Проведение технической экспертизы объекта недвижимости

V = Vl + Vb - Ин + Кос + Пр,

где Vl - стоимость участка  земли;

Vb - стоимость улучшений  (прямых затрат на строительство  зданий, сооружений);

Ин - накопленный износ  улучшений (зданий и сооружений);

Кос - косвенные затраты;

Пр - предпринимательская  прибыль.

    Оценка рыночной  стоимости земельного участка  производится с использованием  существующих моделей оценки  земель населенных пунктов в  странах с неразвитым земельным  рынком. К таким методам относятся:  метод 85 DM, анализа сравнения продаж, сравнительных стоимостей, метод  капитализированной ренты, адаптированный  метод капитализации, техника  остатка, сравнения городов, определения  затрат на освоение (определение  стоимости неосвоенной земли).

    Метод 85 DM заключается  в том, что определение стоимости  участка земли производится путем  умножения самой низкой стоимости  участка земли в регионе на  коэффициенты, учитывающие специфические  условия местоположения и обустройства  оцениваемого земельного участка.  Применяется в условиях полного  отсутствия земельного рынка  (впервые был применен в бывшей  ГДР).

    Метод сравнения  продаж применяется при наличии  открытого развитого рынка недвижимости  или его отдельных элементов.  Определение стоимости земельного  участка производится путем сравнения  цен продаж сопоставимых земельных  участков. Цены аналогичных земельных  участков корректируются с учетом  параметров, по которым они отличаются  друг от друга. Поправки производятся  от объекта оценки к объекту-аналогу.

    Метод сравнительных  стоимостей является самым правильным  рыночным методом оценки земельных  участков, если земельные участки  являются сопоставимыми по всем  показателям, включая срок продажи  земельных участков. Определение  стоимости оцениваемого земельного  участка производится по среднеарифметической  величине цен большого количества  земельных участков. Данный метод  требует наличия мониторинга  рынка недвижимости и большого  статистического материала, который  должен быть систематизирован  и обработан.

   Метод техники  остатка позволяет определить  стоимость земли через известный  настоящий или будущий доход  от земельного участка.

   Метод сравнения  городов заключается в оценке  стоимости земельных участков  путем сопоставления ряда показателей  по городам-аналогам. К таким показателям  относятся:

• сравнение по количеству жителей и размеру территории;
• возрастная структура населения;
• транспортное сообщение с шоссейными дорогами, аэропортом, железной       дорогой и водными путями;
• хозяйственная структура по числу рабочих мест, структуре предприятий;
• структура зданий по сроку службы;

уровень безработицы;

     По результатам  сравнения земельных участков  в городах-аналогах делаются скидки  в пределах от 25% до 60%.

    Метод капитализации  земельной ренты рекомендуется  применять, если участок земли  сдается в аренду отдельно  от зданий и сооружений. Определение  стоимости земельного участка  производится по формуле:

Vl = Агод / Rl,

где Aгод - годовой чистый арендный доход от сдачи в аренду земельного участка;

Rl - коэффициент капитализации  на землю.

    Коэффициент капитализации  на землю определяется расчетным  путем или путем анализа рынка  земли и рынка капитала, но  не ниже ставки надежного депозитного  сертификата.

    Метод затрат  на освоение предусматривает  расчет стоимости земли как  остаток после учета всех необходимых  платежей, связанных с затратами  на труд, капитал и менеджмент. Прогнозируется освоение участка,  оценивается общая сумма доходов  и расходов на освоение, и после  подсчета всех затрат, убытков  и прибылей стоимость земли  рассчитывается по остаточному  принципу.

    Адаптированный  метод капитализации дохода используется  при отсутствии земельного рынка.  Определение стоимости земельных  участков производится по формуле:

Vl = Ас + К + NOIl / Rl,

где Vl - стоимость права  пользования земельным участком;

Ас - стоимость права аренды земельного участка за время строительства (срок строительства до 1 года);

К - капитальные вложения инвестора в долевое строительство  сетей и инфраструктуру и другие платежи;

NOIl - годовой арендный  доход за право пользования  земельным участком в период  эксплуатации объекта;

Rl - коэффициент капитализации  на землю.

