Основы управления агентством недвижимости

 

 

 

 

 

 

5. Страхование рисков

Применяется два основных способа страхования:

• Имущественное (страхование оборудования, страхование кредита выданного Банком Сбербанк  в качестве инвестиций, страхование интеллектуальной собственности - особые условия обучения персонала);
• От несчастных случаев (нанесение вреда здоровью клиентов, страхование профессиональной ответственности).

 

 

 

                                  Оценка рисков реализации проекта

 

Риск	Значимость (1-10)	Вероятность	Мероприятия
Увеличение числа игроков на рынке	6	Средняя	Формирование уникального предложения, повышение конкурентоспособности
Низкий уровень квалификации и подготовки персонала в сфере продаж / услуг	6	Средняя	Обучение персонала
Незнание потребителей о существовании данного агентства недвижимости	8	Высокая	Проведение рекламной кампании
Замедление темпов роста рынка жилой недвижимости	6	Средняя	Развитие направления коммерческой недвижимости
Неудовлетворенность клиентов от сотрудничества с агентством недвижимости	8	Низкая	Разработка стандартов обслуживания, контроль работы персонала
Отказ застройщиков от работы с агентствами	8	Низкая	Развитие направления вторичной недвижимости

 

Таким образом, обобщая данные, представленные в таблице  можно говорить о том, что проект является средне рисковым, требующим разработки детального плана по организации бизнеса и эффективной маркетинговой деятельности.

 

В заключении хочется сказать, что существует множество рисков, влияющих на внешнюю срезу данной организации. Разные риски оказывают разное влияние. Некоторые требуют долгого рассмотрения и анализа, некоторые нужно принимать во внимание лишь при необходимости, некоторыми можно и вовсе пренебречь.

Некоторые из этих рисков могут представлять собой угрозу для фирмы, и последствия здесь могут быть разными: от легкого ущерба, до критической ситуации, а то и вовсе, разрушения.

В данном случае серьезный ущерб фирме могут принести лишь форс-мажорные обстоятельства. Глупо предполагать, что люди перестанут продавать и покупать недвижимость, этот рынок очень подвижен. Поправки и изменения в правовой системе так же не имеют существенного влияния на деятельность в данной сфере – необходимость в приобретении имущества будет всегда, какие бы законы ни издавало государство, и какие препоны бы ни ставило. Состояние экономики по большей частности имеет сезонное влияние, так что можно сказать, что любой ущерб возместим.

 

5 ГЛАВА

 Финансирование проекта

 

1. Метод финансирования проекта

Различают 4 метода финансирования проектов: акционерное, долговое, из государственных источников, лизинговое.

Финансирование данного проекта осуществляется долговым методом. Денежные средства в виде кредита выдаются «Сбербанком» на имя владельца Бернгард А.В.

В дальнейшей эксплуатации проекта предусмотрено участие в соревнованиях частично финансируемых государством.

2. Организация финансирования

В рассматриваемом объекте применяется финансирование с полным регрессом требований кредиторов на заемщика.

Любой кредитор рассматривает максимальное количество рисков и оценивает возможность благоприятного воплощения проекта в жизнь.

Рассматриваемые в предыдущей главе риски, должны обеспечиваться невозможностью осуществления за счет выполнения следующих условий:

• проведения эффективной маркетинговой политики
• расширении географии покрытия рынка
• . поддержании стабильного качества предлагаемых услуг и постоянном совершенствовании процесса обслуживания

Участники проектного финансирования:

Директор агентства Бернгард А.В (Собственные средства), заемные средства (кредит) берется у Сбербанка.

3. Контроль за расходами на проект

Главной задачей проект-менеджера (группа контроля за расходами) является контроль за финансовым состоянием проекта. В его задачи входят:

• Точные оценки затрат;
• Распределение расходов во времени (контроль за потоком наличности);
• Подтверждение затрат;
• Своевременность и точность отчетности по затратам;
• Прогноз затрат.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6 ГЛАВА 

Организационные формы управления проектами

 

1. Участники проекта

(см. Глава I п.1,. стр.  )

 

2. Организационные формы управления проектами

Виды организаций участвующих в управлении проектом. В реализации инвестиционного проекта принимают участие значительное количество организаций, которые выполняют различные работы и оказывают различные услуги:

