Основы управления агентством недвижимости

 

Микроэкономический (локальный) анализ инвестиционного проекта

Полнота микроэкономического анализа зависит от того, как планируется осуществлять проект:

-с созданием нового юридического лица (см. участники проекта).

 

4. Анализ инвестиционного проекта

Проверка исходных данных включает анализ и оценку следующих показателей:

• объем инвестиций в проект - закупка орготехники,мебели,ремонт в помещении, обучение персонала, реклама.
• нормы амортизации - ремонт помещения, ремонт оргтехники.
• ставки процентов за кредит - 9% годовых. Выплаты производятся «Сбербанк».
• имеющиеся и прогнозные цены на выпускаемую продукцию - цены будут ориентированы на людей с средним достатком.

 

Маркетинговый анализ включает следующие этапы:

• Оценку конкуренции и других внешних факторов: степень конкуренции, потенциальных конкурентов (см. «анализ конкурентов»).
• Определение стратегии маркетинга складывается из следующих составляющих: стратегия ценообразования (рассчитана на людей с средним достатком), использование рекламы (баннеры, рекламные ролики, интернет ресурсы, визитные карточки)
• Исследование рынка поиск и оценка уже существующих конкурентов, предполагаемая реакция клиентов на более низкую стоимость предоставления аналогичных услуг.
• Прогноз объема продаж - уровень продаж должен покрывать обязательства по кредитным договорам, по заработным платам, по текущим расходам. После расплаты по всем обязательствам, полученные деньги и будут являться прибылью, за вычетом налогов.

 

Анализ организационно-правовой формы может варьироваться в зависимости от выбранного способа реализации:

• инвестиционный проект реализуется на базе вновь создаваемого предприятия, в число учредителей которого входит потенциальный инвестор Бернгард А.В, определена организационно-правовая форма предприятия, создаваемого для проекта (юридические лица полностью несут ответственность за распоряжение инвестируемых в данное предприятие денежных средств).

 

 

 

 

4 ГЛАВА

 Анализ рисков

Риск - потенциальная, численно измеримая возможность потери. Риск проекта - это степень опасности для успешного осуществления проекта. Понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий.

Таких как, не заинтересованность клиентов в оказываемых услугах, низкий уровень платежеспособности населения, высокий уровень инфляции и т.д.

1. Виды рисков

Динамический риск - это риск непредвиденных изменений стоимости основного капитала вследствие принятия управленческих решений или непредвиденных изменений рыночных или политических обстоятельств. Такие изменения могут привести как к потерям, так и к дополнительным доходам. (Софинансирование государством, ставка налогообложения, инфляция).

Статистический риск - это риск потерь различных активов вследствие нанесения ущерба собственности, а также потерь дохода из-за недееспособности организации. Этот риск может привести только к потерям (криминогенная обстановка района, поломка тренажеров, риск потери репутации вследствие не правильной работы персонала).

2. Классификация рисков

Риски классифицируются по следующим признакам:

• по природе происхождения;
• по принадлежности;
• по сфере приложения;
• по месту возникновения;
• по степени достаточности;
• по продолжительности проявления;
• по интенсивности проявления;
• по возможности компенсации;
• по значимости влияния на результат;
• по реальности проявления.

 

3. Внешние и внутренние риски по отношению к проекту

Определенный интерес представляет классификация по следующим факторам:

Внешние:  непредсказуемые (налогообложение, природные катастрофы

(Иркутск - сейсмически опасный  район), саботаж персонала, терроризм, не выполнение подрядчиками своих  обязательств; и предсказуемые (повышение стоимости оборудования, усилие конкуренции и ослабление позиций на рынке, отрицательные социальные последствия, изменение валютных курсов, нерасчетная инфляция).

Внутренние: нетехнические (срыв планов работ из-за недостатка фотографов), низкая квалификация персонала, технические (ухудшение качества предоставляемых услуг, не своевременное обслуживание студии).

Правовые: (невыполнение контрактов, судебные процессы, невозможность выполнения договоров) и страховые риски (перестановка оборудования).

 

4. Качественный и количественный анализ проектных рисков

Качественный анализ

Проведением качественного анализа проектных рисков является четкое определение (выявление, идентификация, поименование). Описание - «инвентаризация» всех возможных рисков проекта.

Можно рассмотреть риски с трех позиций:

• во-первых, с точки зрения, истоков причин возникновения данного типа риска;
• во-вторых, с позиций изучения гипотетических негативных последствий возможной реализации данного риска;
• в третьих, исходя из обсуждения конкретных мероприятий, позволяющих минимизировать риск.

