Оценка объекта недвижимости на примере жилого помещения

Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и II. Дифференциальную ренту I определяют как разницу между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках. Объективное условие ее образования -- более высокое плодородие земель и лучшее месторасположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства, транспортным магистралям и т. д.Дифференциальную ренту II определяют как разницу между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором. При заключении нового арендного договора дифференциальную ренту II (как добавочную прибыль) присваивают землевладельцы путем повышения арендной платы, а во время действия «старого» договора -- арендатор, ибо в противном случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю. Дифференциальную ренту I присваивают только землевладельцы.

Монопольная земельная  рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет земли, пригодные для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав.

Экономисты, специально исследовавшие  монопольную земельную ренту  в городах, выделяют два аспекта  ее образования. Первый - эта рента образуется на всех участках города независимо от их свойств, так как для целей градостроительства требуются участки в определенных местах и определенной площади. Второй - монопольная рента образуется на отдельных участках поселений, которые в силу действия природных, социальных и экологических факторов приобретают особо ценные свойства.

Наличие частной собственности  на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине трудностей перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли и др. Поэтому, а также по причине небольших площадей лучших и средних по качеству и месторасположению земель, как объекта хозяйствования, цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, т. е. эти цены больше общей цены производства. Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

Одна из важнейших составных  частей механизма экономического регулирования  земельных отношений -- платность пользования землей. Законодательство РФ предусматривает такие формы платы за землю, как земельный налог и арендная плата.

За земельные участки, находящиеся  в собственности, пожизненном наследуемом  владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а  за арендуемые участки -- арендная плата.

В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребоваться банковский кредит. Это вызывает необходимость установления нормативной цены земли, а также системы льгот при налогообложении.

Земельный налог выражает отношения между обществом и земельным собственником по поводу владения землей как государственного и общественного достояния, арендная плата за землю. Ставки земельного налога должны отражать единый процесс рентообразования, т. е. устанавливаться с учетом дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты и их рентообразующих факторов. Однако в период перехода к рынку, когда частная собственность на землю ограничена, ставки земельного налога в средних и относительно лучших условиях определяют в основном на базе дифференциальной земельной ренты.

Земельный налог должен поступать в распоряжение субъектов Федерации и муниципальных образований и использоваться для обустройства их территорий, проведения землеустроительных и земельно-кадастровых работ, повышения плодородия почв, развития производственной и социальной инфраструктуры.

Арендная плата это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами, устанавливаемая за объект недвижимого имущества, включает, как минимум, три составные части: земельную ренту, амортизацию капитала, вложенного в здания и сооружения, а также процент за пользование капиталом. Очевидно, что при взимании арендной платы в целом с объекта недвижимости различия между этими составными частями стираются, что может быть оправдано при установлении размера аренды в результате свободного торга арендодателя и арендатора. Арендная плата за землю представляет собой вознаграждение, которое выплачивает арендатор собственнику земли за ее использование.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Теория сложного процента

 

В процессе проведения оценки любого объекта недвижимости приходится учитывать  денежные потоки, относимые к разным промежуткам времени.

Сравнивать эти потоки, а также  производить с ними арифметические действия без предварительной подготовки некорректно, так как покупательная способность одной и той же денежной суммы в различные временные периоды разная.

Различная стоимость денежной единицы  обусловливается следующими причинами: влиянием инфляции, снижающей покупательную  способность денежных средств; колебаниями на рынках товаров и услуг (на различных сегментах рынка недвижимости) и т. д.

Существуют специальные  таблицы шести функций денежной единицы, помогающие экспертам-оценщикам  вести расчеты с использованием сложных процентов. Таблицы состоят  из шести граф (колонок), в которых помещены значения, полученные исходя из шести функций денежной единицы.

Функции сложного процента подразделяются:

-  на будущую стоимость денежной единицы;

- текущую стоимость денежной единицы;

-  текущую стоимость аннуитета;

- взнос на амортизацию денежной единицы;

          - будущую стоимость аннуитета;

-  фактор фонда возмещения.

1. Будущая стоимость денежной единицы. Это функция, определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы через «n» периодов при сложном проценте, равном i:

 

FV = PV(1 + i)ⁿ,                                                                                               (1)

 

где FV – будущая стоимость денежной единицы; i – величина сложного процента; n – количество периодов;  PV – текущая стоимость денежной единицы.

