Технология выполнения кадастровой оценки земель поселений

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение	4
Глава 1. Теоретические аспекты кадастровой оценки земель поселений	6
1.1. Понятие и признаки поселений	6
1.2. Основные принципы кадастровой  оценки земель поселений	9
Глава 2. Технология выполнения кадастровой оценки земель поселений	12
2.1. Организация проведения кадастровой  оценки земель поселений	12
2.2. Основные этапы проведения работ  по оценке земель поселений	19
Заключение	31
Список литературы	34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

С признанием земли недвижимым имуществом и введением частной собственности на землю стало очевидно, что именно земли городов и иных поселений наиболее привлекательны для инвесторов. В условиях рыночной экономики резко повысился интерес к правовому регулированию их использования, в том числе к решению проблемы сочетания частных и публичных интересов в процессе застройки городских территорий.

Эти земли и расположенные на них строения являются наиболее ценными объектами недвижимости, которые служат источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет.

На землях поселений размещаются жилые, производственные, офисные, социально-культурные здания, сооружения и объекты, предназначенные для удовлетворения потребностей населения.

Деление земель по их целевому назначению является характерной чертой российского земельного права и служит определению специфического правового режима охраны и использования земель в зависимости от их целевого назначения.

Наиболее полно отвечающей требованиям для определения стоимости городской земли является система ее массовой кадастровой оценки.

Актуальность проблемы формирования системы организации и технологии выполнения работ по оценке земель населенных пунктов, необходимость поиска соответствующих принципов рыночных отношений и подходов к практической реализации кадастровой оценки земель, расположенных на территориях населенных пунктах, определяют выбор темы исследования.

Целью исследования является проведение анализа организации и технологии выполнения работ по оценке земель поселений (населенных пунктов).

Объектом исследования являются земли поселений (населенных пунктов).

Предметом исследования являются методы кадастровой оценки земель поселений (населенных пунктов).

Согласно актуальности и цели темы проводимого исследования, можно определить комплекс задач, которые необходимо рассмотреть в настоящей работе:

1) Определить понятие и признаки земель поселений.

2) Раскрыть основные принципы кадастровой оценки земель поселений.

3) Рассмотреть организацию проведения кадастровой оценки земель поселений.

4) Выявить основные этапы проведения работ по оценке земель поселений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

 

1. Понятие и признаки земель поселений

 

Согласно статье 83 Земельного кодекса Российской федерации землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правовой режим земель поселений регулируется земельным законодательством, которое устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель, и градостроительным законодательством, задача которого - отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земель поселений.

Понятие земель поселений непосредственно связано с определением территорий поселений. Градостроительное законодательство регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции.

Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.

Вопросы об образовании, объединении, о преобразовании или об упразднении внутригородских муниципальных образований, установлении или изменении их территорий решаются с учетом мнения населения соответствующей территории представительным органом местного самоуправления города самостоятельно в соответствии с уставом города.

Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

В пространственную и земельно-ресурсную основу поселений включаются три сферы.

К первой относится территория в пределах черты поселений, т.е. поверхность земли, используемая в качестве пространственного территориального базиса.

Ко второй сфере относится подземное пространство, т.е. недра земли в пределах границ поселений.

Третья сфера - это воздушное пространство над территорией поселения, т.е. воздушный столб.

Понятие «территория городского и сельского поселения» закрепляется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правила застройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительная документация, которая определяет правовой режим земель данной категории.

Необходимость законодательного закрепления пространственной сферы городских и сельских поселений обусловлена спецификой градостроительства. Сферой градостроительства является не только поверхность земли. Непосредственной сферой градостроительства является определенная территория, на которой могут возводиться здания, строения и различные сооружения. Однако практически градостроительство осуществляется в определенном пространстве в воздушном или подземном.

Отличительной чертой правового режима земель поселений является ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности. Согласно ст. 54 Градостроительного кодекса РФ государственный градостроительный кадастр - государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости. Государственный градостроительный кадастр ведется в отношении территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, территорий субъектов РФ и территории РФ.

