Проведение технической экспертизы объекта недвижимости

 

Проведение технической  экспертизы объекта недвижимости.

Подготовка экспертного  заключения и оценка износа объекта  недвижимости.

Основными параметрами, определяющими  физический износ зданий, являются:

— соответствие архитектурно-планировочного решения требованиям действующих  ТНПА;

— соответствие степени  инженерного обеспечения требованиям  ТНПА;

Физический износ конструкций, элементов, систем или их участков следует  оценивать путем сопоставления  признаков физического износа, выявленного  путем визуального и инструментального  обследования, с их значениями, приведенными в соответствующих таблицах технического кодекса.

Примечания 

1  Если конструкция, элемент, система или участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то износ следует принимать равным верхней границе интервала.

2  Если выявлен только один из признаков износа, то износ следует принимать равным нижней границе интервала.

3  Если в таблице интервалу значений износа соответствует только один признак, то физический износ следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную  степень повреждения отдельных  участков, Ф_к, %, определяют по формуле

 (1)

где  Ф_i — физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по таблицам настоящего технического кодекса, %;

Р_i — размер (площадь или длина) поврежденного участка, м² или м;

Р_к  — размер всей конструкции, м² или м;

n — число поврежденных участков.

Примеры оценки физического износа приведены в  приложении А.

  Физический износ здания или сооружения Ф_з, %, определяют по формуле

 (2)

где  Ф_кi  — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

l_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания (сооружения);

n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании (сооружении).

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов или систем в общей  восстановительной стоимости здания принимают по укрупненным показателям  восстановительной стоимости зданий, а конструкций, элементов или систем, не имеющих утвержденных показателей, — по их сметной стоимости..

Численные значения физического  износа следует округлять: для отдельных  участков конструкций, элементов и систем — до 10 %; для конструкций, элементов и систем — до 5 %; для здания (сооружения) в целом — до 1 %.

Для слоистых конструкций  — стен и покрытий — применяют  систему двойной оценки физического  износа: по техническому состоянию (см. таблицы настоящего технического кодекса) и по сроку службы конструкции. За окончательную оценку износа принимают  большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы Ф_с, %, определяют по формуле

 (3)

где  Ф_i  — физический износ материала слоя, определяемый по рисункам Б.1 иБ.2  в зависимости от срока эксплуатации данной конструкции, %;

К_i — коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции;

n — число слоев.

 Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен  определяться на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если  в процессе эксплуатации некоторые элементы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов.

Физический износ системы  должен определяться как сумма значений средневзвешенного физического  износа элементов.

 

Изучение порядка  проведения технической инвентаризации и государственной регистрации  недвижимого имущества.          

Техническая инвентаризация недвижимого имущества – сбор, установление и обработка сведений о наличии, местонахождении, составе, площади и других характеристиках, состоянии, стоимости недвижимого имущества на основе результатов обследования недвижимого имущества в натуре.

Работы по технической  инвентаризации, незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных  помещений, а также машино-мест производятся в следующем порядке:

• осмотр;
• составление абриса и измерения объекта недвижимого имущества;
• обследование технического состояния объекта недвижимого имущества, описание конструктивных элементов и инженерного оборудования;
• производство расчетов, необходимых для выполнения работ по технической инвентаризации и проверке характеристик недвижимого имущества;
• составление планов объекта недвижимого имущества в соответствии с действующими нормативными правовыми актами;
• подсчет площадей и объемов объекта недвижимого имущества;
• составление технических паспортов, ведомостей технических характеристик, иных технических документов, подготовленных по заявлению;
• контроль начальником отдела или другим уполномоченным на это лицом организации по государственной регистрации (далее – начальник отдела) выполненных работ.

Производству работ по технической инвентаризации недвижимого  имущества предшествует:

• определение количества специалистов, необходимых для проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества;
• инструктаж специалистов организаций по государственной регистрации;
• изучение материалов, представленных заявителем, материалов, предшествовавших технической инвентаризации и проверке характеристик недвижимого имущества, имеющих отношение к выполнению заказа;
• изучение документов землеустроительного дела по установлению границ земельного участка, а также при наличии у заявителя плана (чертежа) земельного участка, на котором расположены подлежащие технической инвентаризации или проверке характеристик объекты недвижимого имущества.

Основаниями для государственной  регистрации создания недвижимого  имущества являются:

• выделение вновь образованного земельного участка;
• строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения;
• строительство и консервация незавершенного капитального строения;
• разрешение в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, строительство которых было осуществлено самовольно;
• раздел недвижимого имущества;
• слияние недвижимого имущества;
• вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения);
• иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Документы, являющиеся основанием для государственной  регистрации недвижимого имущества

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации  должны включать:

документы, подтверждающие соответственно создание, изменение, прекращение  существования недвижимого имущества;

документы, подтверждающие соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к недвижимому имуществу, установленных законодательством  Республики Беларусь (акт приемки  недвижимого имущества, заключение, иной документ). Эти документы не требуются при государственной  регистрации прекращения существования  недвижимого имущества, а также  если при создании капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного  капитального строения, изолированного помещения строительные работы не производились.  

