Нотариальные действия и правила их совершения

Доказательством извещения  участников обшей долевой собственности о предстоящей продаже может служить свидетельство нотариальной конторы о передаче заявления продавца или заявления участников общей долевой собственности об отказе от осуществления ими преимущественного права покупки продаваемой доли. Подлинность подписи на заявлении участников общей долевой .собственности должна быть засвидетельствована нотариально. Свидетельствование подлинности подписи участников общей долевой собственности не требуется, если они лично явились в нотариальную контору и лично в присутствии нотариуса подписали заявление. Нотариус устанавливает их личность, о чем делает отметку на заявлении, указывая все реквизиты документов, удостоверяющих личность. Заявления участников общей долевой собственности, свидетельство о передаче заявления приобщаются к экземпляру договора, хранящемуся в делах нотариальной конторы. Если доля отчуждается одному из участников общей долевой собственности, то извещение других участников не требуется.

Отчуждение доли в общей совместной собственности может быть осуществлено лишь после ее определения и соблюдения всех требовании, предъявляемых к отчуждению доли в общей собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, в том числе » его отчуждение, осуществляется по согласованию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка

по распоряжению имуществом. При удостоверении сделокоб отчуждении квартиры, дома, земельного участка, принадлежащих несовершеннолетнему, нотариус руководствуется требованиями Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ, о которых уже говорилось.

При отчуждении доли недвижимого имущества правоуста-навливающий документ остается на руках участников общей собственности, но на нем делается отметка об отчуждении доли. Правоустанавливаюшим документом на отчужденную долю будет являться договор ее купли-продажи. В договоре об отчуждении доли жилого дома или квартиры может быть указан порядок пользования конкретными ее частями, если есть соответствующее соглашение между участниками обшей долевой собственности или они дали письменное согласие.

При удостоверении договоров на отчуждение недвижимого имущества нотариус истребует, кроме прочих документов, справку бюро технической инвентаризации об оценке отчуждаемого имущества. В соответствии с законодательством цена договора определяется соглашением сторон, однако нотариус взимает госпошлину с суммы, указанной в справке БТИ, если договорная сумма ниже, или с суммы, назначенной сторонами, если она выше, чем указанная в справке БТИ.

Граждане и юридические лица имеют право купли-продажи, дарения, мены и совершения иных сделок с земельными участками. Сделки с земельными участками, совершаемые гражданами или юридическими лицами, удостоверяются нотариусом по месту нахождения земельного участка. Для удостоверения сделки нотариусу необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Ими являются свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт и др.

Если фактические размеры земельного участка после проведения геодезических работ расходятся с размерами, указанными в правоустанавливающем документе на землю, то на разницу размера земельного участка может быть внесе1ю дополнительное решение и выдано новое свидетельство на предоставленную часть земельного участка. Если же размер земельного участка по результатам геодезических работ оказался меньше, чем указан в правоустанавливаюших документах, то объектом сделки может быть земельный участок, площадь которого не превышает площади участка, указанной в правоустанавливаюших документах. и фактически занимаемый собственником на местности.

^!" Т1ри¹ н<угариальном^удост6верении сделок по отчуждению земельного участка свидетельство на право собственности на землю или государственный акт возвращаются с отметкой на лицевой стороне правоустанавливающего документа об удостоверении договора. Отметка содержит дату, реестровый номер, наименование сделки, печать и подпись нотариуса. Правоустанавливаю-ший документ вместе с договором представляются в земельный комитет, где договор регистрируется. Затем указанный документ с отметкой нотариуса изымается, а приобретателю выдается новый правоустанавливающий документ.

При дарении земельного участка близким родственникам  земельные комитеты (иные компетентные органы) муниципального образования,-в пределах территории которого расположен отчуждаемый земельный участок, оформляют схему участка с указанием кадастрового номера. В случае, когда удостоверяется последующая сделка об отчуждении земельного участка, предыдущий договор отчуждения нотариусом изымается, приобщается к экземпляру договора, хранящегося в делах нотариуса. ..Документами, устанавливающими право собственности на земельный участок (правоустанавливающимч документами}, являются:

решения, постановления, распоряжения компетентного органа:

договор продажи недвижимости, договор  продажи предприятии. договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, договор дарения, договор мены, договор залога (ипотеки), договор ренты, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, договор аренды земельной доли, договор аренды земельного участка (несельскохозяйственного назначения), договор аренды — эти документы дают право на получение соответствующих правоустанав-ливающих документов. Нормативно-правовыми актами Российской Федерации утверждены типовые формы отдельныхправоустанав-ливающих документов:

1) Свидетельство на  право собственности, утвержденное  Указом Президента РФ от 27.10.93 № 1767:

2) Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177:                         

,3) Свидетельство о  праве бессрочного (постоянного)  пользования, утвержденное Постановлением Правительства,РФ

: ог,19.03.92№.177; 4) Государственный акт на право собственности на землю— его форма утверждена Постановлением Совета Министров РСФСР от :17.09.91 № 493

5) Свидетельство о  праве собственности на землю., форма

которого утверждена Постановлением Правительства РФ • , от 18.03.92 № Следует обратить внимание, что государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие Указа Президента РФ от 27.10.93 № 1767, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и +1меют равную закон-нуюсилу со свидетельством на право собственности.  .

Залог имущества является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). По договору залога залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого залогодержатель может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства;

Предметом залога может быть всякое имущество, в том чис-ле вещи и имущественные права (требования). Исключение составляет имущество, изъятое из оборота, требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора, к примеру требования об алиментах, и иные права, уступка которых другому не допускается законом.                           .

