Теоретические основы исследования жилищной ипотеки

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становления - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

1.2 Ретроспективный анализ развития жилищной ипотеки в пореформенный период

За последние десятилетия все уже подзабыли, что в России понятие "ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени октябрьских революционных преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.

В Санкт-Петербурге в 1999 году выданы первые ипотечные кредиты.

В Оренбургской области создана «Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация» в виде открытого акционерного общества. Распоряжением Администрации области она определена генеральным менеджером по реализации Государственных жилищных программ на территории области. Для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов привлечен ипотечный банк.

Поскольку в области имеется большой объем незавершенных строительством домов, с целью их завершения главой администрации области утверждена программа ипотечного жилищного строительства на 1999 год, выполнение которой позволит ввести в эксплуатацию 34,6 тыс. кв. метров нового жилья.

В Удмуртской Республике действует программа льготного кредитования граждан для строительства и приобретения жилья за счет средств Удмуртского банка Сбербанка РФ. Кредиты предоставляются гражданам Удмуртии, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и работающими в учреждениях и организациях бюджетной сферы. Кредитование осуществляется на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под 7% годовых сроком на 10 лет.

С этой целью, а также в связи с недостаточностью собственных средств у Правительства Удмуртии для жилищного кредитования, Удмуртский банк Сбербанка РФ предоставил Правительству Республики собственные финансовые ресурсы, которые и были направлены на льготное кредитование граждан. Интересен опыт привлечения внебюджетных средств в городе Сарове. Кредитование с помощью дополнительных источников финансирования здесь началось в мае 1998 года, подготовительный период составил 6 месяцев. За 1998 год жилищные кредиты были предоставлены 500 семьям, которые улучшили свои жилищные условия и обязались выплачивать кредит в течение 7-15 лет под 7% годовых. Все это позволило при минимальных средствах городского бюджета, которые были направлены на кредитование, обеспечить запуск жилищного кредитования в городе. Город внес свои средства в виде строящегося нового жилья. При этом необходимо отметить, что городу Саров как наукограду, предоставлены определенные налоговые льготы, отсутствующие на остальной территории России. Это регионы России, в которых наиболее эффективно используется ипотечное кредитование.

II. Экономический анализ практики жилищной ипотеки в РФ

2.1 Проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки

Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком на пути его жизнедеятельности. Сегодня в России достаточно сложно приобрести квартиру, особенно если необходимо сразу выплачивать её полную стоимость. Во всем мире люди давно пользуются кредитами для того, чтобы делать дорогостоящие покупки. И проблема приобретения жилья решается в рамках развитой системы ипотечного кредитования. Так на западе в кредит покупается 80-90% жилья.

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья. Один из вариантов разрешения квартирного вопроса - получение банковского ипотечного кредита на приобретение недвижимости.

В последние годы за исключением кризиса Россия переживала ипотечный бум. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.

Объемы нового жилья (под ипотеку в том числе) увеличиваются высокими темпами, число банков-участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам начинают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Так в чем же заключаются проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки?

Надо сказать, что, несмотря на все свои достоинства, развивается ипотека пока очень медленно. На сегодняшний день этой удобной схемой воспользовалось не так уж и много россиян, взявших кредит на сумму не превышающую доли процента от общей стоимости недвижимости России. И причин такому положению вещей достаточно.

Государственная программа ипотечного кредитования в России была создана на основе американской ипотечной системы фирмы Fannie Mac - крупнейшего источника ипотечных фондов в США. Однако на отечественной почве эта система работает плохо. Прежде всего из-за дефицита финансовых средств для выкупа залоговых обязательств, неразвитости фондового рынка и существования значительных рисков.

