Проведение технической экспертизы объекта недвижимости

    В разговоре  с заказчиком оценщик получает  устное описание объекта оценки, специфики его постройки и  функционирования, описание окружения  объекта, что позволяет составить  приблизительный перечень необходимых  исходных данных.

Информацию, необходимую  для проведения процесса оценки объекта  недвижимости, можно условно представить  в виде схемы (рис. 3.1).

 

   Сбор и анализ  внешней информации проводится  в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих  тенденций функционирования экономики  и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая  используется непосредственно для  определения величины рыночной стоимости.

    Специальная информация  представлена, как правило, в виде  цифр, используемых для расчетов  в том или ином методе.

    Формирование  массива внешней информации начинается  со сбора макроэкономических  данных и исследования общего  состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

•      темпы экономического роста;

•      уровень инфляции;

•      индекс деловой активности;

•      стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

•      доверие правительству;

                     Основные источники внешней информации:

1.   Программы Правительства и прогнозы.

2.   Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике).

3.   Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4.   Аналитические обзоры информационных агентств

5.   Электронные информационно поисковые системы.

6.   Периодическая экономическая печать.

                    Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. 

     После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация.

      Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1.   Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2.   Динамика коэффициента загрузки;

3.   Нормативно правовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4.   Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

•      состояние и перспективы развития сегмента рынка;

•      цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

•      уровень эксплуатационных затрат;

•      среднерыночный уровень занятости недвижимости;

•      уровень возможных прочих доходов;

•      налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение  объекта оценки:

•      укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

•      сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

•      индексы цен в строительстве;

•      удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

•      стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, кана лизации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

• прочая информация. 

Основные источники  информации.

1.   Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ).

2.     Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению не движимостью.

3.   Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4.   Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных  средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оn-line ) каналам информационных агентств REUTERS , АК&М и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют по средством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

   С помощью различных  поисковых систем, например, RAMBLER, можно  просмотреть электронные странички  (сайты) ведущих риэлтерских компаний, содержащих информацию о ценах  спроса и предложения различных  сегментов рынка недвижимости.

    В интернете  есть информация, предоставляемая  оценочными и риэлтерскими компаниями. Преимущество риэлтерских компаний  заключается в наличии сформированной  обширной информационной базы. В  этой связи возникает объективная  необходимость оценочных компаний  в сотрудничестве как с риэлтерскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках  купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение  и обновление собственной архивной  информации оценщика облегчает  процесс сбора необходимых данных.

Автоматизация затратного подхода  реализована в программных продуктах  компаний КОИНВЕСТ. Программный комплекс Оценка промышленных зданий разработан в 1997 г. компанией КОИНВЕСТ на базе издания  Справочник оценщика: Промышленные здания.

     Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

•     данные о юридическом положении объекта;

•     данные о физических характеристиках объекта;

•     данные о состоянии земельного участка;

•     данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

•     данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего ;

•     данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

•      интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста- вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

•      внутренняя документация;

•      осмотр и техническая экспертиза объекта.

Перед проведением осмотра  объекта необходимо знакомство с  имеющейся внутренней документацией:

•      юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

•      технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации);

•      данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком  в ходе оценки, должны храниться  в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся  ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, вы ходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие  доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц  в ходе проведения оценки объекта  оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика  в ходе проведения оценки объекта  оценки, за исключением случаев, предусмотренных  законодательством Республики Беларусь.

Осмотр объекта.

     Анализ проектной  документации дает лишь общее  представление о параметрах объекта.  Более достоверным и полным  источником информации о техническом  состоянии объекта недвижимости  должны служить результаты осмотра  и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о  техническом состоянии объекта  недвижимости в целом, а также  отдельных конструкций и инженерных  систем невозможно сколько нибудь  эффективно рассчитать величину  рыночной стоимости.

Перед началом осмотра  следует:

•      ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

•     провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической  документации позволяет установить:

•      основные изменения, внесенные в проект;

•      проводилась ли реконструкция;

•      даты текущих и капитальных ремонтов;

•      аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

     Осмотр объекта  следует проводить совместно  с представителем, ответственным  за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок  и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

    Практика показывает, что часто оценщикам приходится  сталкиваться с объектами, на  которых практически в течение  нескольких лет не проводилось  никаких ремонтов, а условия эксплуатации  зачастую не соответствуют проектным  в силу целого ряда экономических  факторов. В практике работы оценщики  могут столкнуться с различными  случаями нарушения нормального  эксплуатационного состояния конструкций,  поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

    Основная задача  оценщика при осмотре оцениваемого  объекта – определение его  физического износа. При этом  данные по фактическому состоянию  конструкции являются исходными  для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного  износа будут рассмотрены в  главе, посвященной затратному  методу.

При визуальном осмотре  необходимо:

•      провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

•      зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

     Для расчетов  восстановительной стоимости необходимо  использовать техническую документацию  по объекту. Рекомендуется оформить  акт о передаче технической  документации с указанием номеров  чертежей, проектов и т.д. В  отчете об оценке необходимо  указывать источники, на основе  которых определялись основные  параметры оцениваемого объекта.

   По окончании работ  эта техническая документация  должна по акту возвращаться  Заказчику.

   Практика показывает, что при анализе исходных данных  необходимо проводить сверку  данных учета объектов недвижимости  с их фактическим составом. Иногда  на предприятии один и тот  же объект в инвентарных ведомостях  учитывается под разными наименованиями.

   Исходными данными  для проведения подготовительных  работ являются данные по последней  инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное  наименование оцениваемого объекта  в соответствии сданными бухгалтерского  учета и в отчете избегать  использования различных наименований  одного и того же объекта  оценки. Часто такой анализ позволяет  уже на стадии сбора исходных  данных выявить целый ряд неточностей,  которые приводят к необоснованно  завышенным значениям восстановительной  стоимости.

   Необходимо указывать  дату проведения оценки в соответствии  с Законом Об оценочной деятельности  и стандартами. Дата проведения  оценки соответствует дате посещения  и осмотра объекта. Если в  процессе оценки оценщик посещал  объект несколько раз, то под  датой проведения оценки понимается  дата последнего посещения объекта  с целью проведения осмотра  и сбора исходных данных.