Оценка объекта недвижимости на примере жилого помещения

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Декабря 2013 в 02:00, курсовая работа

Краткое описание

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильное определение цены на нее. Задача собственника – попасть в конъектуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.

Скачать полностью (297.34 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Прикрепленные файлы: 1 файл

Оценка курсовая.doc

— 663.00 Кб (Скачать документ)

 

На данный момент среди ключевых социально-экономических задача, стоящих  перед многими субъектами российской Федерации, в том числе и перед  Хабаровским краем, выделяется задача формирования рынка доступного жилья  через повышение платежеспособного спроса на жилье и развитие банковского кредитования и увеличение объемов жилищного строительства.

Несмотря на то, что реальные денежные доходы населения устойчиво растут на протяжении последних пять лет, приобретение нового жилья остается прерогативой групп населения с высокими доходами. При этом граждане со средним достатком не могут преодолеть порог решения жилищной проблемы. Данная ситуация легко прослеживается как на федеральном уровне так и на уровне большинства регионов. Для Хабаровского края решение жилищной проблемы может стать важнейшим толчком для дальнейшего развития экономики.

    1. Описание исследуемого объекта недвижимости.

Описание объекта недвижимости произведено на основание,

визуального осмотра, а также технического паспорта жилого дома от

05.05.2011 года. Однокомнатная квартира 1969 года постройки. Объект оценки состоит из одной жилой комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты. Общая площадь квартиры 33.3 кв.м., в том числе жилая площадь – 28, подсобная – 5,3 кв.м, высота потолков 2.50 м. Распределение площадей в квартире: жилая комната -16,8  кв . м ( N°1 по плану технического паспорта) , санузел и ванная комната – 5,3 кв.м (№3 по плану технического паспорта), кухня – 11,2  кв.м (№2 по плану технического паспорта). Дом, в котором находится объект оценки оборудован электроснабжением, водоснабжением (горячее, холодное), канализация, газоснабжение, отопление - централизованное, телефонизирован. Полы покрыты оргалитом, стены оклеены обоями.

    1. Характеристика места положения объекта недвижимости.

Объект расположен в центральном  районе г.Хабаровска по адресу проспект 60 лет октября дом 100. Земельный участок, на котором расположен объект оценки располагается во второй зоне градостроительной ценности имеет кадастровый номер 27:23:030411:321. Данный район города находится в центральной части и имеет хорошую транспортную доступность: в распоряжении жителей имеется более 8 автобусных маршрутов, что позволяет добираться до различных мест города. Развита социальная инфраструктура. В районе находится детский сад, средняя школа N°50, почтовое отделение. Плотность застройки близлежащей территории невысокая. Представлены дома различных типов: пятиэтажные дома типа «хрущевка», улучшенной планировки, новостройки. Объект оценки расположен вблизи от проезжей части, что позволяет достаточно быстро добираться до остановок общественного транспорта (автобусов) - остановка находится в пределах 30 метров. На общественном транспорте можно быстро добраться до центра города. В непосредственной близости располагается средняя школа N°63, аптеки, магазины. В радиусе 600 метров располагается детский сад. Также есть парикмахерские, кафе, стоянка, заправки, гаражный сектор.

В целом район обладает рядом  преимуществ: зона отдыха, развитая транспортная сеть, наличие образовательных учреждений, детских дошкольных учреждений.

    1. Оценка факторов влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Таблица 2 Оценка факторов

№ п/п 

Наименование коэффициента

Имеет (+У) / не имеет (-)

Факт 

Справочное

ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА

1

ПАТОГЕННАЯ ЗОНА

     
 

а) положительная 

+

1,1

1,1

 

б) отрицательная 

    

0,95

2

СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

     
 

а) социальные услуги удалены 

    

0.95

 

б) частичное присутствие 

    

1

 

в) присутствие всех социальных услуг 

+

1,02

1.02

3

УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА

     
 

а) удаленные от центра районы

   

0.98

 

б) районы, примыкающие  к центру

   

1.02

 

в) центр 

+

1,1

1.1

4

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ 

      
 

а) трамвай 

+

1

1

 

б) троллейбус

   

1

 

в) автобус 

+

1

1

 

г) все виды транспорта

   

1.1

5

РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м 

      
 

а) далее 500

   

0,984

 

б) в пределах 500

+

1

1

 

в) в пределах 1 00

 

 		  

1,02

6

БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км

      
 

а) далее 1

+

0,95

0,95

 

б) в пределах 1

   

1

 

в) в пределах 0,0 1

   

1,02

 

Характеристика дома

      

7

ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ  СВЕТА

     
 

а) север 

    

