Технология выполнения кадастровой оценки земель поселений

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей: создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра; формирования налогооблагаемой базы земель поселений; уточнения схемы территориально-экономического зонирования; установления ставок арендной платы за муниципальные земли; определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд; обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки; информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка и др.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Кадастровая оценка земель должна удовлетворять следующим требованиям.

1) Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под любую базовую функцию.

То же относится к оценке земель в городе, находящемся в сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т.д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т.д. Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.

2) Адекватность учета существенных факторов. Учет существенных факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны по данным продаж и аналогов.

3) Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляются в явном виде, и проверка результатов оценки становится весьма затруднительной, вынуждая пользователя или аудитора обращаться к другим источникам или производить выборочную оценку самостоятельно. Нередко и сами результаты представляются в трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства обычно сопровождают оценку, выполненную некачественно по существу.

4) Внутренняя непротиворечивость результатов оценки. Одним из методов работы аудитора с результатами оценки является выборочная проверка и сопоставление локальных оценок в различных местах города, в ситуациях, которые хорошо знакомы аудитору или легко поддаются интерпретации. Если в таких ситуациях не наблюдается взаимных противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной оценочной работы, хотя еще и недостаточно для вынесения окончательного положительного решения: после этого можно применять более тонкие методы анализа. Если же уже на этом уровне в работе обнаруживаются противоречия, это, скорее всего, значит, что работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных объяснений.

5) Адресность. Оценка, как правило, должна вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная оценка чаще всего лишена смысла, и такая работа не может быть признана удовлетворительной.

Кадастровая поквартальная оценка общегородского уровня, осуществляемая путем компьютерных расчетов и основанная на методах математического моделирования факторов макроположения, более корректна и более точна, чем оценка в схемах территориально-экономического зонирования, формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта - это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Оценочная стоимость единичного земельного участка характеризует его стоимость в системе оценочного зонирования территории города с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территорий города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

Основные факторы, определяющие стоимость городских земель и кадастровую стоимость земельного участка, формируются из того, что городская территория выступает в экономических отношениях как пространственной распределенный ресурс, удовлетворяющий требованию объективной экономической оценки городской территории с соответствующей инженерно-транспортной инфраструктурой и благоустройством, а также учитывающей уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания, инженерно-геологические условия строительства, озеленение, природно-ландшафтные, микроклиматические условия и обременения в использовании земель.

В системе государственной кадастровой оценки городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

- локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д.;

- экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;

- факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования;

- коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро - и грузоперевозки;

- инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;

- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

Определение кадастровой стоимости земель поселений является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Земли поселений - одна из важнейших категорий земель в земельном фонде России. Правовой режим этих земель устанавливается новым ЗК РФ и принятым в 1998 году Градостроительным кодексом РФ, которые внесли ряд новых положений в порядок использования земель поселений.

Главным юридическим признаком, свойственным как всем землям поселений, так и отдельным их видам, является основное целевое назначение земель. В соответствии с этим признаком земли поселений характеризуются, с одной стороны, единством общего целевого назначения, а с другой, - разнообразием конкретного назначения отдельных земельных участков. Это позволяет все вышеперечисленные земли именовать землями поселений и в то же время делить их на виды.

Одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами является оценка земель поселений и  установление обоснованной платы за землю. Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования.

На основании проведенного исследования, можно сделать следующие выводы.

Предметом оценки земель населенных пунктов является количественная оценка экономических, социальных, эстетических и других характеристик (или условий населенных пунктов для обеспечения жизнедеятельности человека (общества).

Таким образом, целью экономической оценки земли может быть:

- определение стоимости конкретного земельного участка населенного пункта для определенного целевого использования, в том числе и для целей налогообложения;

- определение стоимости конкретного  земельного участка населенного  пункта с разрешенным целевым использованием;

- определение стоимости земель  в целом или отдельных ее  частей хозяйствующего субъекта, в том числе и для целей налогообложения;

- определение экономического ущерба  от изменения целевого назначения  участка;

- определение эффективности использования земельного участка или земель в целом и т.д.

Кроме того, определение стоимости земли не может не учитывать как положительные, так и отрицательные аспекты деятельности человека на земле. С развитием промышленности отрицательное воздействие на природный компонент системы может достичь такого уровня, при котором будет невозможна нормальная жизнедеятельность человека. В этом случае потребительская, а, следовательно, и экономическая стоимость земли станет равна нулю при любых других положительных качествах.

Формулируя цель оценки, одновременно должна быть сформулирована функция оценки, т.е. определение цели производимой оценки. Это может быть налогообложение, купля-продажа, аренда, страхование и т.д.

Отсюда выбираются способы и методы экономической оценки, которые могут быть разными в зависимости от этих функций.

В зависимости от целевого использования предметом оценки может выступать способность земли удовлетворять социальные потребности, как конкретного человека, так и общества в целом, в том числе удовлетворять потребности с позиции пространственно-операционного базиса для размещения различных производственных объектов; способность удовлетворять рекреационные потребности и т.д.

Оценку земель населенного пункта следует рассматривать и вести поэтапно, которых может быть несколько.

Первый этап включает в себя оценку земли населенного пункта в целом по отношению к другим населенным пунктам. В этом случае земли населенных пунктов рассматриваются как единый земельный участок, предназначенный для проживания и деятельности человека. На первом этапе денежная оценка может не применяться, достаточно оценить во сколько раз или на сколько баллов земли одного населенного пункта лучше или хуже другого. Хотя и на первом этапе денежная оценка земель не исключается.

На втором этапе определяются ценовые зоны внутри населенного пункта с учетом целевого использования земель. В этом случае ведется денежная оценка земель.

На третьем этапе в денежном выражении оцениваются кадастровые кварталы, конкретные земельные участки.

В условиях становления рынка для государства наиболее важным является определение кадастровой стоимости.

Таким образом, кадастровая стоимость, во-первых, дает представление о богатстве, которым владеет общество в целом и отдельные ее члены, как составной части всего богатства страны, во-вторых, эта стоимость четко фиксируется в кадастре земли (недвижимости) как государственной информационной системе, в-третьих, обеспечивает справедливое налогообложение как метод перераспределения богатства страны в пользу всего общества, в том числе землевладельцев и землепользователей и, в-четвертых, стимулирует эффективное использование основного богатства страны.

И в заключение необходимо отметить, что рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16.

2. Федеральный закон «Об общих  принципах организации местного  самоуправления в РФ» от 06.10.2003 № 131-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822 (с изм. от 10.07.2012 № 110-ФЗ).

3. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят  ГД ФС РФ 28.09.2001) // Собрание законодательства  РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147 (ред. от 28.07.2012).

4. Арбатский Д.Б., Кошкин Л.И. Оценка рыночной стоимости земельных участков: учебно-методическое пособие / Д.Б.Арацкий, Л.И. Кошкин. - М.: ВШПП, 2009г.