Теоретические основы подходов оценочной деятельности

Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов.

Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип зависимости  от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над предложением, повышает цену.

Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций.

Принцип изменения  стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества

Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы,

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.

Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО данного принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и  применимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценивается. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта[4].

Доходный  подход. Предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности[10]. Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, то в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ему доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости.

На доходный подход опираются  два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта[4].

Сравнительный подход. Рынок предоставляет выбор, когда предлагается несколько аналогичных объектов. Экономически рациональный инвестор действует в соответствии с принципом замещения, когда наибольшая стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Это рассуждение лежит в основе сравнительного подхода к оценке, когда рыночная стоимость определяется по данным о стоимости аналогичных объектов. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости ОО исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным ОО. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цена продажи аналогичных объектов служит исходной информацией для расчета стоимости данного объекта[4].

Затратный подход. Известно, что стоимость объекта оценки определяется не только полезностью, но и предложением подобных объектов на рынок, а предложение есть тогда, когда стоимость объекта выше, чем затраты на его производство, т. е. затраты на производство очень важная характеристика в вопросах оценки. Это поможет оценить объект, который будет создан подобно тому, который интересует заказчика, при этом издержки будут определены временем их возникновения. В результате возникает основа затратного подхода к оценке стоимости объектов. На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например, для исчисления налога на имущество). В условиях России, где фондовый рынок только формируется, и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным.

Главный признак затратного подхода  — это поэлементная оценка, т. е. оцениваемый объект, расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей. При этом исходят из того, что у инвестора в принципе есть возможность не только купить данный объект, но и создать его из отдельно покупаемых элементов[4].

3. Организационно – методологические основы оценочной деятельности

В целом все известные  методы расчета стоимости бизнеса  можно свести к двум основным группам: статическим и динамическим. Статические  методы не учитывают перспективы бизнеса и пригодны в первую очередь для оценки вновь созданных организаций, холдинговых и инвестиционных компаний. Динамические методы ориентированы на приведение денежных потоков к некоему единому знаменателю (например, путем сравнения с денежными потоками аналогичных организаций), или на оценку затрат на создание новых активов, кроме уже существующих.

Доходный подход представлен  двумя основными методами оценки – методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации  прибыли[7].

Оценка стоимости бизнеса  организации методом дисконтированных денежных потоков (ДДП) наиболее широко применяется в рамках доходного подхода. Он основан на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данную организацию сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от бизнеса этой организации, а собственник не продаст свой бизнес дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия, стороны придут к соглашению о цене, равной текущей стоимости будущих доходов организации.

Оценка организации  методом ДДП состоит из следующих  этапов:

-         выбор модели денежного потока- зависит от того, возникает ли необходимость различать собственный и заемный капитал. Разница состоит в том, что проценты на обслуживание заемного капитала могут выделяться как расходы (в модели денежного потока для собственного капитала) или учитываться в составе потока доходов (в модели для всего инвестированного капитала), соответственно меняется величина чистой прибыли.

-         определение длительности прогнозного периода - в странах с развитой рыночной экономикой обычно составляет 5 – 10 лет, а в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 – 5 лет. Как правило, в качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста организации не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период имеет место стабильный темп роста).

-         ретроспективный анализ объема продаж и его прогноз - требует рассмотрения и учета целого ряда факторов, основными среди которых являются объемы производства и цены на товары, спрос, ретроспективные темпы роста, темпы инфляции, перспективы капиталовложений, ситуация в отрасли, доля организации на рынке и общая ситуация в экономике. Прогноз продаж должен быть логически совместим с ретроспективными показателями бизнеса организации.

-         прогноз и анализ расходов -  необходимо изучить структуру расходов организации, в особенности соотношение постоянных и переменных затрат, оценить инфляционные ожидания, исключить единовременные статьи расходов, которые не встретятся в будущем, определить амортизационные отчисления, рассчитать затраты на выплату процентов по займам, сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями у конкурентов или среднеотраслевыми.

-         прогноз и анализ инвестиций - включает три основных компонента: собственные оборотные средства - «рабочий капитал», капиталовложения, потребности в финансировании.

-         расчет денежного потока для каждого прогнозного года - может быть выполнен двумя методами – косвенным и прямым. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

-         определение ставки дисконта (процентной ставки для пересчета будущих доходов в текущую стоимость) -    зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы. Для денежного потока от собственного капитала применяется ставка дисконта, определяемая собственником как ставка отдачи на собственный капитал. Для денежного потока от всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

Для денежного потока от собственного капитала наиболее распространенными  методами определения ставки дисконта являются метод кумулятивного построения и модель оценки капитальных активов. Для денежного потока для всего инвестированного капитала обычно используют модель средневзвешенной стоимости капитала.  

При определении ставки дисконта кумулятивным методом за базу расчетов берется  ставка дохода по без рисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.

-         расчет величины стоимости в постпрогнозный период -  производится в зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период, при этом используются следующие методы:

1. метод расчета по ликвидационной стоимости (если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей активов);
2. метод расчета по стоимости чистых активов (для стабильного бизнеса со значительными материальными активами);
3. метод предполагаемой продажи (пересчет прогнозируемого денежного потока от продажи в текущую стоимость);
4. метод Гордона (доход первого постпрогнозного года капитализируется в показатели стоимости с помощью коэффициента капитализациии, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста).

-         расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и их стоимости в постпрогнозный период - производится суммированием текущих стоимостей доходов, которые принесет объект в прогнозный период и текущей стоимости объекта в постпрогнозный период. Внесение итоговых поправок связано с наличием нефункциональных активов, не принимающих участия в извлечении дохода, и их влиянием на фактическую величину собственного оборотного капитала. Если оценивается неконтрольный пакет акций, то необходимо сделать скидку на отсутствие контроля.

-         внесение итоговых поправок[10]. 

Метод дисконтированных будущих денежных потоков применим к приносящим доход  организациям, имеющим определенную историю хозяйственной деятельности, с нестабильными потоками доходов и расходов. Этот метод в меньшей степени применим к оценке бизнеса организаций, терпящих систематические убытки. Следует также соблюдать определенную осторожность в применении этого метода при оценке бизнеса новых организаций, т.к. отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.  

Применение метода дисконтированного  денежного потока – весьма сложный  и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный. В странах с развитой рыночной экономикой этот метод применяется в 80 – 90% случаев при оценке крупных и средних организаций. Главное достоинство метода заключается в том, что он учитывает перспективы развития рынка в целом и организации в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.

Суть метода капитализации прибыли заключается в том, что оцененную стоимость бизнеса действующей организации считают равной отношению чистой прибыли к выбранной ставке капитализации.