     Временная  методика кадастровой оценки  стоимости земельных участков  населенных пунктов Республики  Беларусь (временная методика) рекомендует  оценку стоимости земельных участков  вести по следующей формуле:

КС = S x ОЗ x I,

где S - площадь земельного участка, кв.м;

ОЗ - средняя стоимость  оценочной зоны в руб. на 1 кв.м;

I - индекс влияния факторов  ценообразования на уровень стоимости  отдельных земельных участков  в оценочной зоне.

    Средняя стоимость  земли оценочной зоны определяется  по формуле:

ОЗ = БС x Кф x Км x Кл,

где БС - базовая стоимость  земельного участка в населенном пункте;

Кф - коэффициент функционального  использования земель;

Км - коэффициент, учитывающий  зональный фактор;

Кл - локальный коэффициент  ценности.

Базовая стоимость для  данного населенного пункта устанавливается    Национальным Кадастровым Агентством по средней стоимости земельного участка в наиболее дорогой зоне. Порядок определения вышеперечисленных  коэффициентов представлен во временной  методике.

    Оценка стоимости  улучшений (прямых затрат) производится  путем оценки затрат, которые  должен понести типичный покупатель  на строительство для получения  на дату оценки на этом же  участке земли зданий, сооружений, адекватных по своей полезности  объекту оценки.

    Для определения  стоимости нового строительства  возможно рассматривать либо  стоимость строительства точной  копии объекта оценки, либо стоимость  строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. В зависимости от наличия сметной  документации по объекту оценки  или объекту-аналогу оценщик может  работать с двумя видами стоимостей:

восстановительной;

заменяющей.

    Восстановительная  стоимость - есть стоимость нового  строительства в текущих ценах  на действительную дату оценки  точной копии оцениваемого здания (сооружения) из таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов  строительства и по такому  же проекту, имеющее абсолютное  соответствие оцениваемому зданию.

    Заменяющая стоимость  - это оцениваемая стоимость нового  строительства в текущих ценах  на дату оценки здания (сооружения) с полезностью, равной полезности  оцениваемого здания, с употреблением  аналогичных материалов, стандартов, проекта и т.д.

   Выбор типа стоимости  должен быть обоснован оценщиком  в соответствии с конкретной  ситуацией.

   Если по оцениваемому  зданию или сооружению имеется  балансовая стоимость в ценах  на дату ввода в эксплуатацию, то оценщик выбирает для расчета  стоимости улучшений восстановительную  стоимость. По объектам, введенным  в эксплуатацию после 1.01.1991 года, оценщик за основу расчета  восстановительной стоимости принимает  первоначальную стоимость этого  объекта в ценах 1.01.1991 года.

   Если по оцениваемому  зданию или сооружению нет  документов строгой бухгалтерской  отчетности (инвентарной карточки, балансовой стоимости в ценах  ввода объекта в эксплуатацию) и сметной документации на  строительство этого объекта,  то оценщик может использовать  сметную документацию по объекту-аналогу. В этом случае оценщик для расчета стоимости улучшений выбирает заменяющую стоимость.

  Стоимость улучшений  (прямые затраты) - это расходы,  связанные со строительством  зданий и сооружений, реконструкцией  и модернизацией или физическими  улучшениями (отделочные работы, затраты на капитальный ремонт  и др.). Они определяются по  балансовой стоимости на дату  ввода в эксплуатацию, сметной  стоимости строительства объекта  оценки, стоимости ремонтных работ.

   Косвенные затраты  - это расходы в процессе строительства  или после завершения строительства,  необходимые для нормального  функционирования недвижимости  или подготовки ее к продаже.  К косвенным расходам можно  отнести:

расходы на маркетинговые  услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том  числе затраты на рекламу;

затраты на оформление и  регистрацию прав собственности;

затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;

стоимость инвестиций в землю  и др.

