Обзорная лекция по Земельному праву

      - сроки  уплаты земельного налога, например, ежеквартально или два раза в год, в том числе и возможность внесения авансовых платежей;

    - категории землепользователей, освобождаемых от уплаты земельного налога (помимо установленных НК РФ категорий).

Органы местного самоуправления должны не позднее 1 марта доводить до сведения налогоплательщиков кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января каждого календарного года, которая не может быть изменена в течение года.

   Налогоплательщиками  земелъного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на следующем праве:

   собственности 

постоянного (бессрочного) пользования;

пожизненного наследуемого владения.

При этом налогоплательщиками не признаются организации в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

 Налоговая база, представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта налогообложения, и порядок ее определения по местным налогам устанавливаются исключительно НК РФ.  Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности (например, земельных долей в сельском хозяйстве), определяется для каждого сособственника пропорционально его доле.

Налоговые ставки устанавливаются органами местного самоуправления в процентах от утвержденной для земельного участка кадастровой стоимости и не могут превышать следующие показатели:

• 0,3 % кадастровой стоимости в отношении земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений в составе зон сельскохозяйственного использования, а также земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства;

• 1,5 % кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и разрешенного использования земельного участка.

 Не взимается налог за  земельные участки изъятые из оборота или ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Кадастровая стоимость земельных участков

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится Росреестром и его территориальными органами, проводится по каждой категории земель отдельно в соответствии с методическими указаниями. В частности, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39. В соответствии с Методическими указаниями земельные участки на территории населенных пунктов группируются по признаку различного использования.

В соответствии с международными стандартами кадастровая стоимость должна определяться только для целей налогообложения. Ее недопустимо применять в любых иных целях, в том числе и для определения выкупной цены земли.

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации), утвержденными Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (см. CD).

Согласно Методическим рекомендациям, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Арендная плата

Размер арендной платы согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ, определяется договором аренды, кроме случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 30 ЗК РФ. В последнем случае земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.

20. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения

1. Земли сельскохозяйственного  назначения - это земли за чертой населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида: сельскохозяйственные угодья (земли, используемые как средство производства) и земли, которые используются как территориальный базис для размещения других объектов (внутрихозяйственных дорог, коммуникаций, древесно-кустарниковой растительностью, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции).

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые     многолетними     насаждениями     (садами,     виноградниками    и     другими).

  Сельскохозяйственные угодья имеют  приоритет в использовании и  подлежат особой

  охране.   Так,   ограничивается  возможность  конверсии   (изъятия)  этих  участков  для

 использования в  несельскохозяйственных  целях.  Изъятие,  в  том числе  с  выкупом,

допускается только в исключительных случаях.

Субъекты РФ имеют право формировать перечень земель, использование которых для других целей не допускается. В соответствии со статьей 79 ЗК РФ в перечень могут быть включены

-особо ценные продуктивные  земли, в том числе земли опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-производственных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования,

- сельскохозяйственные угодья, кадастровая  стоимость которых существенно  превышает средний уровень кадастровой стоимость по муниципальному району (городскому округу).

Охрана этих земель, имея ввиду неуменьшение их размеров и неухудшение качества, является главнейшей задачей земельного законодательства. Эта задача реализуется посредством установления особого правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения могут находиться как в государственной, так и в муниципальной и частной собственности. Однако, как размеры предоставляемых (или приобретаемых) земельных участков, так и условия перехода права на них весьма разнообразны и регулируются нормами ЗК РФ и других законодательных актов.   

Законодательством установлен достаточно подробный порядок приватизации и оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также правовой режим сельскохозяйственных земель различных видов.

2. Особенности правового режима земель с/х назначения установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», законом Республики Бурятия «О земле». При этом нормы этих законов не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Законом установлены следующие особенности правового режима земель с/х назначения:

1. сохранение целевого назначения;

2. установление  максимального размера  сельскохозяйственных угодий которые   расположены на территории одного  муниципального района и могут  находится  в  собственности одного  гражданина и(или) одного юридического  лица;

            3.  иностранные граждане, лица  без гражданства, иностранные юридические  лица, а      также юридические  лица, где доля в уставном капитале  таких лиц более чем 50 %                     не вправе иметь земли сельскохозяйственного  назначения на праве собственности;

4. земельные  участки, находящиеся в государственной  и муниципальной                    собственности предоставляются  в собственность на торгах (конкурсах, аукционах),                    в аренду в порядке ст.34 ЗК  РФ, если имеется только одно  заявление о передаче                     земельных участков в аренду;

5. сельскохозяйственные  угодья предоставленные сельскохозяйственным  организациями, могут быть предоставлены  бесплатно гражданам на праве  общей долевой собственности  в случаях, предусмотренных законами  субъектов РФ;

           6.  из    земель,    находящихся    в государственной    или    муниципальной собственности, формируется  фонд перераспределения;

           7. особенности   купли-продажи;

           8. срок    договора    аренды. Статьей  9  ФЗ «Об обороте земель  сельсхозназначения» предусмотрен  предельный срок договора аренды- 49 лет.

        Основными  нормативными правовыми актами, регулирующими правовой режим  земель сельскохозяйственного назначения, являются:

земельный кодекс РФ;

гражданский кодекс РФ;

ФЗ от 24.06.02г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

ФЗ от 15.04.98г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;

ФЗ от 11.06.03 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве;

ФЗ от 7.06.03г. «О личных подсобных хозяйствах» и др.