Обзорная лекция по Земельному праву

      Государственная Дума рассматривает  законопроект  в трех чтениях, при каждом из которых проводится  голосование депутатов, представителей  народа. Другая палата – Совет  Федерации либо одобряет, либо  отклоняет принятый Государственной  Думой федеральный закон. Принятый  закон направляется Президенту  Российской Федерации, который в  течение четырнадцати дней подписывает  и обнародует закон или отклоняет  его. Многоступенчатая процедура  принятия федерального закона  служит гарантией предупреждения, исключения непродуманных решений  на законодательном уровне, обеспечивает  профессиональное и квалифицированное  их рассмотрение как важнейшего  источника права.

      Конституция РФ - основной закон  государства, устанавливает основные начала гражданского права (свобода экономической деятельности, многообразие и равенство форм собственности, неприкосновенность права собственности), обладает прямым действием на территории РФ.

Гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ, а также иных принятых в соответствии с ним федеральных законов. Гражданское законодательство, согласно Конституции РФ, находится в исключительной компетенции РФ.

Особое место в земельном законодательстве занимает кодифицированный нормативный акт - Земельный кодекс РФ. ЗК РФ является базой для развития всего текущего земельного законодательства на территории РФ. Отдельные сферы общественных отношений, входящих в предмет земельного права, регулируются специальными законами. Например, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве» и др. Лесной, Водный кодекс, законодательство о недрах, законы об охране окружающей среды применяются к земельным отношениям, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Поэтому субъекты РФ вправе принимать законы, которые регулируют земельные отношения в пределах территории этого субъекта. Законы субъекта РФ должны соответствовать Земельному кодексу и другим федеральным законам.

К подзаконным нормативным правовым актам относятся правовые акты, издаваемые Президентом и Правительством РФ. Указы Президента РФ не должны противоречить федеральным законам.

Правительство РФ вправе принимать постановления в пределах полномочий, определенных ЗК и иными законами, указами Президента РФ. В случае противоречия их Конституции РФ. федеральным законам и указам Президента РФ, постановление Правительства может быть отменено Президентом РФ (п.3 ст.115 Конституции РФ).

К подзаконным нормативным актам министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (ведомственные правовые акты), органов исполнительной власти субъектов РФ относятся приказы, инструкции, правила. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы земельного права, на основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ в пределах своих полномочий.

На таких же условиях могут издавать свои акты, содержащие нормы земельного права и органы местного самоуправления.

Пунктом 4 статьи 15 Конституция РФ устанавливает, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы.

Статьей 4 Земельным Кодексом РФ предусмотрено, что если международным договором РФ, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Кодексом, применяются правила международного договора.            

В статье 5 ГК РФ предусмотрен обычаи делового оборота - это сложившиеся и широко применяемые в какой-либо области предпринимательской деятельности правила поведения, не предусмотренные законодательством, но не противоречащие установленным им обязательным положениям, независимо зафиксировано ли оно в каком либо документе. Обычай, противоречащий положением законодательства или договора, не применяется.

Федеральные  законы,  по общему правилу,  вступают в силу по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самим законом не установлен иной порядок вступления их в силу.

Официальным опубликованием федерального конституционного закона и федерального закона считается первая публикация полного его текста в «Парламентской газете», «Российской газете» или «Собрании законодательства Российской Федерации».      

Датой принятия закона считается день его принятия Государственной думой в окончательной редакции. Датой принятия федерального конституционного закона считается день, когда он одобрен палатами Федерального Собрания в порядке, установленном Конституцией. Все законы подлежат обязательному опубликованию в течение семи дней после дня их подписания Президентом РФ.

Законы и иные нормативные правовые акты не имеют обратной силы. По общему правилу они могут применяться только к тем правоотношениям, которые возникли после вступления их в законную силу; вступают в действие одновременно на всей территории РФ и распространяются на всех лиц, находящихся на территории РФ. К указанным лицам относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

 

5. Право собственности закрепляет за его обладателем экономическую власть над принадлежащим ему имуществом – земельным участком.  Право собственности - это право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и в своих интересах.

Право собственности на земельный участок, является самым полным имущественным правом, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. В основе этого права лежит дозволение совершать любые действия, не запрещенные законом (ч.1 ст.9 Конституции РФ). Оно имеет бессрочный характер и  носит исключительный   характер, т.к. одна и та же вещь может принадлежать только одному собственнику (или нескольким на праве долевой или совместной собственности).

