Теоретические основы исследования жилищной ипотеки

Возвратом к докризисной практике стало смягчение требований кредиторов к способу подтверждения дохода заемщика при рассмотрении заявки на ипотечный кредит. В кризис попросту не имело смысла обращаться за ипотечным кредитом, не имея справки по форме 2-НДФЛ, согласно которой у вас достаточно средств, чтобы тратить на выплаты по кредиту не более 50% дохода. Примерно со второй половины 2010 года банки стали проявлять более лояльный подход и сегодня почти везде готовы принимать так называемую «справку о доходах по форме банка».

Смягчились и критерии, определяющие надежность заемщика с точки зрения его профессиональной принадлежности. В кризис в «черный список» попало столько профессий, что шанс получить кредит имели разве что госслужащие, нефтяники и газовики. Легче стало получить кредит собственникам бизнеса - индивидуальным предпринимателям, для них банки начали разрабатывать отдельные программы, учитывающие специфические риски заемщиков подобного рода.

В определенной степени на доступность кредитов влияет комиссия за выдачу заемных средств, которая составляет существенную статью расходов заемщика, так как равняется 1-2% от суммы кредита. В 2010 году произошло знаменательное событие: Сбербанк, а за ним и ряд других банков (кто полностью, кто - на время) отменили комиссию за выдачу ипотечных кредитов.

Еще одним косвенным фактором, повысившим доступность ипотечного кредитования, стал возврат банков к докризисным срокам кредитования в 20-25 лет. Именно от срока кредитования зависит, до какого уровня можно будет снизить размер ежемесячного платежа, за счет максимального растягивания погашения задолженности по кредиту.

Борьба за клиента заставляет банки задействовать все возможные каналы привлечения ипотечных заемщиков. В результате очень распространилось взаимодействие банков с застройщиками, кредитными брокерами и риэлторами. Благодаря этому, с одной стороны, стало проще оформить кредит, а с другой - возникла возможность выгадать на ипотечной сделке в качестве клиента партнеров, получив какую-то льготу или скидку как заемщик, либо как покупатель недвижимости.

ь Ставки падают

Одним из самых заметных признаков преодоления кризиса на ипотечном рынке стало падение ставок. Сегодня кредит в рублях на приобретение жилья на вторичном рынке с пятидесятипроцентным первоначальным взносом можно получить под 9,5-12,5% годовых. При снижении первоначального взноса до 20 - 30% средний уровень ставок возрастает до 13,5-15% годовых. В иностранной валюте минимальные ставки составляют от 8,5% до 10%, а максимальные колеблются в районе 12-15%.

Средняя величина процентной ставки по кредиту на приобретение жилья на этапе строительства до завершения строительства и регистрации права собственности будет примерно на 2% выше, чем на готовое жилье. Если же приобретать жилье в рамках партнерской программы, разница в ставках может быть и ниже, вплоть до того, что она окажется более низкой, чем по кредитам на готовое жилье.

Кредиты на загородное жилье по сложившейся еще до кризиса практике обходятся несколько дороже, чем на квартиры в многоэтажках. Сейчас разница в ставках значительно меньше, чем год назад, и составляет 1-2 процентных пункта. В среднем ставки, в зависимости от первоначального взноса, колеблются от 12 до 16%.

Все больше банков предлагают плавающие и комбинированные ставки по ипотечным кредитам. Это позволяет кредитору убить сразу двух зайцев: в благоприятной экономической обстановке для заемщика такие ставки более выгодны, чем фиксированные. А в неблагоприятной ситуации эти ставки защищают кредитора от возможных убытков из-за резкого роста стоимости фондирования, необходимого для его деятельности.

Возможность сэкономить на процентах по кредиту привлекает все больше ипотечных заемщиков, несмотря на то, что в кризис те, кто польстился на дешевизну, испытали острые впечатления, когда плавающие ставки резко подскочили, буквально придавив некоторых кредитным бременем.

ь Надежность имеет значение

Одним из последствий кризиса стало повышенное внимание, которое сегодня уделяется надежности заемщика. Теперь банки подходят к решению этого вопроса куда более индивидуально, чем раньше: куда большее внимание проявляется к кредитной истории заемщика, наличию у него иждивенцев, которые учитываются при расчете соотношения между доходами заемщика и расходами по выплате кредита.

До сих пор в обиход ипотечных банков не вернулись программы кредитования без первоначального взноса. Единичные существующие предложения имеют столько условий и оговорок, что их нельзя рассматривать всерьез.

Несмотря на регулярные выступления Федеральной антимонопольной службы (ФАС) и решения судов по поводу незаконности навязывания ипотечным заемщикам страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также страхования юридической чистоты сделки по приобретению недвижимости (страхование титула), значительная часть банков по-прежнему сохраняет их в качестве обязательных условий выдачи кредита. Другие банки, не желая конфликтовать с ФАС, не настаивают на обязательном страховании сопутствующих рисков, но используют меры, которые иначе как заградительными не назовешь: для тех, кто не хочет страховаться, процентная ставка увеличивается намного больше рыночных значений, порой в полтора-два раза.