Залог недвижимого имущества  именуется ипотекой. Договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества иди прав на имущество в обеспечение обязательств по договору-, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

Договоры о залоге недвижимого имущества удостоверяются нотариусом по месту нахождения -этого  имущества. Кроме пра-воустанавливаюшего документа, нотариус истребует справку бюро технической инвентаризации, проверяет отсутствие запрещений отчуждения и ареста. В тексте договора указывается предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки обязательства, в обеспечении которого осуществляется залог.

При удостоверении договора залога квартиры, дома одновременно налагается запрещение отчуждения закладываемого имущества {.Договор 6 залоге (об ипотеке) недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в порядке,установленном для государственной регистрации сделок с соответствующим имуществом. Это требование является обязательным, и без его выполнения 'договор об ипотеке признается недействительным. Государственную регистрацию договоров о залоге (ипотеке) осуществляют органы.'регистрирующие вещные права на закладываемое имущество. .Залог признается зарегистрированным с момента .внесения сведении о нем в соответствующий реестр п присвоения: соответствующего номера.

~ При ип6теке'земельного  участка применяются аналогичные  правила., Договор об ипотеке земельного участка подлежит регистрации всоответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству (иного компетентного органа) муниципального образования,'!» пределах'которого расположен закладываемый земельный участок. При регистрации договора о залоге (об ипотеке) регистратор указанного органа делает .отметку о наличии залога на третьей странице свидетельства о праве собственности на землю; Необходимо учесть; г|то при ипотеке земельного участка право'залоги не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения.если это не предусмотрено договором залога (ипотеки). Если такое условие в договоре не предусмотрено, залогодатель в случае обращения взыскания на Заложенный участок имеет право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

§ 4. Договор ренты

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года регулировал лишь одну разновидность ренты — пожизненное содержание с иждивением гражданина. причем этот договор рассматривался как разновидность договора купли-продажи жилого дома. В нотариальной практике получил развитие договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием и иждивением продавца.

Гражданский кодекс РФ содержит главу 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением», нормы которой регулируют ренту как самостоятельный институт гражданского права. В Гражданском кодексе РФ содержатся общие правила о ренте и пожизненном содержании с иждивением и специальные нормы. регулирующие разновидности ренты — постоянную и пожизненную. Пожизненное содержание с иждивением выделилось, вЮбо-

собленную разновидность  ренты. Общие нормы в'равной 'мере относятся к любой из разновидностей ренты и применяются, когда специальные  нормы не регламентируют Те ил и  иные отношения разновидности ренты.        

Рента'. — институт гражданского права, который связан с отчуждением  имущества в собственность за плату или бесплатно в целях  обеспечения получателя ренты (лица, отчуждающего:

имущество) средствами на его содержание в денежной или  иной:

форме за счет плательщика ренты (лица. в чью пользу отчуждается имущество) в обмен на полученное последним имущество:,

Предметом договора ренты  являются действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей, которые плательщик ренты выплачивает получателю. Рентой может быть обременено любое, как движимое, так и недвижимое, имущество: деньги, ценные бумаги, предприятия. предметы культуры и искусства, мебель, квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и т.д. Договор ренты может предусматривать обязанность выплачивать ренту, различными'саойоба-ми, а именно бессрочно, что возможно при постоянной ренте,, и в течение жизни получателя ренты при, пожизненной ренть, которая может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.  

Сторонами в договоре ренты могут быть как юридические,;

так и физические лица. При этом законом ограничивается круг, получателей  ренты: согласно ст. 589 ГК РФ ими могут  являться только граждане, а также  некоммерческие организации,, если это  не противоречит закону и соответствует целям деятельности этих организаций. Круг же плательщиков ренты законом не ограничен. Важным в регулировании ренты является то, что Гражданский кодекс РФ не содержит существовавшего ранее запрета на заключение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания с любыми лицами, кроме нетрудоспособных по возрасту или состоянию здоровья.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению согласно ст. 584 ГК РФ. В случае, когда договор ренты предусмат-

' Рента —  регулярно получаемый доход с  капитала, имущества или земли, нс требующий от получателя предпринимательской деятельности,

В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаст имущество в собственность другой стороне (пла-юльшику ренты), а плательщик ренты, обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде опрсде-' ленной денежной суммы либо предоставления'средств на его содержание в инои'форме.           

рй^Йё^б^У^ёй^е^нелвйжимбго  имущества под выплату ренты, пё^ёхйй^грайа^собствсннос-ти на недвижимость- от получателя рентой плательщику-ренты подлежит в обязательном порядке государственной регистрации.

- /При' удостоверении  договора ренты нотариус обязан проверить, включены ли в содержание договора все существенные условия ."'а при их'отсутствии разъяснить сторонам необходимость внесения в проект договора соответствующих изменений. По •сложившейся практике нотариусы сами готовят проект до-го^ора^рёйтьг^как^один из наиболее сложных видов граждан-ckb-правовЫх договоров. ''В договоре должно быть отражено:

'^обязательство получателя  ренты передать свое имушествоза  плату'йли бесплатно в собственность другой стороне;

• обязательство плательщика  ренты систематически выплачивать'платежи получателю на протяжении времени действия '"•договора; размер ренты и обеспечение выплат;

"срокивыплаты рентных'  платежей;

условия расторжения  договора;

иные" условия.     ' '

Необходимо учитывать, что согласно ст. 595 ГК РФ риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты, однако при наступлении указанного случая плательщик вправе требовать л ибо прекращения обязательства по выплате ренты при гибели имущества, либо изменения условий выплаты ренты при его повреждении. Договор ренты, напоминающий договор мены, отличается от нее тем, что договор мены завершается обоюдной передачей в собственность имущества каждой из сторон, чего не происходит по договору ренты.