Теоретические основы подходов оценочной деятельности

1. Строения, в которых  расположены оцениваемые объекты,  должны территориально располагаться  в одной оценочной зоне стандартного  радиуса (200—400 м), характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями.

2. Капитальность строения  принимается по классификации,  принятой в действующих строительных нормах. При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности, с разбросом физического износа в пределах точности работы оценщика (к примеру, плюс-минус 10%).

3,4,5. Общая, жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на некоторую стандартную для данной местности величину от соответствующих площадей оцениваемой квартиры (рекомендуется для начала принять плюс-минус 1 м²).

6. Этажное расположение квартиры рекомендуется учитывать в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене. В южных районах России, где первый этаж котируется выше прочих, следует предусмотреть иные интервалы.

7. Количество проходных  комнат.

8. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс-минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене.

9. Количество балконов, лоджий.

10. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона. При невозможности установки телефона квартиры без телефона признаются неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, т. е. должны оцениваться по отдельным выборкам.

Функциональная модель («квартира») составляется, как правило, не реже одного раза в полугодие. При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности исходя из местных условий.

При проведении статистического обследования следует учесть, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения. Определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок. Сбор информации о ценах предложения производится так же, как и о ценах спроса, с учетом особенностей, указанных ниже.

Результатом каждого  отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения) в рублях.

Для правильной оценки результатов и контроля качества следует иметь в виду, что средняя текущая цена (любая, в том числе спроса, предложения и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и в силу зависимости от ожидаемых будущих выгод.

Конкретная выборка  может содержать цифры цен  спроса, полученные как из одного, так и из различных источников информации. К примеру, выборка из 5 испытаний может быть произведена и экспертным способом (данные пяти независимых оценщиков), и путем выборки цен из газетных публикаций или может содержать одну цифру, полученную экспертным путем, одну цифру из газетных публикаций, одну цифру по результатам открытого аукциона и/или цифры, полученные путем опроса реальных покупателей. При использовании информации, полученной из разных источников, следует иметь в виду, что:

1. Однородность самой  выборочной совокупности, т. е.  массив квартир, включенных в выборку, никоим образом не зависит от способов сбора информации.

2. Различные источники информации содержат и различные ошибки.

Информация о ценах  предложения, как наиболее легкодоступная и поддающаяся проверке, используется в расчете всех относительных  ценовых показателей (коэффициенты пересчета цен из одного года в другой, коэффициенты инфляции и т. п.).

Математические расчеты  средних, касающихся цен предложения, не отличаются от любых иных расчетов средних.

Если распределения  симметричны, т. е. строго нормальны, то для расчета цены сделки достаточно сложить цену спроса с ценой предложения и поделить пополам, что и рекомендуется нормами Госкомстата и Минфина РФ для целей оценки и переоценки в бухучете.

Если распределения  асимметричны, то судить о степени  асимметрии без специальных статистических исследований затруднительно. При значительной асимметрии распределения для расчета средней цены сделок вводится соответствующий поправочный коэффициент.

Единственным документом, содержащим сведения о проведенной  оценке и ее результатах, является Заключение об оценке. Оформление и хранение каких-либо иных материалов (расчетов, описаний объектов и др.) не следует регламентировать в силу возможности автоматизированного машинного контроля конечного результата.

Заключение об оценке рекомендуется составлять в произвольной форме, но целесообразно указание следующих сведений:

1. Наименование заказчика  оценки.

2. Наименование исполнителя  оценки.

3. Основание проведенной  оценки (устное соглашение, письмо, договор, служебное задание или иное).

4. Наименование объекта  оценки, его адрес.

5. Описание объекта в разрезе действующей на дату оценки функциональной модели с отдельным перечислением особо учтенных потребительских свойств.

6. Цель оценки (определение  цен спроса, и (или) цен предложения,  и (или) цен сделок. Указание  иных целей, к примеру, для залога, страхования, бухучета, требует иных подходов и методик).

7. На какую дату  или период распространяется  оценка.

8.Требования заказчика  по точности расчетов (только  при наличии таких требований).

9. Особенные требования  и условия оценки.

10. Объем выборки (число испытаний, на основании которых получен результат).

11. Конечный результат  оценки, т. е. только значения  определенных цен. Указание значений  моды, медианы, дисперсии, среднеквадратичного  отклонения, средней ошибки и  других статистических показателей едва ли оправдано.

12. Подпись исполнителя  оценки.

При составлении заключения оценщик должен иметь в виду, что  его результаты могут быть проверены  другими специалистами путем  проведения независимых выборок, а их детальный статистический анализ позволит выявить допущенные ошибки.