1

 

б) юг

   

1

 

в) восток

   

1,01

 

г) запад 

+

1,01

1,01

8

ГОД ПОСТРОЙКИ, лет 

      
 

а) более 25

+

0,83

0,83

 

б) 15-25

   

0,87

 

в) 10-15

   

0,9

       

1,05

9

МАТЕРИАЛ СТЕН

     
 

а) деревянный

   

0,9

 

б) панельный (крупноблочный)

   

1

 

в) панельный утепленный

   

1,08

 

г) кирпич

+

1,1

1,1

10

СЕРИЯ ДОМА

     
 

а) «хрущевка» малосемейная, гостинка

   

0,95

 

б) обычная 

+

1

1

 

в) «астраханский проект», 135 «А», «Б» серия 

    

1,02

 

г) спецпроект, «румынский дом»

   

1,03

 

д) «воронежский проект»

   

1,025

 

е) старый фонд

   

0,98

11

ОТОПЛЕНИЕ

     
 

а) центральное 

+

1

1

 

б) печное

   

0,95

12

ВОДОСНАБЖЕНИЕ

     
 

а) центральное 

+

1

1

 

б) уличная колонка 

    

0,95

13

ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ 

      
 

а) центральное 

+

1

1,06

 

б) титан 

    

1

 

в) колонка 

    

1,034

 

г) центральное и колонка 

    

1,13

14

КАНАЛИЗАЦИЯ

     
 

а) внутренняя

+

1

1

 

б) уборная 

    

0,9

15

ГАЗ

     
 

а) природный 

+

1

1

 

б) балонный

   

0,9

16

ЭТАЖ 

      
 

а) подвальный

   

0,85

 

б) цокольный 

    

0,87

 

в) первый

   

0,9

 

г) 9-й и 8-й для девятиэтажного

   

0,92

 

д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного

   

1

 

е) с 3-го по 6-й этажи  девятиэтажного

   

1,02

 

ж) 2-й и 3-й этажи  пятиэтажного

+

1,02

1,02

 

з) 1 -и и 2-й этажи  двухэтажного

   

1

17

ПЛАНИРОВКА КОМНАТ

     
 

а) смежные 

    

0,967

 

б) изолированные 

    

1,038

 

в) смешанные 

+

1

1

18

ВЫСОТА ПОТОЛКА, м 

      
 

а) до 2,5

   

0,97

 

6)2,5

+

1

1

 

в) до 3,0

   

1,04

 

г) свыше 3,0

   

1,05

19

ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2

     
 

а) до 5,0

   

0,95

 

б) до 8,0

+

1

1

 

в) свыше 8,0

   

1,03

20

САН. УЗЕЛ

     
 

а) смежный 

    

0,98

 

б) раздельный

+

1,01

1,01

21

ВАННАЯ 

      
 

а) в кафеле

+

1,01

1,01

 

б) покрашена 

    

1

 

в) декоративная плитка

   

1,005

22

БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ

     
 

а) отсутствие балкона (лоджии)

   

0,97

 

б) сушилка, балкон

+

1,01

1,01

 

в) лоджия 3,0 м 

    

1,01

 

г) лоджия 6,0 м 

    

1,03

 

д) лоджия 9,0 м 

    

1,05

 

е) две лоджии

   

1,1

23

ВХОДНЫЕ ДВЕРИ 

      
 

а) деревянные

   

0,95

 

б) дерматин, утепленные

   

1

 

в) металлические 

+

1,02

1,02

 

г) двойные 

    

1,01

24

ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

     
 

а) антресоли 

    

1

 

б) кладовая

   

1,01

`

в) встроенные шкафы 3 м2 и  др.

+

1,01

1,01

 

г) помещение для сушки 

    

1,1

25

НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА

     
 

а) есть

+

1,01

1,01

 

б) нет 

    

1

26

ОКНА ВЫХОДЯТ 

      
 

а) на улицу

+

0,95

0,95

 

б) во двор

   

1

 

в) на улицу и во двор

   

1,01

27

ПОЛЫ 

      
 

а) доски 

    

1

 

б) линолеум

   

1,01

 

в) паркет

+

1,1

1,1

 

г) ковровое покрытие

   

1,05

28

СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ

     
 

а) хорошее 

+

1

1

 

б) отличное

   

1,03

 

в) новая 

    

1,02

 

г) нужен капитальный  ремонт

   

0,9

 

д) нужен косметический  ремонт

   

0,95

29

ПРЕСТИЖНОСТЬ 

      
 

а) художественная отделка 

    

1,2

 

б) стандартная 

+

1

1

 

в) непрестижная

   

0,9

 

Итоговый коэффициент 

  

1,012

  
         

 

Далее для того, чтобы получить стоимость исследуемого объекта, итоговый коэффициент умножаем на среднюю стоимость 1 кв.м трехкомнатной квартиры в Центральном районе и на площадь данной квартиры:

V = 1.008х55000х33 = 1830125 р.