Существует ряд проблем, с которыми сталкиваются желающие приобрести жильё в кредит. Так, для получения ссуды заёмщик изначально должен иметь 30-50% от стоимости приобретаемого жилья, а официальный доход должен быть не менее 700$ в месяц. Сумма ежемесячной выплаты не должна превышать 20% от официального дохода гражданина. А если человек рассчитывает на получение крупного кредита, его доход должен быть ещё выше. “О кредитоспособности 90% населения смешно говорить, - считает советник председателя правления банка “Первое ОВК” Янис Канестри, - а программа кредитования физических лиц выгодна банку лишь при больших объёмах”. По статистике, примерно 20-50% граждан, получают отказ в получении кредита. Это связано с трудностью оценки кредитоспособности заемщика.

Еще одна проблема - недостаточный по продолжительности срок предоставления кредита. Средний срок, на который предоставляется кредит, равняется 10 годам, ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь на краткосрочные источники, т.е. отсутствие ресурсной базы также влияет на развитие ипотеки.

Некоторые банки предпочитают кредитовать своих клиентов в валюте. Причем проценты по кредиту колеблются от 15% годовых в рублях до 12% в валюте. Не следует забывать, что ещё примерно 1,5% придется платить за 3 обязательных вида страхования. (В то время как на Западе ипотечный кредит относится к разряду долгосрочных. Ссуды выдаются на 15-40 лет под довольно низкий процент 1-5%).

Нельзя не сказать и последствиях ипотечного кризиса США, который произошел в конце 2007 - начала 2008 года, так как он, несомненно, оказал последствия для всего мира.

Последние годы свидетельствовали о бурном росте ипотечного рынка США. По данным Федеральной Резервной системы США, внутренние активы кредитного рынка в 2002 г. составляли 31 685 млрд. долл., а в III квартале 2007 г. достигли 47 863,9 млрд. долл. За этот же период объем всех ипотечных кредитов возрос с 8 399,3 до 14 360,2 млрд. долл.

Наблюдалась настоящая ипотечная «лихорадка»: массовый спрос и быстрый рост цен на недвижимость образовали порочный круг - люди охотно брали кредиты в надежде перепродать впоследствии дом и окупить проценты по кредиту. Ситуация усугублялась тем, что банки зачастую действовали рискованно, не требуя первоначального взноса или выдавая кредиты больше, чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек (считалось, что остальные деньги пойдут на благоустройство нового жилья). Но важнейшую роль в распространении кризиса сыграло широкое использование метода секьюритизации долга, что существенно снижает чувствительность кредиторов к кредитным рискам и делает их менее осторожными в выборе заемщика.

Широкомасштабное кредитование заемщиков уровня subprime (subprime mortgages - ипотечные кредиты, выданные заемщикам, имеющим хотя бы одну из следующих характеристик на момент выдачи кредита: плохая кредитная история, обусловленная просроченными платежами, списаниями, судебными разбирательствами, банкротствами) повлекло за собой массовый кризис неплатежей.

Банки, столкнувшись с кризисом неплатежей, прекратили свою политику масштабного ипотечного кредитования, вследствие чего упал спрос на недвижимость, а цены перестали расти. Люди, вступившие в ипотеку из соображений спекуляции, оказались в затруднительном положении. Распространение получили кредиты, платежи по которым подразумевали в первую очередь уплату процентов, а во вторую - погашение основного долга. Таким образом, когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось, что деньги, которые американские заемщики успели внести в банк, пошли на уплату процентов и не намного уменьшили основной долг.

Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов были выданы под «плавающие» процентные ставки, обычно привязанные к индексу ЛИБОР. С 2004 г. ставка начала повышаться и за два года возросла до 5, 39%. Таким образом, ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, частично основанным на ставке ЛИБОР, возросли, и заемщики не осилили выплаты по кредиту. Кризис неплатежей заставил банки сократить выдаваемые кредиты физическим лицам.

Закладные были конвертированы в финансовые инструменты и проданы инвесторам, среди которых были и крупнейшие мировые инвестиционные банки. Волна дефолтов по закладным вызвала резкое снижение стоимости этих инструментов и привела к тому, что крупнейшие банки и инвестиционные компании мира вынуждены были списать активов на 100 миллиардов долларов. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.