 

Технико-технологические риски могут быть вызваны следующими причинами: ошибки в проектировании, недостатки технологии и неправильный выбор оборудования, недостатки управления, нехватка квалифицированных сотрудников, отсутствие опыта работы с импортным оборудованием у местного персонала, срыв поставок комплектующих, срыв сроков строительных работ подрядчиками, повышение цен на студийное оборудование, энергию и комплектующие, увеличение стоимости оборудования, рост расходов на зарплату.

Возможное проявление всех указанных причин технико-технологического риска (как и для других перечисленных видов рисков) неизбежно приводит к повышению расчетной стоимости проекта.

Маркетинговые риски возникают по следующим причинам:

• неправильный выбор рынков сбыта продукции, неверное определение стратегии операций на рынке, неточный расчет емкости рынка, неправильное определение месторасположения студии;
• непродуманность, неотложность или отсутствие сбытовой сети на предлагаемых рынках сбыта;

Маркетинговые риски могут привести к отсутствию необходимых доходов, достаточных для погашения кредитов, невозможности реализовать услуги в нужном стоимостном выражении и в намеченные сроки.

Результатом их проявления являются:

• работа на неполную мощность;
• услуги не высокого качества.

Финансовые риски - их возникновению способствуют:

• экономическая нестабильность в стране;
• инфляция;
• сложившаяся ситуация неплатежей в отрасли;
• дефицит бюджетных средств.

Причины возникновения финансового риска проекта, которые могут привести к росту процентной ставки, удорожанию финансирования, а так же росту цен и услуг, следующие:

• политические факторы;
• колебания валютных курсов;
• государственное регулирование учетной банковской ставки;
• повышение издержек оказания услуг.

Причины недостатка средств для обслуживания долга:

• снижение цен на продукцию проекта на рынке;
• слабость, неустойчивость экономики;
• неграмотное руководство финансовой деятельностью;
• дефицит бюджета, инфляционный рост цен.

Меры по снижению финансовых рисков:

• привлечение к разработке и реализации проекта крупнейших фирм с большим опытом проектирования;
• участие правительства РФ в качестве страхователя инвестиций, получение гарантий Правительства РФ на кредиты, представляемые западными инвесторами
• получение налоговых льгот;
• тщательная разработка и подготовка документов по взаимодействию сторон, принимающих непосредственное участие в реализации проекта, а так же по взаимодействию с привлеченными организациями;
• разработка сценариев развития неблагоприятных ситуаций.

 

Юридические риски - последствия неблагоприятных исходов:

• не отлаженное законодательство
• нечетко оформленные документы, подтверждающие права собственности, аренды и т.д.

Экономические риски - причины возникновения:

• неустойчивое законодательство в части требований к окружающей среде аварии.

 

 

 

 

 

 

 

 

Количественный анализ

Задача количественного анализа состоит в численном измерении влияния изменений рискованных факторов на эффективность проекта.

Анализ сценариев представляет собой развитие методики чувствительности проекта, т.к. одновременному непротиворечивому (реалистическому) изменению подвергается вся группа переменных, проверяемых на риск. Рассчитывающая пессимистический вариант (сценарий) возможного изменения переменных, а также оптимистический и наиболее вероятный вариант. В соответствии с этими расчетами определяются новые значения критериев оценки эффективности проекта. Эти показатели сравнивают с базисными значениями и делают необходимые рекомендации. В основе рекомендаций лежит определенное «правило». Даже в оптимистическом варианте нет возможности считать проект целесообразным для реализации, если значение критерия NPV такого проекта отрицательно и наоборот: пессимистический сценарий в случае получения положительного значения NPV позволяет эксперту судить о приемлемости данного проекта, несмотря на наихудшие прогнозы изменения переменных

1. Полезность анализа рисков

• совершенствует уровень принятия решений по малоприбыльным проектам;
• проект с малым значением NPV может быть принят, если анализ рисков установит, что шансы получить удовлетворительный доход превосходят вероятность неприемлемых убытков;
• помогает идентифицировать производственные возможности: анализ рисков экономит деньги, предотвращая затраты на получение информации, которые превосходят издержки неопределенности;
• освещает сектор проекта, требующие дальнейшего исследования, управляет сбором информации;
• выявляет слабые места проекта, дает возможность внесения поправок;
• предполагает неопределенность, возможные отклонения от базовых уровней в связи с тем, что присвоение распределений и границ варьирования переменных несет оттенок субъективизма, необходимо критически подходить даже к результатам анализа рисков.

Анализ проектных рисков является неотъемлемой частью комплексной экспертизы проекта и служит мощным инструментом для принятия верного инвестиционного решения.