Проведение технической экспертизы объекта недвижимости

   При заключении  договора на проведение работ  по оценке необходимо включать  пункт, по которому Заказчик  обеспечивает возможность доступа  на объект оценки и предоставляет  всю необходимую информацию для  проведения работ по оценке. Если  проводятся работы на объектах  повышенной опасности, оценщик  должен обратить внимание на  соблюдение правил техники безопасности  на данном предприятии.

Описание объекта  оценки при составлении отчета.

   Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем ис пользуются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

        Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

   Описание  земельного участка и прилегающих  территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

•      размеры земельного участка;

•      форма земельного участка;

•      рельеф и почвы;

•      землепользование.

   Описание  здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

•      наименование объекта;

•      год постройки;

•      дату последнего капитального ремонта;

•      общую площадь;

•      полезную площадь;

•      количество этажей;

•      описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

•      описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется  указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование  объекта на дату проведения оценки.

     Оценка стоимости  имущества, может быть внутренней  либо независимой.

Оценку стоимости имущества, незавершенных капитальных строений и оборудования к установке проводится проводят для следующих целей  оценки:

а) продажи без проведения аукциона либо конкурса;

б) внесения в виде неденежного вклада в уставный фонд негосударственного юридического лица;

в) внесения в виде неденежного  вклада в уставный фонд государственного юридического лица;

г) продажи на аукционе, по конкурсу;

д) залога (ипотеки);

е) безвозмездной передачи в частную собственность, а также без изменения формы собственности

ж) передачи в безвозмездное пользование, аренду;

з) передачи в доверительное управление.

   Базой для проведения  оценки стоимости основных средств  индексным методом оценки является  балансовая (остаточная) стоимость,  рассчитанная по данным бухгалтерского  учета и отчетности на дату  оценки с учетом переоценок, проводимых  в соответствии с законодательством 

Оценочная стоимость основных средств (С_оц) определяется по формуле

Соц = Сост × К,

(1)

где С_ост – балансовая (остаточная) стоимость, рассчитанная по данным бухгалтерского учета и отчетности на дату оценки в ценах на дату проведения последней переоценки или на дату ввода в эксплуатацию (для объектов, введенных в эксплуатацию в текущем году);

К  – коэффициент пересчета.

Коэффициент пересчета (К) принимается  для целей оценки, указанных выше.

- перечисления г), е)–з), – равным единице;

- перечисления в), д), – равным коэффициенту изменения стоимости видов (групп) основных средств (далее – КИС_ос), ежемесячно публикуемому Национальным статистическим комитетом Республики Беларусь.

Для выбора КИС_ос объект оценки необходимо соотнести с видом (группой) основных средств. Группировка основных средств осуществляется в соответствии с Нормативными сроками службы основных средств.

КИС_ос применяется на первое число месяца, предшествующего дате оценки, к дате проведения последней переоценки.

КИС_ос равен единице в случае проведения оценки стоимости основных средств по состоянию на 1 января или 1 февраля текущего года, когда переоценка проводилась по состоянию на 1 января текущего года.

Республиканские или коммунальные юридические лица, хозяйственные  общества, республиканские государственно-общественные объединения вправе самостоятельно провести дооценку стоимости зданий, изолированных помещений, машино –  мест, к уровню цен, складывающихся на 1 января 1995 г. в соответствии с Порядом проведения переоценки незавершенного строительства и неустановленного оборудования предприятий и организаций, затем привести в цены на дату оценки с учетом переоценок при наличии у них следующих документов:

- справок о стоимости выполненных работ и затрат;

- актов приемки выполненных строительно-монтажных, пусконаладочных работ, актов сдачи-приемки выполненных работ по объектам, строительство которых велось по контрактным ценам;

- справок о стоимости выполненных проектных и изыскательских работ (этапов);

- актов сдачи-приемки выполненных проектных и изыскательских работ (этапов);

- иных документов, подтверждающих выполнение прочих работ и затрат, произведенных при строительстве (затрат по отводу земельного участка, осуществлению проектных и изыскательских работ, технического и авторского надзора и других затрат, произведенных при строительстве или связанных с подготовкой строительства объекта);

- инвентаризационных описей, технических паспортов и другой технической документации;

- проектно-сметной документации.

