Обзорная лекция по Земельному праву

Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или всем — на праве хозяйственного ведения; б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Пленум ВАС в постановлении от 24.03.2005г. №11 разъяснил, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении

отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). Договор

аренды с множественностью лиц на стороне арендатора подлежит государственной

регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими

такой договор.

Согласно пункту 2 статьи 322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Поскольку лица, указанные в пункте 3 статьи 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

 

10. Основания прекращения  прав на землю.

Основания прекращения права собственности установлены в статье 235 ГК РФ. Их можно разделить на 4 группы:

         - добровольная  передача (отчуждение) права собственности  другому лицу;              

         - добровольный  отказ от права собственности;

         - гибель  или уничтожение имущества;

         - принудительное  изъятие имущества у собственника.

1) Право собственности  может быть прекращено по воле  собственника земельного участка  в результате отчуждения его  другим лицам, т.е. совершения различных  сделок.

Согласно статье 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных некоторых ограничений оборотоспособности земельных участков.

2) Согласно  статье 236 ГК РФ гражданин или  юридическое лицо может отказаться  от права собственности на  принадлежащее ему имущество, объявив  об этом либо совершив другие  действия, определенно свидетельствующие  о его устранении от владения, 
пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ должен быть оформлен заявлением, которое подается или в орган государственной власти либо орган местного самоуправления. При отказе лица от права собственности на земельный участок он приобретает режим бесхозяйной недвижимой вещи.

3)  Гибель или уничтожение  имущества является основанием  для прекращения права собственности. Земля, как пространственный базис  не может быть уничтожена. Однако  возможны случаи уничтожения  или порчи земельного участка  как объекта права 
собственности. Например, прибрежный земельный участок может 
быть уничтожен в результате размыва его водой, изменения русла 
реки. Земельный участок может быть уничтожен вследствие 
оползня, обвала и т.д.

4) Принудительное  прекращение права собственности  на земельный участок может  быть при наличии условий и  в порядке, предусмотренным законом.

Статья 239 ГК ГФ определяет два основания для изъятия земельного участка:

                    1. изъятие для государственных  и муниципальных нужд;

                    2. изъятие ввиду ненадлежащего  использования;

Изъятие земельных участков для государственных  и муниципальных нужд.

В статье 49 ЗК определен порядок принудительного изъятия земельных участков, в том числе путем их выкупа для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие допускается только в исключительных случаях:

                  - если это необходимо для выполнения  международных обязательств РФ.   

            Правовым основанием для изъятия  является международный договор.

                  - для размещения объектов государственного  или муниципального значения.   

      Для этих целей изъятие допускается  только при отсутствии других  вариантов возможного размещения  объектов, если какой-либо объект  нельзя разместить, не изымая  земли, находящиеся в пользовании, владении, аренде или собственности  граждан или юридических лиц.

Иные случаи необходимости изъятия земельных участков могут быть прямо предусмотрены в федеральных законах или в законах субъектов РФ. Законами субъектов РФ могут быть установлены такие случаи только в отношении земель, находящихся в 
собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Статьей 79 ЗК РФ установлены ограничения изъятия земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п.3 ст.83 ЗК РФ земельные участки в городах и иных поселениях могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку только в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки. Процедура изъятия установлена ст.55 ЗК РФ Принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения и только по решению суда.

Убытки должны быть возмещены до момента фактического изъятия. Размер возмещенных убытков должен быть равноценным, т.е. соответствующим рыночным ценам на данный земельный участок.

Изъятие земельных участков для государственных  и  муниципальных нужд регулируются статьями Гражданского кодекса:

В соответствии со ст.279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа. Выкуп допускается только с согласия собственника. Выкуп осуществляется РФ или субъектом, или муниципальным образованием, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля. Решение об изъятии земельного участка принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Собственник земельного участка должен быть предупрежден не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

Реквизиция, конфискация, национализация  земельного участка:

В соответствии со статьей 50 ЗК РФ предусмотрена конфискация земельного участка. Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

В соответствии со ст.51 ЗК РФ предусмотрена реквизиция земельного участка. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер.  

В соответствии со статьей 54 предусмотрено принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, безвозмездного (срочного) пользования, сервитута и права аренды земельным участком закреплены в ст. 45- 48 ЗК РФ.

 

11.  Условия  и порядок принудительного прекращения  прав на земельный участок. Гарантии прав на землю при изъятии.

 В статье 49 ЗК определен  порядок принудительного изъятия  земельных участков, в том числе для путем их выкупа для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие допускается только в исключительных случаях.

1. если это необходимо для выполнения международных обязательств РФ. Правовым основанием для изъятия является международный договор.

2. Для размещения объектов государственного или муниципального значения. Для этих целей изъятие допускается только при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов, если какой-либо объект нельзя разместить, не изымая земли, находящиеся в пользовании, владении, аренде или собственности граждан или юридических лиц. П.2 ст.31 ЗК РФ установлено, что орган местного самоуправления обязан обеспечить выбор земельного участка на вариантной основе размещения объекта.

Перечислить объекты, указанные в п.2 ст. 49 ЗК РФ

6) Иные случаи необходимости изъятия земельных участков могут 
быть прямо предусмотрены в федеральных законах или в законах 
субъектов РФ. Законами субъектов РФ могут быть установлены 
такие случаи только в отношении земель, находящихся в 
собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Статьей 79 ЗК РФ установлены ограничения изъятия земель сельскохозяйственного назначения. Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд должны предоставляться земли, не пригодные для сельскохозяйственного производства. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения на период строительства дорог, линий электропередач, связи, магистральных трубопроводов и других линейных сооружений, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Однако эти объекты должны размещаться преимущественно вдоль дорог, существующих трасс и границ полей севооборотов. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, определенные в п.3 ст.79 ЗК РФ, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

В соответствии с п.3 ст.83 ЗК РФ земельные участки в городах и иных поселениях могут быть изъяты (выкуплены/) для государственных или муниципальных нужд под застройку только в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки. Процедура изъятия установлена ст.55 ЗК РФ Принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения и только по решению суда.

Согласно ч.3 ст.35 К РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Убытки должны быть возмещены до момента фактического изъятия. Размер возмещенных убытков должен быть равноценным, т.е. соответствующим рыночным ценам на данный земельный участок.

В соответствии со ст.279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа. Выкуп допускается только с согласия собственника.

Выкуп осуществляется РФ или субъектом, ли муниципальным образованием, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля. Решение об изъятии земельного участка принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Собственник земельного участка должен быть предупрежден не позднее чем за год до предстоящего изъятия и письменно .