Данное требование связано с тем, что установление черты поселения затрагивает интересы, как самого поселения, так и смежных с ним иных муниципальных образований.

В соответствии со ст. 29 ГрадК РФ градостроительная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе. Положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации служит основанием для утверждения градостроительной и проектной документации.

Итак, землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений. Земли поселений - одна из категорий земель в земельном фонде России.

 

 

 

 

 

2. Основные принципы кадастровой оценки земель поселений

 

Кадастровая оценка земельных участков в населенных пунктах характеризует стоимость отдельного земельного участка в общей системе оценочного зонирования территории города с учетом рыночной стоимости земли и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Исходными данными для определения качественно-количественных характеристик и расчета показателей базовой стоимости земли служат:

- материалы функционального зонирования;

- генеральные планы развития территории;

- данные по сделкам купли-продажи и аренды земельных участков, квартир, домов и нежилых помещений, гаражей;

- данные о доходности производственных и коммерческих предприятий;

- земельная рента сельскохозяйственных предприятий.

Помимо перечисленных данных, используются также расчетные параметры, такие как коэффициент застройки территории населенных пунктов, инженерно-строительные характеристики грунтов, амортизация основных фондов, коэффициент ликвидности объектов недвижимости, структура капитала промышленных предприятий, коэффициент капитализации.

Расчет показателей базовой стоимости земли по типичным земельным участкам по ценовым зонам базируется на рыночной информации. При противоречивых данных о сделках с землей и иными видами недвижимости, а также по землям, не включенным в рыночный оборот, базовые показатели стоимости земли определяются на основе принятых в мировой практике принципов и методов оценки рыночной стоимости (методы сопоставимых продаж, затратный, доходный) с учетом специфики российского земельного рынка.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается на основе удельных показателей базовой стоимости земли по ценовым зонам и подзонам и кадастровых характеристик земельного участка: площадь, местоположение, топография, гидрология, благоустройство участка и другие ценообразующие факторы и характеристики.

Кадастровая оценка населенных пунктов представляет собой определенный комплекс работ, который включает следующие этапы:

1) сбор и анализ исходной информации, характеризующей рынок земли  и прочих объектов недвижимости в городе. Определение полноты, достоверности и непротиворечивости рыночной статистики по территории города в целом и по отдельным его районам, функциональным зонам и кадастровым кварталам. Определение закономерностей изменения уровня рыночных цен на земельные участки на основе массовой статистики;

2) сбор и анализ исходной информации, характеризующей факторы ценообразования рыночной стоимости земли, с учетом вклада (веса) каждого фактора в изменение стоимости земли. Расчет коэффициентов относительной ценности городских земель, например, в баллах, и оценочное зонирование территории города на основе факторного анализа;

3) согласование результатов факторного  анализа с результатами анализа  рыночной статистики.

Корректировка границ оценочных зон и коэффициентов относительной ценности территории с учетом рыночной информации. Расчет показателей зональной (квартальной) стоимости городских земель;

4) формирование данных по земельным  участкам и проведение кадастровой оценки земельных участков с учетом зональной (квартальной) стоимости земли, характеристик земельного участка и локальных условий его местоположения;

5) экономическая оценка территории  города по кадастровым кварталам  с учетом качественно-количественных характеристик земельных участков.

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов как составной части комплексной кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для целей:

- создания государственной автоматизированной  системы земельного кадастра;

- формирования налогооблагаемой  базы земель населенных пунктов;

- уточнения схемы территориально-экономического  зонирования;

- установления ставок арендной  платы за муниципальные земли;

- определения стартовых цен  продажи прав собственности или  долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

- определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

- обоснования наиболее рациональных  и перспективных направлений  городской застройки;

- информирования органов муниципальной  власти и оказания платных  услуг различным субъектам рынка.