Оценка физического износа жилого здания и планирование текущих и капитальных ремонтов

В сметной документации должен предусматриваться резерв средств  на непредвиденные работы и агрегаты, распределяемый на две части: одну, предназначенную для оплаты дополнительных работ, вызванных уточнением проектных  решений в ходе производства ремонта или реконструкции (резерв заказчика), и вторую, предназначенную для возмещения дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта или реконструкции при изменении способов производства работ против принятых в сметных нормах и расценках (резерв подрядчика).

За итогом смет должны указываться возвратные суммы - стоимость  материалов от разборки конструкций  и демонтажа инженерного и  технологического оборудования, определяемая исходя из нормативного выхода пригодных  для повторного использования материалов и изделий на объектах ремонта в соответствии с Инструкцией по повторному использованию изделий, оборудования и материалов в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Разработка проектно-сметной  документации на капитальный ремонт и реконструкцию зданий (объектов) должна предусматривать:

проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования;

составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам;

технико-экономическое  обоснование капитального ремонта и реконструкции;

разработку проекта  организации капитального ремонта  и реконструкции и проекта  производства работ, который разрабатывается  подрядной организацией.

Утверждение и переутверждение  проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию должно осуществляться:

для зданий и объектов, находящихся в ведении исполкомов, местных Советов народных депутатов  или на правах личной собственности, соответствующими исполкомами или  подведомственными им органами управления;

для зданий и объектов, находящихся в ведении организаций и предприятий, - руководителями этих организаций и предприятий;

для зданий и объектов, принадлежащих кооперативным, профсоюзным  и иным общественным организациям, - правлениями соответствующих организаций;

для зданий и объектов, принадлежащих жилищно-строительным кооперативам, - собраниям членов (уполномоченных членов) кооперативов.

Интервал времени между  утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не должен превышать 2 лет. Устаревшие проекты должны перерабатываться проектными организациями по заданиям заказчиков с целью доведения их технического уровня до современных требований и переутверждаться в порядке, установленном для утверждения вновь разработанных проектов.

Эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий или объектов должна определяться сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические  результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а при реконструкции - также в увеличении площади, объема предоставляемых услуг, пропускной способности и т.п.

Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.

Выполнение капитального ремонта и реконструкции должно производиться с соблюдением действующих правил организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правил охраны труда и противопожарной безопасности.

Организационные формы  управления ремонтно-строительным производством, методы планирования производственно-хозяйственной  деятельности ремонтно-строительных организаций, принципы хозяйственного расчета, формы и методы организации производства, труда, материально-технического снабжения, учета и отчетности в ремонтно-строительных организациях должны устанавливаться аналогично с капитальным строительством с учетом специфики ремонтно-строительного производства.

Расчеты за выполненные  работы по капитальному ремонту и  реконструкции должны осуществляться за полностью законченные и сданные  заказчику объекты или комплексы  работ, предусмотренные договором  подряда и учтенные годовыми планами.

По объектам коммунального  и социально-культурного назначения допускается также осуществлять расчеты за технологические этапы.

Расчеты заказчиков с  проектными организациями за разработку проектно-сметной документации должны осуществляться в порядке, предусмотренном Положением о договорах на создание научно-технической продукции.

Приемка жилых зданий после капитального ремонта и  реконструкции производится в порядке, установленном Правилами приемки  в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий и аналогичными правилами по приемке объектов коммунального и социально-культурного назначения.

 

1.4.4.Планирование текущих и капитальных ремонтов

 

Здание построено в 1991 г. При планировании текущих и капитальных ремонтов учитываем, что продолжительность эффективной эксплуатации здания до постановки его на текущий ремонт составляет 5 лет, а продолжительность до постановки на капитальный ремонт конструкций и систем определяем по прил.З[3]. Периодичность проведения осмотров устанавливаем по прил.5[3]. Нормативный срок службы конструкций определяем по прил.1 и прил.3[3].

Перечень и объем  работ по проведению текущих и  капитальных ремонтов определяется в соответствии с результатами осмотров, периодичность проведения которых определяется по графе 6 табл. 7 или прил.5 [3], и принимается из пунктов 4.2 и 4.3 или по прил. 7 и 9 [3].

