Основы управления агентством недвижимости

 Таблица № 2 .

 

 10. Конкуренты

Конкуренты			Сильные и слабые стороны агентства недвижимости «Истина»
Название	Сильные стороны	Слабые стороны
АН «Тысячелетие »	1. Высокий уровень обслуживания; 2. Широкий спектр оказываемых  услуг.	1. Высокие  цены  предоставляемых услуг; 2. Малая численность специалистов, что не позволяет обслужить  больше клиентов.	Сильные стороны: 1. Высокий уровень обслуживания; 2. Приемлемые цены; 3. Удачное расположение  АН; 4. Специалистам предоставляется  возможность повышения квалификации. Слабые стороны: 1. Пока не предоставляется  больше никаких дополнительных услуг.
АН «Сакура»	1. Высокий  уровень обслуживания; 2. Удачное расположение.	1. Высокие цены на услуги; 2. Специалистам не предоставляются  условия для повышения квалификации.
АН «Эксперт»	1. Высокий уровень обслуживания;	1.Высокие цены предоставляемых  услуг; 2. Маленькое помещение; 3. Размещение отдалено от общественного транспорта.
АН «Домовой»	1. Высокий уровень обслуживания;	1. Высокие цены на услуги.
АН «Адрес»	1.Удачное расположение 2. Приемлемые цены.	1. Не предоставляются дополнительные услуги.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. Участники  проекта

Так как данное агентство только организуется, то штат работников предусмотрен небольшой. В качестве инвестора выступает банк  « Сбербанк». В состав работников предприятия входят: директор ( Бернгард А.В), главный бухгалтер ( Рыбакова А.Ю ), четыре менеджера по недвижимости ( Власинко В. В; Сютягина А.Г; Переляева В.А;Новикова Ю.В.) , юрист ( Гордеева К. Г ) , секретарь ( Каткова Ю. Н.)

Водитель (Машков В.А.), уборщица (Мрыкина В. А.)

Руководитель  фирмы, он же генеральный директор. В его обязанности входит: руководство  фирмой в целом, именно он занимается стратегическим планированием на перспективу развития фирмы.

 

 

     Директор  осуществляет следующую работу на фирме:

-организует всю работу фирмы;

-несет полную ответственность  за ее состояние и состояние  трудового   коллектива;

-представляет фирму во всех  учреждениях и организациях;

-распоряжается имуществом фирмы;

-издает приказы по фирме в  соответствии с трудовым  законодательством;

-принимает и увольняет работников;

-открывает в банках счета  фирмы;

-осуществляет экономическое планирование

     Бухгалтер-кассир:

-ведет  бухгалтерский учет и  отчетность;

-выполняет расчетные работы, оформляет  необходимую документацию;

-следит за точностью и своевременностью  расчетов с клиентами, поставщиками  и органами налогового контроля;

-составляет итоговые бюджетные  отчеты для предоставления в  налоговые органы;

принимает активное участие в планировании в области налоговой и ценовой политики фирмы;

     Юрист оказывает всю необходимую юридическую  поддержку фирме, а также занимается оказанием юридических услуг  клиентам агентства.

     Риэлторы  занимаются поиском подходящих вариантов, удовлетворяющих потребностям клиентов, и показом этих вариантов.

 

     Водитель  на личном транспортном средстве осуществляет перевозку сотрудников агентства. Все затраты на обслуживание автомобиля несет сам водитель, агентство оплачивает только затраты, связанные с расходом топлива. Все эти условия оговариваются договором между водителем и руководством агентства, когда первый устраивается на работу.

     Уборщица  осуществляют уборку здания офиса. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2    

Основы проектного анализа

1. Сущность проектного анализа

Проектный анализ – система знаний о теории и практике и инвестирования в реальные активы.

Главной идеей проектного анализа является определение всех сложностей, позитивных и негативных внешних и внутренних обстоятельств, связанных с данным проектом, а именно, открытие агентства недвижимости « Истина «. Анализ отражает выгоды для всех участников проекта и их затраты.

Искусство проектных разработчиков состоит в умении определить и выявить все недочеты проекта до его реализации в эксплуатацию. Отразить в анализе положительные и отрицательные стороны, для прогнозирования успешности финансирования. Данный проект планируется финансировать способом кредитования на имя заказчика – Бернгард А.В. Кредитором планируется выступать «Сбербанк ».

 

2. Состав проектного анализа

2.1.Технический анализ:

а) Анализ технических проблем

• По форме собственности – недвижимость под эксплуатацию здания является как в собственности (выведена из жилого фонда), так и арендованной.
• По его местоположению:

• По срокам реализации – уровень дохода от эксплуатации должен покрывать обязательства по кредитным договорам, по заработным платам,  по текущим расходам. После расплаты по всем обязательствам, полученные деньги и будут являться прибылью, за вычетом налогов. Необходимо учитывать риск непредвиденных расходов и создавать резервный капитал.

б) Оценка затрат – 10% (для строительства с повторяющимися и предсказуемыми факторами неопределенности) – уровень инфляции в течение срока осуществления проекта, ожидаемая степень повышения цен на оборудование (фототехника).

в) Составление графика работ

Январь – составление и рассмотрение договора кредитования. Получение заказчиком инвестиций (денежных средств) от инвестора.

Февраль – наем менеджера проекта, подбор персонала.

Март – начало обучение персонала.

Апрель – проведение тендеров на отделочно-монтажные работы, дизайнерские разработки, согласование проектов, заключение договоров.

Май – проведение отделочно-монтажных работ, разработка сайта и логотипа студии.

Июнь – начало рекламной деятельности для завоевания репутации на рынке.

