Оценка инвестиций в недвижимость

Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке.. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.

При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает  окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами  является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается  преимущественно статистическими  методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при  необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать  существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

• постановка задачи
• предварительное обследование и анализ объекта
• сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
• построение и калибровка модели
• тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:

• идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;

• уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
• согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
• согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.
2. Предварительное обследование и анализ объекта:
• Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)
• Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)
• Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)
• Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих
• Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

Предварительный анализ и  описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией  на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный  дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

3. Анализ рынка

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих  влияние на формирование и динамику цен. Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние  ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап - выделение  характеристик, по которым можно  собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

В целом, основные факторы  можно свести в таблицу (перечень примерный и должен дополняться  в зависимости от конкретной ситуации):Приложение 1

Заполнив подобную таблицу, определив качественные факторы  и характер их влияния (повышение  или понижение цен), оценщик переходит  к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

4. Сбор данных

Сбор данных и его стратегия  сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка  и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

5. Построение и калибровка модели

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом  является математическая формула в  левой части которой располагается  рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка  и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий  вид модели (аддитивная, мультипликативная  или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для панельных - 0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

6. Контроль качества и уточнение результатов оценки

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных  результатов оценки с экспертными  оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые” моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям  рынка.

В массовой оценке, подобно  индивидуальной применяются три  метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения  продаж, метод восстановительной  стоимости, доходный метод.

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения  оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым  недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий  вид:

V = f (X₁,X₂,...,X_n),

где V - оценка рыночной стоимости

(X₁...X_n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.)

Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью  приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована  на данных рынка:

V = S_c + ADJ_c,

где V - оценка рыночной стоимости

S_c - цена объекта сравнения

ADJ_c - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.

Следующим этапом выделим  калибровку модели, здесь используются несколько приемов:

1. Парный анализ продаж
2. Множественный регрессионный анализ
3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи)

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение  поправок, которые в целом можно  сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

• поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
• поправки на местоположение
• поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости  объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.

Доходный метод основан  на определении стоимости объекта  недвижимости в зависимости от ожидаемых  поступлений от его эксплуатации и капитализации.  Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод  основан на допущении, что стоимость  объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени  надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит  допущение о том, что будущие  поступления стоят меньше, чем  равная по величине денежная сумма, имеющаяся  на руках в данный момент. Степень  этой “временной предпочтительности”  может рассматриваться как функция  четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость  капитала или управления кредитом и  риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.

В массовой оценке для этого  метода производится формирование базы данных с необходимой информацией  по объектам недвижимости. Затратный  метод применяется только к застроенным  земельным участкам (или при наличии  других улучшений) ⁶. Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Для расчета стоимости  строительства собирается информация о фактических затратах на строительство  здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и рекреационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.

Оценку земли оптимально проводить методом сравнения  продаж, хотя существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по продажам.

Предварительные этапы массовой оценки земли - стратификация объектов недвижимости по группам (стратам) и  определение единицы измерения (сравнения).

Стратификация может основываться на принципах разрешенного использования  земельных участков (зонирование), местоположении или административно-территориальном  делении, размере участка. Стратификация  обеспечивает отбор сравнимых земельных  участков по рыночным данным, относящимся  к группам объектов, аналогичных  оцениваемому объекту по действию факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного анализа в рамках классификации объектов по использованию  или категории зонирования, земельному участку должна быть присвоена соответствующая  единица измерения.