Формы собственности на землю в РФ установлены Конституцией РФ (ст. 9,36). На территории РФ введены 3 основных форм права собственности на землю: государственная, муниципальная и частная. Они имеют свои разновидности и особенности. Здесь следует обратить внимание на правовые основания возникновения отношений по формам земельной собственности.

Формы права собственности можно разделить на две группы: публичная и частная собственность. Публичной собственностью являются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Право собственности на землю в РФ не является абсолютным, оно ограничено по ряду важных признаков: целевому назначению земель, предельным размерам сделок, по содержанию объекта собственности, введением различных обязанностей, налагаемых на собственников и т.п. Эти ограничения и обременения в сфере частной собственности на землю следует четко различать и знать их содержание и значение.

Частная собственность подразделяется на собственность граждан и   юридических лиц. Статьей 27 Земельного кодекса РФ определен перечень земельных участков, которые ограничены или изъяты в обороте. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предоставлены в частную собственность. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте,  могут быть предоставлены в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами.

Государственная собственность подразделяется на федеральную, принадлежащую Российской Федерации, и  собственность, принадлежащую субъектам федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области и автономным округам;

Муниципальная - на собственность муниципальных районов, городов, сельских поселений, городских поселений.

В зависимости от количества собственников на одну вещь, выделяется общая

собственность, которая характеризуется тем, что земельный участок принадлежит не одному лицу, а двум или более лицам. Общая собственность может возникнуть в силу различных оснований: наследования, состояния в браке, образования крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизации совместной покупки вещи, постройки дома и т.д.

Общая собственность подразделяется на два вида: долевая и совместная. Совместная собственность, в свою очередь подразделяется на совместную собственность супругов и совместную собственность членов крестьянско-фермерского хозяйства.

Права на недвижимое имущество возникают по общему правилу с момента государственной регистрации.

Как объект права земельный участок имеет целевое  назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение — это установленные законодательством порядок и условия использования земель для  конкретных целей в соответствии с категорией земель. Разрешенное использование - это условия и порядок эксплуатации земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременении.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Первые могут быть разделены на части, каждая из которых после этого образует самостоятельный земельный участок; при этом его разрешенное использование осуществляется без перевода в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого (т.е. его нельзя разделить на самостоятельные участки). Неделимым земельный участок может быть признан законом.

Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют три вида норм:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры  земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

2. Средняя  районная норма была установлена  в период проведения земельной реформы в соответствии с Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан.  При определении среднерайонной нормы, вся площадь сельхозугодий в пределах сельскохозяйственного предприятия района, за исключением земель, передаваемых в ведение органов местного самоуправления  делится на суммарную численность следующих категорий лиц: работников сельскохозяйственного предприятия; пенсионеров этих хозяйств; лиц занятых в социальной сфере на селе. Главы местных администраций сельских районов вправе устанавливать дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земель в собственность по выделяемым на территории района зонам с различной плотностью сельского населения.

3. Нормы отвода  устанавливаются для конкретных  видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.

         Перечень  прав и обязанностей собственников  земель, установленный в ст. 40,42 ЗК  РФ, может уточняться, дополняться  нормами специальных законов.

 

6. Возникновение прав на землю.

 

Основания возникновения права собственности - это юридический факт или их совокупность, с которыми закон связывает возникновение права собственности.   

Основания приобретения права собственности установлены Гражданским кодексом РФ (глава 14), другими федеральными законами.

Основаниями возникновения прав на земельные участки могут являться:

договор или иная сделка;

 акт государственного  органа или  органа местного  самоуправления;

судебное решение, установившее право на земельный участок;

 приобретение  имущества по основаниям, допускаемым  законом.

Юридические факты фиксируются в правоустанавливающих документах.     Правоустанавливающий документ - это документ, подтверждающий в соответствии с законом возникновение, изменение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. В ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведен перечень документов, которые относятся к правоустанавливающим:

 акты, изданные  органами государственной власти  или органами местного самоуправления  в рамках их компетенции и  в порядке, который установлен  законодательством, действовавшим  в месте издания таких актов  на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты; (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;