 

    1. Определение стоимости объекта недвижимости (жилого помещения) в рамках сравнительного подхода с помощью метода сравнения продаж.

Произведем исследование аналогичных  объектов недвижимости, затем с помощью  сравнительного метода установим и  определим размер вносимых поправок.

Таблица 3. Характеристика объектов – аналогов

№

Площадь кв.м

Стоимость, млн/р

Балкон

м/располож.

Этаж

Планировка

Мат. стен

Состояние

1

66,0

6,1

да

Запарина

3/5

новая

панельные

хорошее

2

52

4,8

да

Раб. городок

2/5

новая

панельные

хорошее

3

69

5,8

да

Фрунзе

4/5

новая

панельные

хорошее

4

57

4,6

да

Раб. городок

3/10

новая

панельные

хорошее

5

60

4,5

да

К-Маркса

3/5

новая

панельные

хорошее


 

Таблица 4 – Сравнение продаж

Элементы сравнения

Единицы измерения

Объекты сравнения

Оцениваемый

1

2

3

4

5

Цена продажи

Тыс.руб.

-

6100

4800

5800

4600

4500

Общая площадь

кв.м

33

66

52

69

57

60

Полезная площадь

кв.м

28

66

52

69

57

60

Объем здания или сооружения

кв.м

-

-

-

-

-

-

Единицы сравнения

  

-

-

-

-

-

-

1. Цена продажи

Тыс.руб.

-

6100

4800

5800

4600

4500

2. Цена за единицу общей площади

Тыс.руб./кв.м

-

92

92

84

81

75

3. Цена за единицу полезной  площади

Тыс.руб./кв.м

-

          

4. Цена за единицу объема сооружения

Тыс.руб./кв.м

-

-

-

-

-

-

Номер единицы сравнения

1

            

Корректировки

 

(сформулированы относительно объекта  недвижимости)

Цена продажи

Тыс.руб.

-

6100

4800

5800

4600

4500

Право собственности 

  

Полное

Корректировка

%

-

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

6100

4800

5800

4600

4500

Условия финансирования

  

Рыночное

Корректировка

%

-

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

6100

4800

5800

4600

4500

Условия продажи

  

Комм

Комм

Комм

Комм

Комм

Комм

Корректировка

%

-

-

-

-

-

-

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

6100

4800

5800

4600

4500

Условия рынка (время продажи)

 

-

-

-

-

-

-

Корректировка

%

-

-

-

-

-

-

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

6100

4800

5800

4600

4500

Местоположения 

  

-

космическая

юности

юности

калараша

юности

Корректировка

%

-

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

6100

4800

5800

4600

4500

Физические характеристики

             

Размер 

кв.м

33

33

31

34

31

30

Корректировка

%

1.0

1.1

1.1

1.1

1.1

1.1

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

2255

2365

2519

2563

2640

Подъездной авто-путь

  

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Корректировка

%

-

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

2255

2365

2519

2563

2640

Подъездной ж/д путь

  

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Корректировка

%

-

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

2255

2365

2519

2563

2640

Удаленность от центра

 

20  мин

20 мин

20 мин

20 мин

20 мин

20 мин

Корректировка

%

-

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

2255

2365

2519

2563

2640

Наличие рядом аналогичных зданий

  

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Корректировка

%

-

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

2255

2365

2519

2563

2640

Использование

 

Жил. По-мещ.

Жил.помещ.

Жил.помещ.

Жил.помещ.

Жил.помещ.

Жил.помещ.

Корректировка

%

-

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

Скорректированная цена

Тыс.руб.

-

2255

2365

2519

2563

2640

Для выводов:

              

Общая чистая коррекция

Тыс.руб.

-

205

215

229

233

240

В % от цены продажи

%

-

10

10

10

10

10

Общая валовая коррекция

Тыс.руб.

-

-

-

-

-

-

В % от цены продаж

%

-

-

-

-

-

-

Весовой коэффициент 

  

-

0.1

0.1

0.2

0.2

0.4


 

Посчитаем скорректированную стоимость  с учетом внесенных поправок:

∑Vi=(0.1х2255)+(0.1х2365)+(0.2х2519)+(0.2х2563)+(0.4х2640)= 2534 тыс.рублей.

 


Информация о работе Оценка объекта недвижимости на примере жилого помещения