Регистрационное действие совершается  в течение 7 рабочих дней со дня  подачи документов, представленных для  осуществления государственной  регистрации.

Объектами государственной  регистрации являются:

• создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
• возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое;
• сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Субъекты государственной  регистрации

Субъектами государственной  регистрации недвижимого имущества,  являются республиканская организация  по государственной регистрации  недвижимого имущества,  территориальные  организации по государственной  регистрации недвижимого имущества, регистраторы, а также собственники недвижимого имущества.

Порядок формирования инвентарного дела

    Документы, подготовленные  по результатам проведения технической  инвентаризации, незавершенных законсервированных  капитальных строений, изолированных  помещений, должны быть сброшюрованы  в твердые папки, сшиты и  пронумерованы. Планы больших  форматов хранятся отдельно в  трубках. На каждом из них  проставляется учетный номер  инвентарного дела, к которому  они относятся. Металлическое  скрепление документов не допускается.  Инвентарные дела также могут  храниться в виде электронных  документов в порядке, установленном  законодательством Республики Беларусь.

Контрольный лист заполняется  исполнителем после окончания работ  по технической инвентаризации или  проверке характеристик, при этом запись должна содержать краткое описание выполненных работ с указанием  даты, подписи, фамилии и инициалов  исполнителя.

Поэтажные планы и ситуационные планы не подшиваются, а вкладываются в инвентарное дело.

 Составление технического паспорта на объект недвижимости.

ПОРЯДОК СОСТАВЛЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО ПАСПОРТА

САДОВЫЙ ДОМИК (ДАЧА)

  Технический паспорт  на нежилое здание составляется  согласно приложению З  по результатам технической инвентаризации или проверки характеристик нежилого здания организацией по государственной  регистрации в двух экземплярах со снятием одной копии. Один экземпляр технического паспорта выдается заявителю, другой экземпляр хранится в составе инвентарного дела соответствующего здания, копия хранится в составе регистрационного дела соответствующего здания. По заявлению, подписанному несколькими заявителями, технический паспорт выдается каждому из заявителей, если просьба об этом выражена в заявлении

на проведение технической  инвентаризации или проверки характеристик  недвижимого имущества.

  В техническом паспорте, выдаваемом каждому из заявителей, в правом верхнем углу титульного  листа  проставляется штамп  "Экземпляр N __" с указанием  порядкового номера экземпляра  такого технического паспорта. Номера  экземпляров технических паспортов  присваиваются в порядке возрастания,  начиная с единицы.

На обложке инвентарного дела, а также в контрольном  листе делается отметка с указанием  номера и даты выдачи технического паспорта.

   Технический паспорт  на нежилое здание состоит  из четырех листов формата  А4.

  Наименования в техническом  паспорте  заполняют без сокращений.      Допускается сокращенное указание  материалов конструктивных элементов  в

разделах 1 "Общие сведения о нежилом здании" и 8 "Характеристика основных и служебных строений, пристроек, дворовых сооружений".

  На титульном листе  технического паспорта указываются  наименование здания и его  назначение в соответствии с  единой классификацией назначения  объектов недвижимого имущества,  утвержденной постановлением Комитета  по земельным ресурсам, геодезии  и картографии при Совете Министров  Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. N 33

Контроль работ  по технической инвенторизации

 Контроль работ производится  начальником отдела. При контроле  обмерных работ необходимо выполнить  и проверить следующее:

точность наружных обмеров  и данных отсчетов по проемам (окнам  и дверям);

правильность линейных размеров внутри помещений, правильность сквозных промеров, толщины стен и перегородок;

полноту (достаточность) подсобных  размеров (диагоналей) в помещениях со сложной конфигурацией;

оформление абрисов и  форм подсчетов (подписи, дата производства работ и т.д.);

сопоставление контуров отдельных  этажей для проверки правильности конфигурации и расположения капитальных стен;

правильность нумерации  помещений.

Обнаруженные при контроле ошибки обозначаются красным цветом.

 

Составление отчета об оценке.

Изучение процедуры  оценки объекта недвижимости.

Для проведения процедуры  оценки необходимо:

1.   Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2.   Провести переговоры с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и  техническую экспертизу объекта.  Договор об оценке является  основанием для проведения оценки  объекта. Техническое задание  определяет цель оценки, объем  работ.