• Заказчик - физическое лицо, принимает решение по возведению объектов и обеспечивает его финансирование. При этом финансирование агентства недвижимости «Истина» осуществляется как за счет средств самого заказчика, так и за счет кредита, выданного ему банком «Сбербанк России»
• Банки или инвестиционные фонды (инвесторы) - «Сбербанк России» является кредитором заказчика на выгодных для себя условиях. Он финансирует практическую реализацию рентабельного инвестиционного проекта, так же сотрудничество с разными банками для выдачи ипотеки на выгодных условиях.
• Страховые организации – агентство сотрудничает со страховой компанией «РОСГОССТРАХ». Страховые договоры снижают риск и повышают надежность финансовых операций между заказчиком и банком, берут ответственность за ответственность персонала.
• Проектно изыскательные организации - выполняют технико-экономическое обоснование, изыскательские работы, техническое и рабочее проектирование, осуществляют авторский надзор за строительством                        
• Организации водо-энерго-газоснабжения, обеспечивающие вывоз мусора, подключение электроэнергии, водоснабжения, отопления, телефона, интернета. Для агентства выбирается по месту расположения.

 

3. Организационные структуры управления проектом.

В теории и практике в организации менеджмента различают следующие виды структур управления:

• линейная структура управления;
• функциональная структура управления;
• структура проектного управления;
• матричная структура управления.

Рассматриваемый нами проект агентство недвижимости «Истина » рационально подчинить линейной структуре управления:

 

 

 

Линейная структура управления - предполагает прямое воздействие на процесс управления со стороны линейного руководителя, сосредоточившего в одних руках все функции руководства. При такой структуре каждое подразделение или отдельный исполнитель подчиняется или получает указания от одного вышестоящего органа управления, который обеспечивает управление подчиненными ему подразделениями, самостоятельно выполняет все управленческие функции. К положительным моментам линейной структуры управления можно отнести то, что она исключает двойное подчинение, имеет четкие и простые взаимоотношения, отличается оперативностью разработки и реализации управленческих решений, отсутствием параллелизма в работе, более надежным контролем, повышает ответственность руководителя за результат работы.

Отрицательными моментами линейной структуры являются значительный объем информации, передаваемой от  одного уровня к другому, высокие требования к квалификации руководителей и их компетенции по всем вопросам работы подчиненных звеньев, ограничение использования квалифицированных специалистов, снижение инициативы работников нижних уровней.

Линейная структура управлением проектом применима при небольших объемах работ, где задача по управлению менее сложна, а так же при управлении строительными и другими участками и большими отделами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Функции руководителя проекта

В осуществлении инвестиционного проекта особая роль отводится его директору.

Директор  осуществляет следующую работу на фирме:

-организует всю работу фирмы;

-несет полную ответственность  за ее состояние и состояние  трудового   коллектива;

-представляет фирму во всех  учреждениях и организациях;

-распоряжается имуществом фирмы;

-издает приказы по фирме в  соответствии с трудовым  законодательством;

-принимает и увольняет работников;

-открывает в банках счета  фирмы;

4. Состав и функции команды проекта

 Бухгалтер-кассир:

-ведет  бухгалтерский  учет и отчетность;

-выполняет  расчетные работы, оформляет необходимую  документацию;

-следит  за точностью и своевременностью  расчетов с клиентами, поставщиками  и органами налогового контроля;

-составляет  итоговые бюджетные отчеты для  предоставления в налоговые органы;

-принимает  активное участие в планировании  в области налоговой и ценовой  политики фирмы;

  Юрист оказывает всю необходимую  юридическую  поддержку фирме, а  также занимается оказанием юридических  услуг  клиентам агентства.

  Риэлторы  занимаются поиском  подходящих вариантов, удовлетворяющих  потребностям клиентов, и показом  этих вариантов.

         Водитель  на личном транспортном средстве осуществляет перевозку сотрудников агентства. Все затраты на обслуживание автомобиля несет сам водитель, агентство оплачивает только затраты, связанные с расходом топлива. Все эти условия оговариваются договором между водителем и руководством агентства, когда первый устраивается на работу.

         Уборщица  осуществляют уборку здания офиса. 

 

 

 

 

 

 

 

7 ГЛАВА

Планирование, контроль и регулирование

 

Планирование - это вид деятельности, связанный с постановкой целей (задач) и действий в будущем. Оптимальное распределение ресурсов для достижения поставленной цели. Играет важную роль в жизни предприятия.

Контроль - это критически важная и сложная функция управления, обеспечивающая организации достижение своих целей.

Регулирование - это воздействия на объект, управления, посредством которых достигается состояние устойчивости этого объекта в случае возникновения отклонения от заданных параметров.

 

1. Этапы планирования и виды планов

Каждый проект имеет четыре фундаментальных уровня, с которых должен управляться:

Интеграционный - определяет актуальность проекта для ведомства, предприятия, компании. Дается определение проекта, задачи проекта, предметная область, цели проекта, укрупненная структура, технология и организация работ, основные виды его реализации, минимальная продолжительности при ограничении по стоимости и ресурсам.