Место лидера на ипотечном рынке, однозначно, принадлежит госбанкам: Сбербанку, ВТБ, очень активен в прошлом году был Газпромбанк. Это понятно, так как кредитные возможности данных организаций трудно сравнить с любым коммерческим банком. Не все участники рынка могут позволить себе предложить подобные условия для своих клиентов. В таких условиях коммерческим банкам можно использовать какие-то «нишевые» программы, делать какие-либо спецпредложения для сотрудников организаций-партнеров, либо уникальные проекты, направленные на определенный круг людей по месту жительства, так называемые программы переселения.

Существенного снижения процентных ставок по ипотеке в 2011 году ждать не стоит. Более оптимистично специалисты оценивают возможность снижения первоначального взноса. Устойчивая тенденция роста цен на жилье снижает риск возможных убытков кредитора в случае дефолта заемщика при низком или нулевом первоначальном взносе. Поэтому при благоприятном развитии ситуации на рынке жилья банки могут смягчить свои требования относительно минимальной величины первоначального взноса.

Обеспечить россиян доступным жильем можно лишь одним способом - кардинально увеличив объемы жилищного строительства. Это единственный способ, с помощью которого в других странах смогли сделать жилье доступным.

Кроме того, у нас уже сформировался достаточно развитый с точки зрения технологий рынок ипотечного кредитования. Здесь работают разные банки и российские и западные, то есть можно говорить о реальном конкурентом рынке.

Заключение

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны. По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют выдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступна большинству жителей России.

Таким образом, ипотечный кредит - один из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время в России направлений кредитования.

Проблема недоступности ипотечного кредитования для основной массы населения является одной из важнейших для правительства страны, задача которого сделать ипотечный кредит таким же доступным, простым и эффективным, как в западных странах.

Следует также отметить, что ипотечный кредит - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

На текущем этапе развития ипотеки создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальной стадии, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования.

Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки рынка ипотечного кредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья для населения.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера - настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные «прорехи», начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

Однако в любом случае на быстрое решение проблемы надеяться не приходится. Чтобы построить столько жилья, сколько нужно для удовлетворения текущего спроса, необходимы строительные мощности, производство стройматериалов, рынок которых монополизирован.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального  закона от26.06.2007 №118-ФЗ) // Собрание  законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.

2. Федеральный закон Российской  Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» (в  ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства  РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

3. Федеральный закон Российской  Федерации от 22.05.2003 №54-ФЗ «О применении  контрольно-кассовой техники при  осуществлении наличных денежных  расчетов и (или) расчетов с использованием  платежных карт» // Собрание законодательства  РФ, 26.05.2003, №21, ст. 1957.

4. Федеральный закон Российской  Федерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об  ипотечных ценных бумагах» (в  ред. Федерального закона от 27.07.2006 №141-ФЗ) // Парламентская газета, №215 - 216, 19.11.2003.

5. Федеральный закон Российской  Федерации от 16.07.1998, №102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» (в  ред. Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ) // Российская газета, №137, 22.07.1998.

6. Постановление Правительства  Российской Федерации от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования  в Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства от 08.05.2002 №302) // Собрание законодательства  РФ, 17.01.2000, №3, ст. 278.

7. Закон Республики Мордовия  от 8 декабря 2003 г. N 68-З "О государственной  поддержке жилищной ипотеки в  Республике Мордовия" // Известия  Мордовии. Спецвыпуск. 2003. 10 дек.

8. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном  и финансовом обеспечении внедрения  системы ипотечного жилищного  кредитования в г. Москве" // Ведомости  Московской городской Думы. 1999. N 5.

9. Постановление Правительства  Нижегородской области от 28 июня 2002 г. N 147 "Об ипотечном жилищном  кредитовании населения Нижегородской  области" // Нижегородские новости. 2002. 14 авг. N 150.

10. Закон Алтайского края  от 6 июля 2000 г. N 40-ЗС "О порядке  предоставления ипотечных жилищных  кредитов жителям Алтайского  края за счет средств краевого  бюджета" // Алтайская правда. 2000. 14 июля. N 162, 163.

11. Закон Кировской области  от 30 июня 2005 г. N 339-ЗО "О социальной  поддержке отдельных категорий  граждан, проживающих на территории  Кировской области, в сфере ипотечного  жилищного кредитования" // Вятский  край. 2006. 10 июня.

12. Закон города Москвы  от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном  и финансовом обеспечении внедрения  системы ипотечного жилищного  кредитования в городе Москве" // Ведомости Московской Думы. 1999. N 5.

13. Закон Пензенской области  от 25 мая 2004 г. N 611-ЗПО "О программе "Социальная поддержка граждан  в сфере ипотечного жилищного  кредитования в Пензенской области  на 2004 - 2010 годы" // Пензенские губернские  ведомости. 2004. 17 июня.

14. Гришаев С.П. Ипотека  жилых помещений. М., 2005.

15. Журбина Е. Заключение  договора ипотеки // Юрист, 2005, №7.

16. Зуйкова Л. Предмет договора  об ипотеке // ЭЖ-Юрист, 2006, №32.

17. Киселев А.А. Предмет  договора ипотеки // Нотариус, №2, 2003.

18. Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат, №14, 2004.