Сам кризис не является спонтанным явлением, а представляет собой обострение процесса, протекавшего на протяжении достаточно длительного периода. События в США привели к изменению подхода к выдаче ипотечных кредитов во многих странах: условия ипотеки ужесточаются, особенно в наиболее рискованном секторе рынка.

Мировой кризис сказался и на ипотечном рынке России, переживающем настоящий бум в последние годы. По данным ЦБ РФ, в 2007 г. задолженность по ипотечным кредитам выросла более чем в четыре раза, однако их доля в активах банков все равно оставалась невысокой. Однако кризис такого масштаба в ближайшее время России не грозит. Для этого есть следующие выводы:

1) ипотечное кредитование  только развивается, и процент  выданных кредитов не может  спровоцировать такую ситуацию. Доля ипотеки в активах банковского сектора России слишком мала (около 5%), а в США - около 30%.

2) в отличие от рынка  США достаточно широко распространена  практика досрочного погашения  кредитов.

3) российские банки более  осторожно относятся к процедуре  выдачи кредита. В России кредиты  без первоначального взноса не  так распространены, а требования  к оценке платежеспособности  заемщиков и предмету залога  значительно более жесткие, чем  в США.

4) массового обвала цен  на недвижимость не ожидается, несмотря на завышенный уровень  цен, спрос на жилье и на  ипотечные программы сохраняется.

Банки в ответ на кризис успели повысить процентные ставки по кредитам. Ставки по кредитам с лета 2007 г. возросли на 4 процентных пункта и к ноябрю составили 13%. Многие банки начали ограничивать выдачу кредитов.

Наконец, российский финансовый сектор получил бесценный урок на примере опыта США и может скорректировать свои механизмы с учетом этого опыта и выработать строгий подход к оценке рисков. Так АИЖК уже заявило, что по итогам анализа портфеля кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн. руб. признаются кредитами повышенного риска, а кредиты с повышенными рисками, выданные с 2008 г., выкупаться агентством не будут. Кроме того, АИЖК приступило к дополнительной проверке кредитных дел по закладным с повышенным риском и ужесточает требования к банкам, занимающимся ипотекой, в виду роста числа просроченных кредитов.

Воздействие кризиса США на ипотечный рынок России является в большей мере косвенным, опосредованным опасениями банков, сжатием ликвидности и ожидаемым замедлением экономического роста по всему миру. В целом ипотечный рынок России имеет благоприятную обстановку: увеличились сроки кредитования, законодательная база совершенствуется, ставки снизились по сравнению с прошлыми годами, был принят проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Прогнозируется динамичный рост рынка при поддержке государства.

К основным проблемам, стоящим на пути развития ипотечного кредитования в России, являются следующие:

1) недоверие населения  кредитным учреждениям и государству;

2) невыгодные для заемщика  условия кредита (высокие первоначальные  взносы на квартиру, высокие процентные  ставки);

3) низкая (даже отрицательная) рентабельность для организаций, предоставляющих кредит при приемлемых для заемщика ставок по кредиту.

4) ограниченный платежеспособный  спрос населения. Сложностью является  и отсутствие у граждан кредитных  историй. Благодаря созданию бюро  кредитных историй, где будет  накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на  проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит;

5) низкие объёмы и невысокое  качество желаемого строительства  в субъектах РФ обуславливают  недостаточность предложений и  высокая стоимость квартир на  рынке жилья;

6) несовершенство законодательства (на современном этапе развития  рынка ипотечного кредитования  российские банки сталкиваются  с существенными противоречиями  в части российского законодательства, регулирующего обращение взыскание  на заложенное имущество). Проблема  неплатежей и отсутствие возможности  реализации залога вызваны, прежде  всего, проведением некачественной  первоначальной оценки кредитоспособности  потенциального заёмщика.