Теоретические основы исследования жилищной ипотеки

*на период строительства Объекта  недвижимости, но не более чем  на два года;

*при рождении ребенка (детей) в  период действия кредитного договора  до достижения им (ими) возраста  трех лет.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может предоставить кредит не до 80% от стоимости квартиры, а до 85%. То есть, заемщику достаточно иметь всего лишь 15% от стоимости недвижимого имущества.

Решение одиозного "квартирного вопроса" для 90% нуждающихся в жилье напрямую связано с возможностью получения ипотечного кредита по низкой ставке. Несмотря на их снижение за 2010 год и первые месяцы текущего года пока жилищные кредиты доступными не стали.

В ближайшие 1--2 года ставки по ипотеке снижаться не будут, уверены многие аналитики финансового рынка. Главная помеха -- высокий уровень инфляции. Рассматривать кредитование жилья в отрыве от основных показателей и состояния экономики невозможно.

Согласно цифрам Центробанка России, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях в январе 2011 года составила 13,3% годовых. Для сравнения, в США ставка по ипотеке составляет примерно 5% годовых, в Европе -- от 3 до 5,5%. При том, что рост цен в прошлом году в России оказался самым высоким среди развитых стран Европы -- около 8--9% -- добиться снижения ставок по ипотеке невозможно. По данным Федеральной службы госстатистики (Росстат), рост цен на продукты питания в России в январе 2011 года составил 3,1%, что в 6 раз превышает удорожание продовольствия в ЕС (0,5%).

Потребительские цены в России возросли по сравнению с декабрем 2010 года на 2,4%, с январем 2010 года -- на 9,6% (в среднем по странам Европейского союза по сравнению с декабрем 2010 года цены снизились на 0,4%, с январем 2010 года -- возросли на 2,8%).

"Проблема высоких ставок  по жилищным кредитам является  системной, характерной для того  состояния экономики, которую мы  все сегодня переживаем, -- говорит гендиректор "Бюро информационной поддержки инвестиций" Виктор Щербаков. -- Только с фактическим снижением инфляции, которая будет заметна для каждого кошелька, можно будет говорить о переходе к доступной ипотеке. При этом надо знать, что произойдет это не сразу, а через 3--6 месяцев после наступления стабилизации. Учитывая сегодняшнее состояние банковской сферы, в ближайшие 1--2 года ставки по кредитам снижаться не будут".

По оценкам "Инвесткафе", сейчас ипотечные кредиты есть у 2--3% россиян. Однако потенциально жилищными кредитами интересуется на порядок большее количество граждан. Но низкие доходы и высокие цены на жилье и жесткие требования по первоначальному взносу со стороны банков (как правило, 30% от стоимости жилья) тормозят развитие ипотеки в России.

Еще один фактор, который играет против снижения ставок -- это достаточно высокий уровень просрочки по ипотечным кредитам. По состоянию на 1 января банки выдали гражданам кредиты на 4,1 трлн рублей. Совокупный объем задолженности оценивается сегодня в 1 трлн 128 млрд рублей. Просроченные кредиты -- в 90 млрд рублей, или 8% от количества выданных. Для сравнения: в США общая задолженность населения перед финансовыми институтами страны превышает 150% ВВП, в Западной Европе -- 80%, в Центральной и Восточной Европе она составляет 20--30% ВВП.

Решение Сбербанка России запустить ипотеку под 8% годовых -- это из разряда сенсации или "такого не может быть вообще", говорят эксперты. Впрочем, акция эта временная, и, по всей видимости, разовая, так как рынок к ней не готов. Уместно напомнить, что мировой кризис заставил игроков ипотечной сферы хорошо усвоить, что каждый выданный заемщику рубль должен быть надежно обеспечен, в противном случае вся система может рухнуть. У ипотеки может быть только 2 условия устойчивости -- коэффициент оценки, то есть объем кредита по отношению к стоимости жилья, и процентная ставка. Именно по этой причине в России не может быть ипотеки с нулевым первоначальным взносом и по ставкам, к примеру, ниже уровня инфляции. Даже, несмотря на то, что у нас принята так называемая "американская модель" жилищного кредитования, в механизм которой заложен детонатор взрыва в виде перепродажи ипотечных обязательств банками.

Сегодня ни один российский частный банк не может и близко подойти к Сбербанку, который смог представить действительно уникальный продукт для сегодняшнего рынка заемщиков -- "ипотечный плюс" под 10% годовых. Но тут необходима оговорка -- кредитуются только те проекты, которые финансировал сам Сбербанк. При этом банк, несмотря на свой государственный статус, действует как самая тривиальная частная финансовая организация, у которой много частных акционеров, к тому же он берет комиссию при оплате счетов за услуги ЖКХ и за электричество и т. д.

Именно огромный денежный вал позволил Сбербанку решиться запустить программу под 8% годовых в рублях сроком на 8 лет с первоначальным взносом 50%. Предполагается, что акция будет действовать с 8 марта по 30 июня 2011 года и распространяться только на жилье, возводимое с привлечением средств Сбербанка.

Что касается общего уровня ипотечных ставок, то средняя ставка рублевой ипотеки в РФ снизилась в первом квартале 2011 года по сравнению с четвертым кварталом 2010 года с 15,34% до 14,99%, а средняя ставка по ипотеке в долларах снизилась на 0,2 процентных пункта - до 12,68% Москва, 7 апреля РИА «Новости»

Специалисты "МИЭЛЬ-Брокеридж" проанализировали ипотечные сделки и составили "портрет" типичной кредитной квартиры. Как правило, приобретая жилье в долг, люди выбирают улучшенные планировки, кухни площадью 8--10 метров, в основном панель, иногда монолит-кирпич. То есть по ипотеке приобретаются в основном объекты площадью 52--54 "квадратов" в панельном доме, стоимостью 6,12 млн рублей. По словам председателя совета директоров компании "Кредитмарт" Джеймса Кука, сейчас доля ипотечных сделок при покупке жилья составляет 12--20%.

Фактически, сегодня можно говорить об одном -- у населения есть большие ожидания снижения ставок на потенциально очень востребованный продукт, но экономика к снижению ставок не готова. Средний размер стоимости квартиры в 6 млн рублей -- это очень низкий уровень, отражающий крайне невысокие финансовые доходы как раз тех, кто в наибольшей степени нуждается в улучшении жилищных условий. http://www.credits.ru/articles/9221/

Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране и решение выше перечисленных проблем напрямую зависит от внимания и поддержки со стороны Правительства России и ЦБ. Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, доступных для граждан-заемщиков.

Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получение ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Также возможна система софинансирования - приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30-50%, на долю государственных субсидий в среднем 20-30% и на ипотечный кредит 40-50%. Это повысило бы доступность ипотечных кредитов для граждан и простимулировало платежеспособный спрос на жилье.

На сегодня основными участниками ипотечного рынка РФ являются:

§ финансовые институты и организации;

§ риэлтерские, оценочные и консалтинговые компании;

§ агентства по ипотечному кредитованию;

§ страховые компании;

§ фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования;

§ учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки.

Большие надежды в области развития ипотеки в России возлагаются на специально разработанный инструмент с регулируемой отсрочкой платежа - ИРОП. Использование ИРОП предполагает применение 2-х процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка более высокая, называется “контрактной ставкой” и определяется на том уровне, которое сделает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе межбанковской ставки процента плюс фиксированная банковская надбавка. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется “платежной”. Разницу между величиной платежа, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и той, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляют к сумме основного долга заемщика.

Все это дает основание предположить дальнейшее успешное развитие системы ипотечного кредитования в России.

Необходимо увеличить срок кредитования до 15-30 лет, что безусловно положительно скажется на возможности граждан получения кредита.

Таким образом, используя в комплексе все предложенные методы решения проблемы доступности ипотечного кредита для населения можно добиться реальных результатов.

Перспективы развития ипотеки в России.

На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3 года заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 3 млн российских семей.

Столичные власти в 2011 году собираются построить около 2,7 млн квадратных метров жилья. При этом порядка 656 тыс. квадратных метров жилья будет построено за счет бюджета и реализовано по социальным программам. И в дальнейшем Москва намерена строить около 2 млн кв. м жилья ежегодно. РИА «Новости», заместитель мера Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

Хотя пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 - 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, при том, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому - беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если еще четыре года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 100-120 тыс. дол., то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города - втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 м2 жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это - не предел. 134 тыс. 413 рублей - средняя стоимость квадратного метра жилья в столице на 21 марта. Такие данные приводит metrinfo.

Объем ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляет около 1,5-2 процентов от ВВП. Кроме того, есть недостаток предложения жилья. В 2009 году в России было построено 60 млн кв. м жилья, столько же в 2010. Причем 40 % жилья возведено при участии государства. А потребность, согласно нормам жилищного строительства, 140-150 млн кв. м. При этом нужно помнить, что 35 процентов жилфонда РФ нуждается в реновации или сносе, к тому же растет себестоимость строительства. Кроме того, на сегодняшний день недвижимость в стране скупается для проживания, а не для инвестиций.

В период кризиса круг ипотечных банков сжался до размеров булавочной головки, пролезть сквозь которую и получить кредит удавалось редким счастливцам. Теперь большинство тех, кто свернул выдачу ипотечных кредитов, вернулись к этому бизнесу.

Чем больше ипотечных банков конкурирует на рынке, тем шире становится выбор для потенциального клиента. Разнообразие программ и условий позволяет найти «свой» вариант кредитования под самые разные возможности и потребности.

Стало проще и выбрать оптимальный вариант ипотечной программы - к делу активно возвращаются кредитные брокеры, которые помогут разобраться, что для вас на самом деле хорошо, а что - плохо и невыгодно.

Уже не составит труда найти ипотечную программу для приобретения квартиры не только на вторичном рынке, но и в строящемся доме. Предлагается все больше программ кредитования покупки загородных домов на вторичном и первичном рынках, в том числе развивается государственная программа кредитования малоэтажного жилья в организованных поселках. Появляются первые программы коммерческой ипотеки - для приобретения коммерческой недвижимости.

Медленно, но верно в линейки ипотечных продуктов возвращаются нецелевые кредиты под залог недвижимости и программы рефинансирования выданных кредитов.

Расширение выбора для ипотечного заемщика отразилось и на параметрах кредитов. Многие банки предлагают не только разные валюты, но и разные виды процентных ставок - фиксированные, плавающие и комбинированные. Большее распространение, чем до кризиса, получила и дифференцированная схема погашения кредита, которую можно использовать как альтернативу привычной аннуитетной схеме выплат равными платежами на протяжении всего срока погашения кредита.

ь Доступность повышается

Доступность ипотечного кредита связана с несколькими моментами. Ключевые из них - это величина первоначального взноса, требования к размеру дохода заемщика (в плане способа подтверждения этого дохода), а также подход банка к определению надежности заемщика. В отношении всех этих моментов произошли позитивные для потенциальных заемщиков изменения.

Размер минимального первоначального взноса для тех, кто хочет приобрести жилье в кредит, сегодня в среднем, составляет 20% от стоимости залога. Два года назад эта цифра была заметно выше - 30%. Можно найти программы кредитования и с более низким первоначальным взносом - 15% и 10% (и даже 8%). Однако низкий первоначальный взнос обычно связан с дополнительными условиями, например, от заемщика потребуют помимо залога приобретаемого жилья заложить еще какое-то ценное имущество либо заключить договор страхования ответственности за невозврат кредита. Также первоначальный взнос может быть снижен для узкоспециализированных ипотечных программ: тех или иных категорий заемщиков - «зарплатных» клиентов, покупателей жилья у застройщиков из числа партнеров банка, по программам социальной ипотеки, которые финансируются государством.