Данные по планированию текущих и капитальных ремонтов сводим в табл.7.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В 2011 году предусмотрено провести текущие ремонты следующих конструктивных элементов: фундаменты свайные железобетонные, стены из 2-х слойных железобетонных панелей, перегородки несущие панельного типа, перекрытия из сплошных сборных ж/б плит, лестницы железобетонные, балконы, крыши совмещенные из сборных ж/б панелей, полы паркетные, окна деревянные, двери деревянные, облицовка стен керамической плиткой; в системе горячего водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, смесители, латунная запорная арматура; в системе центрального отопления: запорная арматура; в системе холодного водоснабжения: запорно-регулировочная арматура; в системе канализации: трубопроводы чугунные, ванны, кухонные мойки и раковины; в системе электрооборудования: магистральные и внутриквартирные сети.

Капитальные ремонты  следующих конструктивных элементов: фундаменты свайные железобетонные, кровли рулонные, полы из керамических плиток, полы из рулонных материалов, масляная окраска стен, оклейка обоями стен, известковая побелка стен и потолков; в системе центрального отопления: конвекторы, стояки, домовые магистрали, калориферы; в системе холодного водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, бачки смывные; в системе канализации: умывальники и унитазы; в системе электрооборудования: электроприборы; в системе газоснабжения: внутридомовые трубопроводы, газовые плиты.

 

В 2016 году предусмотрено провести текущие ремонты следующих конструктивных элементов: фундаменты свайные железобетонные, стены из 2-х слойных железобетонных панелей, перегородки несущие панельного типа, перекрытия из сплошных сборных ж/б плит, лестницы железобетонные, балконы, крыши совмещенные из сборных ж/б панелей, кровли рулонные, полы из керамических плиток, полы из рулонных материалов, полы паркетные, окна деревянные, двери деревянные, масляная окраска стен, облицовка стен керамической плиткой; в системе горячего водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, смесители, латунная запорная арматура; в системе центрального отопления: конвекторы, стояки, домовые магистрали, калориферы; в системе холодного водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, запорно-регулировочная арматура, бачки смывные; в системе канализации: трубопроводы чугунные, умывальники и унитазы, ванны, кухонные мойки и раковины; в системе электрооборудования: магистральные и внутриквартирные сети, электроприборы;. в системе газоснабжения: внутридомовые трубопроводы, газовые плиты.

Капитальные ремонты следующих конструктивных элементов: оклейка обоями стен, известковая побелка стен и потолков; в системе центрального отопления: запорная арматура.

 

В 2021 году предусмотрено провести текущие ремонты следующих конструктивных элементов: фундаменты свайные железобетонные, стены из 2-х слойных железобетонных панелей, перегородки несущие панельного типа, перекрытия из сплошных сборных ж/б плит, лестницы железобетонные, балконы, крыши совмещенные из сборных ж/б панелей, полы из керамических плиток, полы из рулонных материалов, полы паркетные, окна деревянные, двери деревянные, облицовка стен керамической плиткой; в системе центрального отопления: конвекторы, стояки, домовые магистрали, запорная арматура, калориферы; в системе холодного водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, бачки смывные; в системе канализации: трубопроводы чугунные, умывальники и унитазы, ванны, кухонные мойки и раковины; в системе газоснабжения: внутридомовые трубопроводы, газовые плиты.

Капитальные ремонты  следующих конструктивных элементов: кровли рулонные, масляная окраска стен, оклейка обоями стен, известковая побелка стен и потолков, в системе горячего водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, смесители, латунная запорная арматура; в системе холодного водоснабжения: запорно-регулировочная арматура; в системе канализации: кухонные мойки и раковины; в системе электрооборудования: магистральные и внутриквартирные сети, электроприборы.