Для целей оценки, указанных  выше, перечисления в)–д), оценочная стоимость основных средств (за исключением зданий, изолированных помещений, машино – мест расположенных в зданиях, накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет более 90 % от первоначальной (восстановительной (переоцененной) стоимости, определяется в размере 10 % от их первоначальной (восстановительной (переоцененной) стоимости. При этом для целей оценки, указанных в в), д), первоначальная (восстановительная (переоцененная) стоимость, принимается к расчету с учетом корректировки на КИС_ос 

 

Для целей оценки, указанных  в перечислениях в)–д), оценочная  стоимость зданий, изолированных  помещений, машино – мест расположенных в зданиях, (за исключением зданий, изолированных помещений, машино – мест расположенных в зданиях, включенных в календарные графики по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого государственного имущества), накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет более 50 % от первоначальной (восстановительной (переоцененной) стоимости, определяется с учетом физического износа (в процентах) на основании акта определения физического износа на дату обследования зданий (в том числе в которых находятся изолированные помещения машино – места), составленного территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – акт определения физического износа). В расчет принимаются данные с наименьшим значением износа или амортизации.

Акт определения физического  износа действителен в течение трех лет при условии, что с даты обследования основного средства его  техническое состояние существенно  не изменилось (не проводились работы, связанные с капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией).

Физический износ зданий, изолированных помещений, машино –  мест, включенных в календарные графики  по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого государственного имущества может определяться комиссией, специально созданной юридическим лицом для этой цели.

Для целей оценки, указанных  в  перечислениях в)-з), основных средств, находящихся за пределами территории Республики Беларусь, оценочная стоимость (С_оц) определяется по формуле (1), где коэффициент пересчета (К) принимается равным единице.

Для целей оценки, указанных  в  перечислениях г), д), основных средств, находящихся за пределами территории Республики Беларусь, в целях соблюдения интересов Республики Беларусь оценка стоимости основного средства может проводиться рыночными методами оценки.

Для целей оценки, указанных  в перечислениях а), б), основных средств, находящихся за пределами территории Республики Беларусь, в обязательном порядке оценка стоимости основного средства проводится рыночными методами оценки, если иное не установлено международными договорами.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.  

Рыночная стоимость - это  расчетная сумма, за которую продавец готов продать собственность  готовому купить покупателю в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения и на цену сделки не влияют побочные факторы.

 

Это означает, что:

-покупатели и продавцы  недвижимости являются типично  рыночными, ведут себя рациональным  образом и достаточно информированы  о состоянии рынка;

-покупатели и продавцы  действуют в условиях конкуренции  в своих собственных интересах  с целью максимизации выгоды;

-покупатели и продавцы  действуют без сговора и мошенничества  (если есть деловые или родственные  связи, то это не рыночная  стоимость);

-покупатели и продавцы  действуют без незаконного давления, то есть недвижимость продается  за типичный период времени.

    В практике  оценочной деятельности для определения  рыночной стоимости недвижимости  используются различные виды  стоимостей:

-первоначальная стоимость;

-восстановительная стоимость;

-действительная стоимость;

-остаточная стоимость;

-оценочная стоимость;

-специальная стоимость;

-ликвидационная стоимость;

-утилизационная стоимость;

-инвестиционная стоимость;

-стоимость аренды на  открытом рынке;

-стоимость в использовании;

-стоимость при существующем  использовании. 

Определение рыночной стоимости  недвижимости затратным методом  производится в следующей последовательности:

- определяется стоимость  земли как свободной и доступной  для эффективного использования;

- оценивается восстановительная  или заменяющая стоимость объекта  на дату оценки;

- рассчитываются косвенные  затраты, имеющие место в период  после окончания строительства  и до начала его нормального  функционирования;

оценивается подходящая для  данного объекта величина предпринимательской  прибыли;

- определяется накопленный  износ сооружения;

- определяется восстановительная  или заменяющая стоимость сооружения  с учетом износа;

- оценивается восстановительная  или заменяющая стоимость вспомогательных  сооружений с учетом износа.

   Применение затратного  метода является наиболее целесообразным  и даже единственно возможным  в следующих случаях:

- анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  участка земли;

технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- окончательное согласование  величины рыночной стоимости;

- оценка рыночной стоимости  общественно-государственных и специальных  объектов;

- оценка рыночной стоимости  недвижимости на малоактивных  рынках;

- оценка рыночной стоимости  для целей страхования и налогообложения.

Оценка рыночной стоимости  недвижимости затратным методом  производится по формуле: