодного водоснабжения 70,4%»70%. Принимаем физический износ системы по большему значению: 70%.

 

Примерный состав работ: полная замена системы электрооборудования

 

При обследовании пятиэтажного крупнопанельного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов.

Результаты оценки физического износа здания в целом сведены в табл.6.

В таблице удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (УПВС).

По таблице прил.2 [2] определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов в зависимости от группы капитальности, выбираемой по прил.4 общей части УПВС, исходя из материала фундамента, стен, перегородок и кровли.

Физический износ элементов  принимается из графы 6 таблицы 5.

Средневзвешенное значение физического износа принимаем в процентах от произведения данных граф 4, 5 таблицы 6.

 

Таблица 6 – Оценка физического  износа здания 

Наименование элементов	Удельные веса конструк-тивных элементов  по сб.28 УПВС	Удельные веса конструк-тивных элементов по прил.2 [2]	Расчетный удельный вес  элемента, %	Физический износ элемента по результатам оценки, %	Средневзвешенное значение физического износа, %
1	2	3	4	5	6
Фундаменты	3	-	3	50	1,5
Стены	33	73	12,09	30	3,609
Перегородки	-	27	20	20	4
Перекрытия	12	-	10	30	3
Крыша	4	75	3	40	1,2
Кровля	-	25	18	47	8,46
Полы	11	-	11	35	3,85
Окна	6	48	2,88	20	0,576
Двери	6	52	3,12	40	1,248
Отделочные покрытия	5	-	5	25	1,25
Внутренние инженерные системы. В том числе:	12
Горячее водоснабжение	0,93	-	0,93	80	0,744
Центральное отопление	2,37	-	2,37	35	0,830
Холодное водоснабжение	0,81	-	0,81	70	0,567
Канализация	4,32	-	4,32	70	3,024
Электоро-оборудование	3,57	-	3,57	70	2,5
Прочие работы: лестницы балконы остальное	8	33 25 42	2,64 2,00 3,36	40 40 40	1,056 0,8 1,344
Итого	100		100		39,27

 

Полученный результат  округляем до 1%, таким образом, физический износ здания составляет 39%.

Вывод: состояние здание удовлетворительное, т.к. величина физического  износа лежит в пределах 21-40%. Следовательно, конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен на данной стадии. [4]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Планирование текущих и капитальных ремонтов

1.4.1 Техническое обслуживание зданий

Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию  работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Перечень работ по техническому обслуживанию зданий и объектов приведен в рекомендуемом прил. 4[3].

Контроль за техническим  состоянием зданий и объектов следует  осуществлять путем проведения систематических  плановых и неплановых осмотров с  использованием современных средств  технической диагностики.

Плановые осмотры должны подразделятьсяна общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

Неплановые осмотры  должны проводиться явлений стихийного характера, которые могут вызвать  повреждения отдельных элементов  зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения  и при выявлении деформаций оснований.

Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

При весеннем осмотре  следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в  весенне-летний период, устанавливать  объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.

При осеннем осмотре  следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в  осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

При общих осмотрах следует  осуществлять контроль за выполнением  нанимателями и арендаторами условий  договоров найма и аренды.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий и объектов приведена в рекомендуемом прил. 5[3].

При проведении частичных  осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены  в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, указанные в обязательном прил. 6[3].

Общие осмотры жилых  зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.

Частичные осмотры жилых  зданий должны проводиться работниками  жилищно-эксплуатационных организаций, а объектов коммунального и социально-культурного назначения - работниками службы эксплуатации соответствующей организации (учреждения).

Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.

В жилищно-эксплуатационных организациях следует вести учет заявок проживающих и арендаторов на устранение неисправностей элементов жилых зданий. Министерства и ведомства, эксплуатирующие объекты коммунального и социально-культурного назначения, устанавливают соответствующий порядок ведения учета и устранения неисправностей.

Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и др.), а также для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания следует создавать диспетчерские службы. Диспетчерские службы должны оснащаться современными техническими средствами автоматического контроля и управления.

Для технического обслуживания современных средств автоматики, телемеханики и для защиты инженерных коммуникаций от электрохимической  коррозии в жилищно-коммунальном хозяйстве  и на объектах социально-культурного  назначения в крупных городах  должны создаваться общегородские специализированные хозрасчетные службы.

В составе затрат на техническое  обслуживание должен предусматриваться  резерв средств для выполнения аварийных  работ. Следует обеспечивать взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной диспетчерской) служб, а также служб, выполняющих текущий ремонт.

Генеральный подрядчик  в течение 2-годичного срока с  момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или  капитальным ремонтом зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых  и квартальных планов-графиков работ  по техническому обслуживанию.

 

1.4.2 Текущий ремонт зданий

Текущий ремонт должен проводиться  с периодичностью, обеспечивающей эффективную  эксплуатацию здания или объекта  с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно- климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена и рекомендуемом прил. 3[3],

Состав основных работ по текущему ремонту [3]:

Фундаменты и стены  подвальных помещений

Заделка и расшивка стыков, швов, трещин, восстановление местами  облицовки фундаментных стен со стороны  подвальных помещений, цоколей.

Устранение местных  деформаций путем перекладки и усиления стен.

Восстановление отдельных  гидроизоляционных участков стен подвальных помещений.

Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.

Усиление (устройство) фундаментов  под оборудование (вентиляционное, насосное).

Смена отдельных участков ленточных, столбчатых фундаментов  или стульев под деревянными  зданиями, зданий со стенами из прочих материалов.

Устройство (заделка) вентиляционных продухов, патрубков.

Ремонт приямков, входов в подвал.

Замена отдельных участков отмосток по периметру зданий.

Герметизация вводов в подвальные помещения и технические  подполья.

Установка маяков на стенах для наблюдения за деформациями.

Стены

Заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка

отдельных участков кирпичных  стен площадью до 2 м .

Герметизация стыков элементов полносборных зданий и  заделка выбоин и' трещин на поверхности  блоков и панелей.

Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.

Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.

Восстановление отдельных  простенков, перемычек, карнизов.

Постановка на раствор  отдельных выпавших камней.

Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.

Устранение сырости, продуваемости.

Прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств.

Перекрытия

Временное крепление  перекрытий.

Частичная замена или  усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки, отдельных балок). Восстановление засыпки и смазки. Антисептирование и| противопожарная защита древесины.

Заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий.

Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.

Утепление верхних полок  стальных балок на чердаке и их окраска.

Дополнительное утепление  чердачных перекрытий с добавлением  засыпки.

Крыши

Усиление элементов  деревянной стропильной системы, включая смену Iотдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков прогонов, лежней, мауэрлатов и обрешетки.

Антисептическая и противопожарная  защита деревянных конструкций.

Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия),включая  узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами, и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д.