Конкретный способ приведения цен к единому уровню (по соотношению территориальных цен предложения на квартиры, соотношению уровней заработной платы, курсу твердых валют, индексам инфляции или иной) определяется заказчиком и должен указываться в задании на оценку[4].

 

3. Положения для оценки бизнеса

Бизнес, как объект рыночной деятельности, имеет ряд отличительных особенностей. Предмет оценки бизнеса понимается двояко:

1. Первое понимание  сводится к традиционному сейчас  в нашей стране пониманию оценки бизнеса как оценки фирмы в качестве юридического лица, при этом бизнесом занимались только юридические лица, имеющие на балансе определенное имущество, в результате происходило отождествление оценки бизнеса фирм с оценкой имущества этих фирм.

2. Второе понимание  (наиболее распространенное в мире) бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько, стоит фирма, зарабатывающая те или иные доходы, а также права собственности, технологии, конкурентные преимущества, активы (материальные и нематериальные), которые дают возможность зарабатывать данные доходы[4].

Известные методы оценки бизнеса можно разделить на две  группы:

• «метод накопления активов», «метод компании-аналога», «метод рынка  капитала», «метод сделок»;

• «метод дисконтированного  денежного потока», «цены капитальных активов», или «модели оценки капитальных активов», «кумулятивного построения ставки дисконта», «средневзвешенной стоимости капитала».

Поскольку бизнес обладает всеми признаками товара, он может  быть объектом купли-продажи с учетом своих особенностей, которые определяют процедуру оценки [10]]:

1. Бизнес - это товар  инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем.

2. Бизнес является  системой, но продаваться может  как вся система в целом,  так и отдельно ее подсистемы  и элементы.

3. Бизнес — это товар,  потребность в котором зависит  от процессов, происходящих как  внутри самого товара, так и во внешней среде.

4. Бизнес должен быть  устойчивым, что стабилизирует общество  и формирует необходимость участия  государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Оценщик должен подходить  к определению стоимости с  позиций экономической концепции  фирмы, которая в противовес бухгалтерской  модели позволяет определить рыночную ценность фирмы. Рыночная ценность фирмы учитывает такие факторы, как время, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную среду и внутренние особенности оцениваемого объекта. Рыночная цена бизнеса определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего потока наличностей (скорректированного на определенный дисконт).

В процессе оценки стоимости бизнеса можно выделить три основных этапа (и семь более мелких):

1.Подготовительный этап.

2.Оценочный этап.

3.Заключительный этап.

Подготовительный  этап:

1. Выбор стандарта стоимости и методов оценки

Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существующими стандартами стоимости бизнеса.  Затем, когда определен необходимый стандарт стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае.

 

2. Подготовка информации  для проведения оценки

В соответствии с определенными  методами оценки определяется набор  и объем необходимой информации. Информация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая  компания, фондовый рынок, различная статистическая информация, маркетинговые исследования и т.д. В соответствии со стандартом BVS-III, эта информация должна охватывать:

1. Характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль и соглашения, ограничивающие продажу или передачу.
2. Финансовую информацию о предприятии за предыдущие годы.
3. Активы и обязательства предприятия.
4. Общую характеристику отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущее состояние.
5. Экономические факторы, оказывающие влияние на данное предприятие.
6. Состояние рынка капиталов как источника необходимой информации, например, о возможных ставках дохода по альтернативным капитале вложениям, об операциях со свободно обращающимися акциями, о слияниях и поглощениях компаний.
7. Данные о предыдущих сделках с участием оцениваемого предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или его акций.

3. Оценка финансового  положения компании

В процессе оценки бизнеса  возникает необходимость предварительной  проверки его финансового положения. Такая проверка позволяет получить важные справочные сведения об оцениваемой  компании и выполнить расчет значений корректировочных показателей, необходимых для нахождения конечной стоимости бизнеса.

Для оценки финансового  положения компании необходимо выбрать  модель, позволяющую: учитывать выбранную модель корректировки показателей на влияние инфляции; отражать финансовое положение компании на момент оценки; установить соответствие финансового состояния требованиям экономической безопасности компании; определить излишек (дефицит) оборотного капитала компании.

Методика оценка финансового  положения компании для целей  оценки бизнеса может быть основана на одном из трех основных подходов:

1. Первый подход предполагает организацию дифференцированного учета всех долговых обязательств по срокам их погашения;
2. Второй подход основан на использовании специального баланса ликвидности, который позволяет устанавливать финансовое положение компании;
3. Третий подход основан на использовании показателей, вычисляемых на основе сравнения объема отдельных средств и источников, сложившихся по состоянию на конкретный момент времени