   Прибыль предпринимателя  - это установленная рынком норма  прибыли, отражающая сумму, которую  собственник недвижимости ожидает  получить в виде премии за  использование своего капитала. Средний уровень предпринимательской  прибыли - 15 - 20%. Она представляет  степень риска, связанного с  реализацией проекта. На рынках  с явно выраженной депрессией  недополученная прибыль может  относиться на внешний износ  недвижимости. В зависимости от  рыночной ситуации прибыль собственника  недвижимости рассчитывается как  процент от составных частей  стоимости недвижимости.

   Оценка зданий  и сооружений должна проводиться  в действующих на момент оценки  ценах. Восстановительная стоимость  (заменяющая стоимость) должна  рассчитываться как стоимость  воспроизводства данного объекта  на момент оценки с учетом  действующих норм, цен на материально-технические,  трудовые ресурсы по формуле:

В = П x Кп,

где П - первоначальная стоимость  объекта при вводе объекта  в эксплуатацию в ценах 1.01.1991 года;

Кп - коэффициент индексации стоимости строительно-монтажных  работ.

 

 

 

 

 

Приложение А

(обязательное)

АКТ 
о внутренней оценке стоимости основных средств

___________________________________________________________

(наименование юридического лица)

___________________________________________________________

(цель оценки)

по состоянию на «__» ___________ 20__ г.  

 

Инвен-  тарный номер   инвен  тарного объекта	Наиме-  нование объекта	Шифр и норма амортизационных  отчислений								Год и месяц		Первона-чальная стоимость  с учетом деномина-ций, руб.
		до 01.01.1991		с 01.01.1991		по Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативных сроков их службы		с 01.01.2012 (по постановлению Минэкономики  от 30.09.2011№ 161)
		шифр	норма	шифр	норма	шифр	установленный срок полезного  использования	шифр	установленный срок полезного  использования	приоб-  ретения	ввода в эксплу-  атацию
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Коэффициенты переоценок по состоянию на		Восстановительная (переоцененная) стоимость,  «__» ______ 20__ г., руб.			Накопленная амортизация  на дату оценки		Остаточная стоимость, «__» _____ 20__ г., руб	Коэффициент пересчета (К) на «__» _____ 20__ г.		Оценочная стоимость, «__» _____ 20__ г., руб.		Примечание
01.07.1992	и т.д.				руб.	%
14		15			16	17	18	19		20		21

 

 

Руководитель   М.П.  ___________________		_________________________
(подпись)		(инициалы, фамилия)
Главный бухгалтер    ____________________		_________________________
(подпись)		(инициалы, фамилия)

Примечания

1   В графе 14 указываются даты проводимых переоценок и коэффициенты переоценок, которые округляются до четырех знаков после запятой.

2   Указывается информация о порядке проведения переоценок по состоянию на 01.01.1998, на 01.01.2009 и порядок их отражения в бухгалтерском учете юридического лица, информация о консервации, иная информация.

3   В графе 11 может быть произведена корректировка даты принятия имущества на баланс, тогда КИС_ос применяется к уточненной дате. 

4   Данная  форма  аналогична  для  оценки  стоимости  оборудования к установке.  При оформлении данного акта для оценки стоимости оборудования к установке графы 12, 16, 17, 18 не заполняются 

Приложение Б

(обязательное)

ВЕДОМОСТЬ 
начисления амортизации

_________________________________________________________

(наименование юридического лица)

_________________________________________________________

(цель оценки)

по состоянию на «__» ________ 20__ г.

Инвен-тарный номер и наимено-вание  объекта основных средств	Шифр и норма амортизационных  отчислений								Год и месяц		Установ-ленный срок полезно-го исполь-зования, лет	Срок фактичес-кой эксплуата-ции  по состоянию на 01.01.2003, лет	Остаточ-ный срок полезного  использования, лет	Годовая норма амортизации (100 / (графа (далее – гр.) 14 x %)	Способ начисле-ния амортиза-ции
	до 01.01.1991		с 01.01.1991		шифр по Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативных сроков их службы		с 01.01.2012 (по постановлению Минэкономики  от 30.09.2011№ 161)
	шифр	нор-ма	шифр	нор-ма	шифр	норматив-ный срок службы	шифр	норматив-ный срок службы	приобре-тения	ввода в эксплуа-тацию
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16