Технология выполнения кадастровой оценки земель поселений

Государственная кадастровая оценка земель городских  и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений  осуществляется на основании статистического  анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также  иных методов массовой оценки недвижимости.

Необходимость в результатах объективной оценки земель поселений испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ТЕХНОЛОГИЯ ВЫПОЛНЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

 

2.1 Организация проведения кадастровой оценки земель поселений

 

Землями поселений признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов (кластеров).

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

Источниками этих данных являются Регистрационные палаты, БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов - это ряд действий по выявлению кадастровой стоимости земель административно-территориальных образований в определенных границах и на конкретную дату.

Такая оценка может проводиться только с применением комплекса методов: сравнительный, затратный и доходный метод.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту  оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов функционального использования земель:

1) Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2) Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3) Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4) Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5) Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6) Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7) Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8) Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9) Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10) Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11) Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12) Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13) Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации.

14) Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода анализа иерархий.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки).

Первичное разграничение территории поселения на оценочные участки проводится на топографическом плане масштаба 1: 25 ООО или 1:10 ООО в зависимости от крупности поселения. Выделение оценочных участков ведется, как правило, на бумажном носителе, который позволяет видеть все поселение как единое целое. На план наносится утвержденная административным органом городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

1) наносятся границы территориальных зон. Устанавливаются территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения и иные виды;

2) далее в территориальных зонах выделяются территории, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.)

3) деление жилой зоны на оценочные участки в соответствии с типами, этажностью, стилем жилой застройки (строительное зонирование).

В качестве границ оценочных участков принимаются:

- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа: реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);

- крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

- границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков, заборы предприятий;

- границы сельскохозяйственных и лесных угодий;

- границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользовании на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

Последним шагом данного этапа является присвоение порядковых номеров оценочным участкам. Номера присваиваются начиная с участка, образуемого центром города, и затем по расходящейся спирали по ходу движения часовой стрелки.

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:

а) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

б) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

в) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

г) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

д) состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

е) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

и) рекреационная ценность территории.

На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.

В границах поселения выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость методами, описанными выше в данном разделе. Полученные тестовые стоимости переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов дифференциации.

Рассчитанные с использованием коэффициентов дифференциации кадастровые стоимости отражают экспертную оценку, характеризующую жилищно-бытовую функцию. Чтобы получить кадастровые стоимости для других функций (форм использования территории, вида целевого использования земель), необходимо применить соответствующие коэффициенты.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Основные этапы проведения работ по оценке земель поселений

(населенных пунктов)

 

Методические основы оценки городских земельных участков и связанной с ними недвижимости сводятся к следующему.

Оценка стоимости земель поселений, определенная на основе оценки стоимости воспроизводства, их улучшений с учетом статистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всей совокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не только величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры, транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и т.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельном рынке.