Июль –конец отделочно-монтажных работ, привоз мебели в офисе.

Август – окончание обучения персонала, заключение трудовых договоров с персоналом, установка орготехникио,.

Сентябрь – презентация АН, начало работы.

 

2.2Коммерческий анализ

Агентства недвижимости «Истина» предложит клиентам жилье удовлетворяющие их потребности в г. Иркутске его окрестностях. В отличие от многих других компаний, ориентирующихся исключительно на достижение максимальной прибыли, наше Общество в первую очередь будет, стремится полностью удовлетворить запросы клиентов. Мы будем поддерживать конкурентоспособные цены, расширять спектр услуг и повышать прибыль. Внутри компании мы обеспечим удовлетворенность персонала своей работой и отзывчивость. Для нас не менее важна гармония сотрудников, чем удовлетворенность заказчиков. Основатели Общества считают, что лояльные сотрудники обеспечат успех всей компании и станут залогом ее долговременного успеха. Повышения квалификации каждого работника, а так же тренинговые задания не будут прекращать посещать нашу компанию. Успех риэлтора на 80% зависит от умения работать с людьми.

 

 

 

 

 

 

     Основные  задачи ООО «Истина»:

 

     1) максимальное осуществление потребностей  потребителей в области жилой  недвижимости;

     2) прогнозирование спроса предоставляемых  услуг;

     3) анализ рыночных возможностей  общества;

     4) изучение потребителей услуг  общества;

     5) оценка предлагаемых услуг и  перспектив развития общества;

     6) анализ формы сбыта услуг;

     7) оценка, используемых фирмой методов  ценообразования;

     8) исследование мероприятий по  продвижению услуг на рынке  и т.д.

 

Спрос

Спрос зависит от следующих факторов:

 

1.Поставщики:

Агентства недвижимости нужны для того, чтобы облегчить участь клиентов при проведении сделок с недвижимостью.

Поставщики являются определяющим фактором для данной организации, так как она осуществляет свою деятельность на рынке недвижимости.  Поставщиками являются клиенты, выставляющие на продажу свои квартиры, инвесторы, выставляющие квартиры в долевом строительстве и так далее.

2.Трудовые ресурсы. Немаловажным фактором является профессионализм сотрудников. И здесь некоторое преимущество на стороне крупных компаний. Однако нельзя недооценивать молодые фирмы, кадры которой может быть и не знают каких-то нюансов, но наверняка окружат своего клиента вниманием и заботой, ответственно подойдут к делу, чтобы потом о них рассказали своим друзьям.

3.Потребители.

Потребителями являются физические лица, желающие приобрести квартиру, гараж, земельные участки. Лица, желающие получить услуги по приватизации, переводу под нежилое, или желающие улучшить свои жилищные условия так же являются потребителями услуг данной организации. Как правило, это физические, индивидуальные лица. Процент юридических лиц, прибегающих к услугам агентства, очень мал.

 

 

4.Состояние экономики.

Состояние экономики и ценовая политика на жилплощадь непосредственным образом оказывают влияние на работу в данной структуре.

5.Политические факторы.

Политические законы, издаваемые Госдумой РФ относительно рынка жилья, непосредственно затрагивают риэлтерскую деятельность и вносят свои коррективы в работу агентств.

6.Имидж.

Имидж риэлтерской фирмы формирует все: от внешнего и внутреннего вида офиса, времени существования компании на рынке недвижимости, формы преподнесения информации об услугах агентства в рекламе до уровня компетентности риэлторами его этичного поведения с клиентом. Естественно, оказав объем услуг, который необходим для того, чтобы сделка совершилась, а клиент остался довольным результатом, агентство зарабатывает свою репутацию.

7.Сезонность.

В деятельности данного агентства можно выявить некоторую сезонность. Наблюдаются циклы по аренде и покупке жилья: летом традиционно возрастает число иногородних среди покупателей квартир, в преддверии нового учебного года   понятно желание родителей благоустроить своего ребенка-студента в плане жилья. Так же можно заметить увеличение спроса на квартиры перед Новым годом – многие желают встретить новый год на новом месте. Уменьшение спроса же наблюдается как раз после новогодних праздников, в январе-феврале.

8.Расположение.  

Выгодное и доступное месторасположение фирмы в городе позволяет привлекать клиентов. Любой клиент обращается в агентство недвижимости с целью облегчить  свою участь при проведении сделок, и, соответственно, трудности в доступе к офису фирмы тоже нежелательны. Кроме того, данный фактор непосредственно влияет и на имидж фирмы. Клиент, живущий в центре города вряд ли поедет в офис, расположенный в Черемушках, в то время как клиент из Черемушек поедет в офис, расположенный в центре.

 

                              2.3 Финансовый анализ

Проект является частным. Выгоден в финансовом отношении.

Жизнеспособный проект, в финансовом отношении возмещает затраты на

него за счет поступлений от реализуемых им услуг.

Характеристика финансового анализа

Виды анализа	Анализ финансовой рентабельности
Назначение	Определение рентабельности капиталовложений в проект
Позиции, с которых ведется анализ проекта	С позиции проекта
Системы финансовой отчетности	Дисконтированные потоки денежных средств
Критерии	Внутренняя норма прибыли, чистая приведенная стоимость
Применимость	Ко всем проектам

Рассчитаем затраты на 2013-2014 год.

1. Единовременные затраты на открытие:

• регистрация предприятия – 35000 рублей;
• приобретение компьютеров (8 компьютеров) – 160000 рублей;
• оргтехника – 60000 рублей;
• мебель офисная – 80000 рублей;
• мебель для клиентов – 35000 рублей.