Теоретические основы подходов оценочной деятельности

Общеизвестно, что понятие  недвижимости представляет собой прочную связь между землей и возведенными на ней объектами и сооружениями]. В известном Оксфордском толковом словаре по бизнесу [5, с. 543] приводится следующее значение понятия «недвижимое имущество»: «Любое имущество, состоящее из земли или сооружений, в отличие от индивидуальной/личной собственности».

В Гражданском кодексе  РФ в ст. 130 приводится следующая  формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Специалисты в области оценки недвижимости [1, с. 22] подвергают критике продолжение этой формулировки в ст. 130, которое выглядит следующим образом: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В этом тексте основой определения недвижимых вещей (надо полагать, недвижимого имущества) является наличие государственной регистрации существования, которой не оспаривается, но не совсем правомерно на этом основании определять объекты недвижимости. Это несоответствие имеет связь с практическими последствиями по налогообложению этих объектов, т. е. имеются случаи распространения на них положений налогообложения, свойственных лишь действительным объектам недвижимости [1, с. 23].

Обращая внимание на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи с землей, с земельным участком, все-таки допускается расширение этого перечня вещей, относящихся к недвижимости, и этот момент поясняется в тексте Гражданского кодекса РФ. В частности, об имуществе предприятия, о статусе предприятия сформулировано следующее (ст. 132): «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс...», «Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью»[1].

При выполнении оценки очень  важно иметь четкое, обоснованное представление о праве собственности на объект недвижимости и его ограничениях. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности. Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Зарубежная и отечественная практика показывает частое пересечение интересов владельцев соседних земельных участков, эта ситуация имеет правовое поле защиты в виде сервитутов, которые отражены в ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», где сказано: «...собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» Сервитут — важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут». В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство[1].

На основании Гражданского кодекса РФ (ст. 905) известно, что «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса».

Крайний случай ограничений  — это отчуждение недвижимого  имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, рассматривается в ст. 239 ГК РФ. В случае национализации собственности оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В случае отчуждения собственности государством такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ «при определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка ... в том числе упущенная выгода». В случае продажи с публичных торгов денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

В случае определения (расчета) денежной оценки объектов недвижимости руководствуются законодательными требованиями к оценке объектов недвижимости. Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании предприятия, разработке проекта. Согласно п. 6 ст. 66 ГК РФ «Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах» «денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке», при этом условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов-оценщиков. Гражданский кодекс РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника. Так, в ст. 78 говорится: «Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества определяется по балансу...» Но расчет денежной оценки имущества по балансу не совпадет с его текущей, реальной стоимостью, так как первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор мог не переоцениваться. При разделении уставного капитала следует руководствоваться ст. 93 ГК РФ «Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу», где сказано об условиях определения текущей действительной стоимости уставного капитала. Оставшиеся учредители предприятия обязаны выплатить выбывающему участнику действительную стоимость его доли, которая является рыночной стоимостью. Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие с 1 января 1996 г. Согласно ст. 9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями, которые пользуются услугами профессионалов-оценщиков, которые требуются акционерным обществам и для определения рыночной стоимости имущества (утверждение величины этой стоимости относится к компетенции совета директоров).

2.2 Существующие основные подходы при оценке жилых помещений

Жилое помещение, как известно, есть неделимая вещь (например, дом, квартира и т. д.).

Неделимая вещь — вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133 ГК РФ).

Сложная вещь. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).

Главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).

Назначение  жилого помещения. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Квартира как  объект права. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

Как известно, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условия договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Строение, сооружение — единица строительной продукции, признанная в административном порядке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации.

Конструктивные  и функциональные части строения, сооружения. Конструктивные части строения, сооружения (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую многофункциональную вещь.

Функциональные части  строения, сооружения (точки, линии, площади и объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально делимую сложную вещь.

Конструктивные и функциональные части являются самостоятельными объектами права и самостоятельными объектами оценки. Конструктивные части имеют физический износ. Функциональные части имеют моральный износ.

Жилое строение. Строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан, относится к жилым. Площади и объемы строений, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются.

Нежилое строение с жилыми помещениями. Строение, площади и объемы жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относится к нежилым строениям с жилыми помещениями.

Жилая квартира. Конструктивно обособленная сложная функциональная часть, жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).

Жилая комната. Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.

Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат). Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и (или) не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.

Основные типы распределений, встречающихся при оценке недвижимости:

1. нормальное распределение, отражающее действие закона больших чисел;
2. распределение Стьюдента;
3. распределение Пуассона, отражающее действие закона малых чисел.

• Парная корреляция. Теснота связи двух явлений. Характеризуется коэффициентом корреляции. При прямо пропорциональной зависимости коэффициент корреляции равен «1». При обратно пропорциональной функциональной зависимости коэффициент корреляции равен «-1». При прямо пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен «О» при отсутствии связи и стремится к «1» при увеличении тесноты связи. При обратно пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен «О» при отсутствии связи стремится к «-1» при увеличении тесноты связи.

• Линия регрессии, регрессия. График зависимости значений одного признака от другого. Эмпирическая регрессия строится по данным отдельных испытаний. Теоретическая регрессия строится как обобщение эмпирических данных в форме математического уравнения.

Объектом оценки должна быть отдельная квартира как целое, а не комната или метр квадратный. Комната в квартире как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается  по долевому принципу. Оценка квадратного метра выводится из целого, из оценки квартиры. Обратное, от метра к квартире, применяется в практике тогда, когда этот «метр» уже известен, а не наоборот. Квадратный метр вообще не оценивается[4].

Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний. Если полученная при этом средняя ошибка выборки не соответствует требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности в два раза число испытаний следует увеличить в четыре раза.

Задачей оценки жилого помещения  по способам, является определение цены спроса и (или) цены предложения, и (или) цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Предусматривается, что оцениваемая квартира задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в эту выборку.

Цена определяется на квартиру в целом, а затем и  в расчете на 1 м² общей площади квартиры. Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель «однокомнатная квартира» не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).

Предполагается, что квартира расположена в строении с известным физическим износом и оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения. Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или путем взвешивания по вероятности занятия первого места в публикациях, или иным апробированным на практике приемом. Составление функциональной модели для целей, требуется только для обеспечения и подтверждения однородности выборочной совокупности на дату оценки и не предусматривает использование модели для аналитических расчетов (расчетов и построений теоретических линий регрессии, трендов и др.). Выборочная совокупность должна состоять из квартир, описываемых одной функциональной моделью. Для этого, например, целесообразно учесть, что: