Нотариальные действия и правила их совершения

Лицо. передающее в ренту  имущество, может не быть ее получателем, если в договоре получателем будет названо другое лицо. По договору ренты может быть не один ее получатель, как и не один плательщик. По договору постоянной ренты права поручителя ргнты могут передаваться по наследству, и обязательство выплаты прекращается в случае смерти последнего наследника, не имеющего наследников. По договору пожизненной ренты выплаты прекращаются со смертью получателя ренты.'      •" "

Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты может'быть осуществлена в разных формах, что должно'обя-

ГлаваХ!. Удостоверение  сделок

139

зательно отражаться в содержании договора, но при любой  форме выплат обязателен денежный эквивалент договора. Платежи могут осуществляться предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уходе за ним, оплате ритуальных услуг:

В соответствии со ст. 585 ГК РФ плательщик ренты может получить имущество в собственность за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается платная передача имущества, отношения сторон по передаче и оплате имущества регулируются правилами о купле-продаже, а если имущество передается бесплатно, то применяются нормы о договоре дарения постольку,, поскольку иное не установлено Гражданским кодексом РФ и не противоречит существу договора ренты.

Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (ст. 586 ГК РФ). Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты  его обязательства по договору ренты  переходят на приобретателя этого имущества. Если лицо, приобретшее обремененную рентой недвижимость, нарушит договор ренты, то лицо, передавшее обремененное рентой имущество, несет субсидиарную ответственность с лицом, нарушившим договор, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Следует отметить, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю согласие получателя рентных платежей не требуется, кроме отчуждения имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

В ряде случаев выплата  ренты должна быть обеспечена. Так, при передаче под выплату ренты  земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ приобретает, право залога на это имущество, которое он может реализовать в обеспечение обязательства плательщика ренты при существенном нарушении последним обязательств по договору ренты. Если объектом ренты являются денежные суммы или иное движимое имущество, то обязательным и существенным условием договора является такое, которое устанавливает обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения обязательства или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательства или ненадлежащее его исполнение (п. 2 ст. 587 ГК РФ). Следует подчеркнуть, что это условие договора ренты специально оговорено чэаконодателем, является существенным и обязательным. В случае'невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению рентных выплат, в случае утраты обеспечения или ухудшения его условии по независящим от получателя ренты обстоятельствам, он вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Кроме того, за просрочку рентных платежей закон предусматривает уплату неустойки и начисления процентов в соответствии со ст. 330-333, 394. 395 ГК РФ.

Постоянная рента. Постоянная рента представляет собой разновидность ренты, обладающую определенными особенностями и главным образом тем, что она бессрочна. Получателем постоянной.ренты согласно ст. 589 ГК РФ могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности и закону. Граждане — получатели постоянной ренты могут быть любого возраста. Некоммерческая организация может быть получателем ренты только в том случае, если это соответствует целям ее деятельности, указанным в учредительных документах, и требованиям действующего законодательства. Среди таких некоммерческих организаций можно назвать фонды, преследующие социальные, культурные, благотворительные, образовательные и иные общественно полезные цели, которые используют свое имущество для определенных уставом задач.

Права получателя постоянной ренты  могут передаваться другим гражданам и некоммерческим организациям путем уступки требования и переходить по наследству. По договору постоянной ренты права получателя могут переходить и в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Передача и переход прав получателя постоянной ренты может осуществляться таким образом, если иное не предусмотрено договором или законом. Однако договором может быть ограничено право передачи прав получателя ренты или вообще запрещено в зависимости от договоренности сторон.

Чаше всего платежи  по договору постоянной ренты осуществляются в денежных суммах, размер которых устанавливается сторонами. Тем не менее законодатель не ограничивает стороны в выборе формы выплат постоянной ренты. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения определенных работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

^ Денежный эквивалент  по договору постоянной ренты  не может быть неизменным, он увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК РФ). Если стороны не считают необходимым пропорциональное увеличение рентной платы в связи с изменениями минимального размера оплаты труда, то это их решение должно быть прямо указано в договоре в обязательном порядке. По общим правилам выплата рентных платежей по договору постоянной ренты производится по окончании каждого календарного квартала. Стороны вправе установить иную периодичность выплат, что также обязательно должно быть отражено в договоре.

Право выкупа постоянной ренты. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ постоянная рента бессрочна, однако предусмотрена возможность ее прекращения: руководствуясь п. 1 ст. 592 ГК РФ, плательщик постоянной ренть^ может отказаться от дальнейшей ее выплаты посредством ее выкупа. Для осуществления права выкупа плательщик ренты должен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок. предусмотренный договором постоянной ренты, заявить о намерении воспользоваться предоставленным ему правом получателю ренты в письменной форме. Следует иметь в виду, что при заключении договора плательщику ренты целесообразно оговорить срок, в течение которого он вправе заявить получателю ренты о намерении выкупить ренту. При этом условие договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп считается ничтожным (п. 3 ст. 592 ГК РФ), т.е. недействительным с момента вступления в силу договора постоянной ренты, который содержит такой отказ. Однако договор постоянной ренты может предусматривать невозможность осуществления права выкупа ренты при жизни получателя ренты либо в течение срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Гражданский кодекс РФ предоставляет  и плательщику право требовать  от получателя выкупа постоянной ренты. Устанавливая в ст. 593 ГК РФ условия, при которых получатель постоянной ренты вправе требовать от плательщика ее выкупа, законодатель не дает их исчерпывающий перечень, а называет лишь основные из них, связанные главным образом с нарушением плательщиком своих обязанностей по договору:

плательщик ренты просрочил  выплату более чем на один год, если другое не было предусмотрено условиями договора постоянной ренты;

-^.плательщик ренты  .нарушил обязательства, предусмотренные  „.договором в отношении обеспечения  выплаты ренты (ст. 587 ;;.,ГК РФ);

..плательщик ренты  признан неплатежеспособным, или  возникли такие обстоятельства, которые бесспорно свидетельствуют о том, что рента не будет выплачиваться в размере и сроки, указанные в договоре;

недвижимое имущество, переданное получателем постоян-. ной  ренты пол выплату ренты, поступило  в общую собственность или разделено между несколькими лицами:

договор ренты может  предусматривать иные основания для ,. выкупа ренты по инициативе ее получателя.

Выкупная цена постоянной ренты. Выкуп постоянной ренты независимо от того, по каким основаниям он осуществляется, производится по определенной договором постоянной ренты цене. То есть, несмотря на форму рентных платежей, их денежный эквивалент имеет базовое значение и на случай выкупа.

Иначе определяется выкупная цена постоянной ренты в случае отсутствия такого условия, в договоре, по которому имущество передано за плату. В такой ситуации выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты.

Если же в договоре постоянной ренты, по которому имущество передавалось плательщику ренты бесплатно, нет условия о выкупной цене, то она определяется следующим образом: в выкупную цену вместе с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. Цена переданного имущества определяется ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Независимо от того, получил плательщик ренты имущество за плату или бесплатно, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет он сам. Однако если стороны договора постоянной ренты, по которому имущество было передано бесплатно, не могут что-либо изменить в договоре, то при возмездной передаче веши по аналогичному договору плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты, т.е. прекращения договора, либо изменении условии выплаты рентных платежей.

Пожизненная рента. Пожизненная  рента — наиболее распространенный вид ренты, встречающийся и практике, и чаше всего он касается передачи квартиры под выплату ренты. В соответствии

с Гражданским кодексом РФ получателем ренты может быть гражданин или граждане любого возраста, передавший или передав-, шиесвое имущество под выплату ренты. Договор пожизненной ренты может быть заключен на период жизни гражданина, передающего свое имущество под выплату ренты, или на период жизни иного гражданина, названного тем. кто передает свое имущество под выплату ренты. Следовательно, получателем ренты может быть физическое лицо, не передававшее имущество, а названное собственником передаваемого пол выплату ренты имущества. По договору пожизненной ренты могут быть несколько получателей. Если в договоре, не оговорены доли каждого из них, то закон признает их равными. В силу различных обстоятельств получатели рентных платежей вправе оговорить в условиях договора неравные доли в получаемой ренте.

По общему правилу  в случае смерти одного из получателей  ренты доля умершего в праве на получение ренты переходит к  пережившим его получателям ренты. При заключении договора получатели ренты могут предусмотреть иной порядок перехода доли умершего в праве на получение ренты. Обязательство выплаты ренты прекращается со смертью последнего получателя пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, считается ничтожным.

В отличие от договора постоянной ренты в договоре пожизненной ренты рента предусматривается как денежная сумма. выплачиваемая получателю периодически в течение его жизни. Следовательно, законодатель строго называет одну форму рентных платежей — денежную. Размер пожизненной ренты устанавливается из расчета ежемесячного платежа и не может быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом. В соответствии со ст. 318 ГК РФ сумма, выплачиваемая непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания и в других случаях, подлежит пропорциональному увеличению с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда, из чего вытекает, что данное правило применяется и при выплатах по договору пожизненной ренты.

Стороны в договоре пожизненной  ренты вправе оговорить сроки  выплаты ренты, удобные для получателя и не являющиеся ежемесячными, т.е. периодичность выплат может быть установлена по решению сторон, хотя закон предусматривает выплату по окончании каждого календарного месяца.

•^^Гражданский кодекс -РФ- наделяет получателя; пожизненной ренты .в  целях •защиты своего положения правом требовать от плательщика расторжения договора ч возмещенияубытков или выкупа'-ренты: Такая инициатива может исходить от-получателя пожизненной ренты в случае существенных нарушении условии договора плательщиком рен"ты. Перечня основании для расторжения или требования получателем ренты ее выкупа закон не называет. Но при заключении договора пожизненной ренты целесообразно их предусмотреть и включить в договор. Выкуп ренты может быть осуществлен по требованию получателя ренты по правилам ст. 599 ГК РФ.

¹¹ Законодатель предусматривает как один из вариантов расторжения рассматриваемого договора — выкуп пожизненной ренты. Если'жилой дом или квартира, равно как и другое имущество, были Переданы получателе-м ренты ее плательщику бесплатно, то получатель ренты вправе в случае существенных нарушений условий договора не по его вине потребовать возврата переданного итиущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Получатель пожизненной ренты может отказаться от выкупа ренты, выбрав расторжение договора и возмещение убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.

В соответствии с Гражданским  кодексом РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как его собственник, при этом не имеет, значения, получено оно за плату или бесплатно. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной 'ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на тех же условиях, 'что оговорены договором. Право требовать изменения условий выплаты по договору пожизненной ренты с возмездной передачей имущества у плательщика ренты при этом не возникает.

Пожизненное содержание с иждивением². Договор пожизненного содержания с иждивением представляет собой разновидность договора ренты. Его аналогом ранее являлся предусмотренный Гражданским кодексом РСФСР договор купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Разница между этими договорами значительна, поскольку действующий Гражданский кодекс РФ внес существенные коррективы. В частности, ранее продавцом мог быть только нетрудоспособный гражданин,

.выплата содержания  осуществлялась •в счет уплаты .покупной, получателем ренты мог.быть  только.сам продавец и т.д., тогда  как нормы ГК РФ более четко  и несколько иначе регламентируют  •эти и другие положения. В.  ныне действующем Гражданском  кодек-;

се РФ законодатель указывает, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила.о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено § 4 главы 33 ГК РФ.            ; ;,

Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает, что получатель ренты — гражданин передает при надлежащее ему недвижимое имущество (жилой дом,.квартиру, земельный участок или иную недвижимость) в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и/или указанного им третьего лица (лиц). Следовательно,, получателем ренты как стороной договора пожизненного, содержания с иждивением может быть только гражданин. Кроме того, получателем ренты может быть не,только лицо, передавшее имущество в собственность плательщика ренты, но и указанное им третье лицо, как одно, так и несколько. Объектом данного договора являются взаимоотношения между плательщиком и получателем ренты по поводу передачи только недвижимого имущества.          .,  ... i            . ,,.,,