 

В 2126 году предусмотрено провести текущие ремонты следующих конструктивных элементов: фундаменты свайные железобетонные, стены из 2-х слойных железобетонных панелей, перегородки несущие панельного типа, перекрытия из сплошных сборных ж/б плит, лестницы железобетонные, балконы, крыши совмещенные из сборных ж/б панелей, кровли рулонные, полы из керамических плиток, полы из рулонных материалов, полы паркетные, окна деревянные, двери деревянные, масляная окраска стен, облицовка стен керамической плиткой; в системе горячего водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, смесители, латунная запорная арматура; в системе центрального отопления: конвекторы, стояки, домовые магистрали, в системе холодного водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, запорно-регулировочная арматура, бачки смывные; в системе канализации: трубопроводы чугунные, умывальники и унитазы, ванны, кухонные мойки и раковины; в системе электрооборудования: магистральные и внутриквартирные сети, электроприборы; в системе газоснабжения: внутридомовые трубопроводы, газовые плиты.

Капитальные ремонты  следующих конструктивных элементов: оклейка обоями стен, известковая побелка стен и потолков, в системе центрального отопления: запорная арматура, калориферы.

 

В 2031 году предусмотрено провести текущие ремонты следующих конструктивных элементов: фундаменты свайные железобетонные, стены из 2-х слойных железобетонных панелей, перегородки несущие панельного типа, перекрытия из сплошных сборных ж/б плит, лестницы железобетонные, балконы, крыши совмещенные из сборных ж/б панелей, полы из керамических плиток, полы паркетные; в системе горячего водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, смесители, латунная запорная арматура; в системе центрального отопления: конвекторы, стояки, запорная арматура, калориферы; в системе холодного водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, запорно-регулировочная арматура; в системе канализации: кухонные мойки и раковины; в системе электрооборудования: магистральные и внутриквартирные сети.

Капитальные ремонты  следующих конструктивных элементов: кровли рулонные, полы из рулонных материалов, окна деревянные, двери деревянные, масляная окраска стен, оклейка обоями стен, известковая побелка стен и потолков, облицовка стен керамической плиткой; в системе центрального отопления: домовые магистрали; в системе холодного водоснабжения: бачки смывные; в системе канализации: трубопроводы чугунные, умывальники и унитазы, ванны; в системе электрооборудования: электроприборы; в системе газоснабжения: внутридомовые трубопроводы, газовые плиты.

 

В 2036 году предусмотрено провести текущие ремонты следующих конструктивных элементов: фундаменты свайные железобетонные, стены из 2-х слойных железобетонных панелей, перегородки несущие панельного типа, перекрытия из сплошных сборных ж/б плит, лестницы железобетонные, балконы, крыши совмещенные из сборных ж/б панелей, кровли рулонные, полы из керамических плиток, полы из рулонных материалов, полы паркетные, окна деревянные, двери деревянные, масляная окраска стен, облицовка стен керамической плиткой; в системе центрального отопления: конвекторы, стояки, домовые магистрали, калориферы; в системе холодного водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, бачки смывные; в системе канализации: трубопроводы чугунные, умывальники и унитазы, ванны, кухонные мойки и раковины; в системе электрооборудования: магистральные и внутриквартирные сети, электроприборы; в системе газоснабжения: внутридомовые трубопроводы, газовые плиты.

Капитальные ремонты  следующих конструктивных элементов: оклейка обоями стен, известковая  побелка стен и потолков; в системе  горячего водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, смесители, латунная запорная арматура; в системе центрального отопления: запорная арматура; в системе холодного водоснабжения: запорно-регулировочная арматура.

 

В 2041 году предусмотрено провести текущие ремонты следующих конструктивных элементов: фундаменты свайные железобетонные, перегородки несущие панельного типа, перекрытия из сплошных сборных ж/б плит, лестницы железобетонные, балконы, крыши совмещенные из сборных ж/б панелей, полы из керамических плиток, полы из рулонных материалов, полы паркетные, окна деревянные, двери деревянные, облицовка стен керамической плиткой; в системе горячего водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, смесители, латунная запорная арматура; в системе центрального отопления: домовые магистрали, запорная арматура; в системе холодного водоснабжения: трубопроводы оцинкованные, запорно-регулировочная арматура, бачки смывные; в системе канализации: трубопроводы чугунные, умывальники и унитазы, ванны, кухонные мойки и раковины; в системе электрооборудования: магистральные и внутриквартирные сети; в системе газоснабжения: внутридомовые трубопроводы, газовые плиты.