Кадастровая оценка земель

 

Министерство образования и науки Республики Казахстан

 

ВОСТОЧНО-КАЗАХСТАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ им. Д. Серикбаева

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

 

Тема: «КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: ст. гр. 11-КДз-2д

Шевченко О.А.

Проверила: Рахымбердина М.Е.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Усть-Каменогорск

2012 г

 

 

План

Введение                 2

Основная часть       2

Заключение           17

Литература            17

 

 

Введение

Под государственной  кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в  себя:

принятие решения о  проведении государственной кадастровой  оценки;

формирование перечня  объектов недвижимости, подлежащих государственной  кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ  по определению кадастровой стоимости  и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой  стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов  определения кадастровой стоимости;

опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов  определения кадастровой стоимости  в государственный кадастр недвижимости.

 

 

 

Основная часть

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

• уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
• площади земельного участка;
• вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; 
  факторов местоположения и окружающей среды

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей  методикой, расчетов используется следующая  информация о сделках с объектами  недвижимости:

1. Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);
2. Данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;
3. Данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)
4. Информация о стоимости продажи прав аренды;
5. Данные предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Методика кадастровой  оценки земель состоит из следующих  расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:
• доступность различных центров тяготения (объектов);
• уровень развития транспортной инфраструктуры;
• уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
• уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
• состояние окружающей среды;
• историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;
• инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.
2. Выделение на территории кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;
3. выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
4. расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования
5. распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера
6. расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок

Кадастровая оценка городских  земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование территории города;

Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Основные этапы  проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

— сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

— определение городской  черты в соответствии с генеральным  планом развития города;

— классификацию земель по землепользователям города, правовому режиму;

— классификацию земель по функциональному использованию;

— классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

— оценку текущего использования  и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

— определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

— сбор, проверку достоверности  и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

— Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

— Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в  свою очередь, подразделяются на отдельные  оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Например, на землях жилой  застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

— малоэтажной усадебной жилой застройки;

— малоэтажной жилой  застройки без приусадебных земельных участков;

— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),

— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных  инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты  и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий  и объектов производственного и непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных  микрозон устанавливаются параметры  типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа  данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в  расчете на единицу площади земли  типичных земельных участков устанавливаются:

— по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

— по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются  и другие методы.

В случаях получения  существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие  по значению кадастровой стоимости  земли, объединяются в оценочные  зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных  зон зависит от диапазона оценочных  стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости  земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.