 

Задача 

Определить, какая сумма будет  накоплена на счете к концу 3-го года, если сегодня положить на счет, приносящий 10 % годовых, 10 000 р.

FV = 10 000(1 + 0,1)³ = 13 310.

 

Правило 72-х 

Для примерного определения срока  удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18 %.

2. Текущая стоимость денежной единицы – величина, обратная будущей стоимости. Данная функция соответствует сегодняшней стоимости одной денежной единицы, полученной через n периодов при i процентах годовых:

PV = FV/(1 + i)ⁿ .                                                                                             (2)

 

 

Задача

Сколько нужно вложить сегодня, чтобы к концу 5-го года получить на счете 8000 р., если годовая ставка дохода 10 %.

PV = 8000/(1 + 0,1)⁵ = 4967,36.

 

3. Текущая стоимость аннуитета. Аннуитет – это  серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени.

Выделяют обычный и авансовый  аннуитеты. Если платежи осуществляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале – авансовый.

Формула текущей стоимости обычного аннуитета 

 

PV = PMT[1 – 1/(1 + i)ⁿ]/i ,                                                                             (3)

где PMT – равновеликие периодические платежи.

Задача

Договор аренды дачи составлен  на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1000 р. Определить текущую стоимость  арендных платежей при 12 % -ной ставке дисконтирования.

PV = 1000[1 – 1/(1 + 0,12/12)¹²]/0,01  =  11 250.  

 

4. Взнос на амортизацию денежной единицы. Функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы используется для определения величины аннуитетного платежа в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по кредиту.

Амортизация – это процесс, определяемый данной функцией, включает проценты по кредиту и оплату основной суммы  долга.

PMT  = PV∙ i /[1 – 1/(1 + i)ⁿ].                                                                          (4)

Задача

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 7-го года погасить кредит в 100 000 р., выданный под 15 % годовых.

PMT  = 100 000 ∙ 0,15 /[1 – 1/(1 + 0,15)⁷] = 24 034,61.  

5. Будущая стоимость аннуитета (накопление денежной единицы за период).

В результате использования  данной функции определяется будущая  стоимость серии равновеликих периодических  платежей (поступлений).

Платежи также могут осуществляться в начале и в конце периода.

Формула обычного аннуитета

 

FV = PMT [(1 + i)ⁿ – 1]/i.                                                                                (5)

 

Задача 

Определить сумму, которая  будет накоплена на счете, приносящем 12 % годовых, к концу 5-го года, если ежегодно откладывать на счет 10 000 р.

FV = 10 000 [(1 + 0,12)⁵ – 1]/0,12 = 63 528,47.

                                                                                

6. Фактор фонда возмещения. Данная функция обратна функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму.

Для определения величины платежа используется формула

 

PMT = FV ∙ i /[(1 + i)ⁿ – 1].                                                                             (6)                                                                             

Задача

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5-го года иметь на счете, приносящем 12 % годовых, 100 000 р. Платежи осуществляются в конце каждого года.

.

Для выполнения второй части курсовой работы студенту необходимо решить задачи с использованием функций сложного процента согласно своему варианту. Вариант выбирается по двум последним цифрам зачетной книжки: если номер от 1 до 20, вариант соответствует номеру зачетной книжки; если номер от 21 до 40, то вычитают 20, если номер от 41 до 60, то вычитают 40; если номер от 61 до 80, то вычитают 60, если номер от 81 до 99, то вычитают 80.

Например: номер зачетной книжки 090441578, номер варианта 78 – 60 = 18.

Исходные данные для выполнения второй части курсовой работы приведены  в прил. 2.

                Решение задач

 

1. Ежемесячный платеж за аренду здания составляет 800 у.е. Срок аренды 2 года. Ставка 8% годовых. Определить текущую стоимость платежей.
2. PV = 800[1 – 1/(1 + 0,006/24)²⁴]/0,00025  =  9600.  

 

3. Рассчитать суммарную будущую стоимость денежного потока накапливаемого под 8% годовых. Денежный поток возникает в конце года: первый год 100 т., второй год 800 т., третий и четвертый года по 300 т.

Первый год:

         FV₁ = 100(1 + 0,08)=108,                                                                                              

Второй год:

         FV₂ = 800(1 + 0,08)²=934,                                                                                              

Третий год:

         FV₃ = 300(1 + 0,08)³=378,                                                                                              

Четвертый год:

         FV₄ = 300(1 + 0,08)⁴=408,                                                                                              

         Итого суммарная  будущая стоимость денежного  потока: