Теоретические основы подходов оценочной деятельности

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ   ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение высшего  профессионального порядка

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Институт социально-гуманитарных технологий

Специальность:  080503 Антикризисное  управление

Кафедра Инженерного предпринимательства

 

Курсовая работа

 

Теоретические основы подходов оценочной деятельности

 

 

  Студент группы 3702  

                                            «___»____________2013 г. Я.В. Кучина

                                                      

                                                       _____________

                                                             (подпись)

Научный руководитель

                                            «___» ___________2013г. И.В. Кащук

                            

                                                         ____________

                                                              (подпись)

 

Томск 2013

 

Оглавление

 

 

 

Введение

 

Оценка как новое  направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в  которых стороны для определения  объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил  предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной  России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и  как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

Проект закона Российской Федерации “Об оценочной деятельности”  более двух лет разрабатывался специалистами  и экспертами Государственной думы (комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и Совета федерации (комитет по вопросам экономической политики).

В июле 1998 года, Федеральный  закон был принят. Он определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Целью курсовой работы является изучение теоретических основ подходов оценочной деятельности. Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

- определить понятие и сущность  оценочной деятельности;

- определить основы имущественного, доходного и сравнительного подходов к оценке;

- выявить методологические основы оценочной деятельности, дать им характеристику;

- проанализировать положения для  оценки бизнеса.

Объектом исследования курсовой работы является сущность оценочной деятельности. Предмет исследования –подходы и теоретические аспекты оценочной деятельности.

Информационной базой послужили  данные официальной статистики, материалы выборочных наблюдений, научные труды, текущая экономическая периодика, информация из сети Интернет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теоретические основы оценочной деятельности

 

1. Понятие и сущность оценочной деятельности

 

Оценочная деятельность это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности земли.

Предметом оценочной  деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и  профессия, связанная с ним, - профессия  оценщика, является новым для России видом бизнеса.

Субъектами оценочной  деятельности являются оценщики - юридические  лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство  в лице уполномоченных органов, с другой стороны.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной  власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим  лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование  сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или  частично Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям, в том числе:

- при определении стоимости  объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным  образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление  либо передачи в аренду;

-при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

-при продаже или  ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

-при переуступке долговых  обязательств, связанных с объектами  оценки, принадлежащими Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям;

-при передаче объектов  оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

-при национализации  имущества;

-при ипотечном кредитовании  физических лиц и юридических  лиц в случаях возникновения  споров о величине стоимости  предмета ипотеки;

-при составлении брачных  контрактов и разделе имущества  разводящихся супругов по требованию  одной из сторон или обеих  сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

-при выкупе или  ином предусмотренном законодательством  Российской Федерации изъятии  имущества у собственников для  государственных или муниципальных  нужд;

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Договор на проведение оценки должен содержать:

-объект оценки;

-вид стоимости имущества (способ  оценки);

-размер денежного вознаграждения  за проведение оценки;

-сведения об обязательном страховании  гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

-наименование саморегулируемой  организации оценщиков, членом  которой является оценщик, и  место нахождения этой организации;

-указание на стандарты оценочной  деятельности, которые будут применяться  при проведении оценки;

-указание на размер, порядок и основания наступления  дополнительной ответственности  по отношению к ответственности,  установленной гражданским законодательством  и статьей 246 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор[2].

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с  юридическим лицом, должны быть указаны  сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

В оценочной деятельности рассматриваются три общепризнанных подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный), доходный, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки; в соответствии со стандартами оценки используются все три подхода, затем проводится сравнительный анализ полученных результатов для окончательного вывода о величине стоимости[6].

 

1.2 Теоретические основы имущественного, доходного и сравнительного подходов к оценке

 

Объект оценки должен быть четко идентифицирован, т. е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отделяющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать состав его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить также, входят ли в объект оценки подразделения социально-культурной сферы, жилой фонд, поликлиники, гостиницы, находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий, и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий.

При оценке стоимости  предприятия надо учитывать то, что  этот объект, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав.

Если оценивается только недвижимость предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размеры  и границы земельного участка (или  нескольких участков), число и виды зданий (сооружений), энерго- и теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различные коммуникации и т. д.

Если оцениваются только машины и оборудование, принадлежащее  предприятию, то идентификация осуществляется на основе их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждой позиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видам оборудования, которые настолько привязаны к строению или земле, что с равным правом могут быть отнесены к недвижимости.

Если оцениваются только нематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлению полного набора имущественных прав, включенных в эти активы. В первую очередь сюда относятся исключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продукции, работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.).

Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут привести к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, прокладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызывает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов предприятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат, например, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени.

Вообще оценка имущества  не является самоцелью, она подчинена  решению какой-либо конкретной задачи, связанной с отчуждением права собственности или выполнением какого-либо правового акта со стороны государственных органов. Оценщик должен хорошо знать ту задачу, ради которой производится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке: купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью, продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, передача всего предприятия в аренду, реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т. п.) и ликвидация предприятия, осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, получение кредита под залог всего имущества предприятия; продажа какой-то части недвижимости предприятия по той или иной причине, ипотека; страхование недвижимого и движимого имущества предприятия, при определении стоимости нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия и т.д.

Обоснованность и достоверность  оценки во многом зависит от того, насколько  правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

Известны методические принципы определения рыночной стоимости, которые можно сгруппировать следующим образом.

Принципы, основанные на представлениях владельца  имущества

Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.

Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной полезностью.