Оценка инвестиций в недвижимость

Многое при оценке инвестиционной привлекательности проекта  зависит  от характера источников финансирования.

Схемы финансирования в России постепенно приближаются к используемым в странах с рыночной экономикой. В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство фирм, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, а потому конкурировать с крупными застройщиками они могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов. Долгострои и несколько прецедентов банкротства в любой момент могут дестабилизировать ситуацию на рынке строящегося жилья в целом.

Еще одним существенным фактором риска является изменения банковской структуры с вероятностью отзыва лицензий у части банков, недостаточно продуманные меры по реформированию валютного регулирования и контроля, трудности доступа к земельным  ресурсам, бюрократизация властных структур, неполное соответствие регионального  земельного законодательства федеральному, а иногда и пробельность земельного законодательства. Все вышеперечисленное выводит на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти.

Ожидается, что в ближайшие  годы рынок недвижимости будет испытывать рост заинтересованности со стороны  банков, пенсионных фондов и страховых  компаний, институциональных инвесторов. С ростом объема притока капитала, вероятно, возрастут возможности  более активных долевых инвесторов, чей капитал будет работать более  эффективно вместе с кредитным капиталом  и капиталовложениями институциональных  инвесторов.

 

 

 

 

 

 

2. Анализ (оценка) рисков на рынке недвижимости

2.1. Финансовый  анализ коммерческих инвестиций  в недвижимость

 

Уникальность недвижимости требует тщательной проработки финансовой, правовой, технической стороны каждого  объекта инвестирования.

Оценка эффективности  инвестиций проводится с учетом следующей  информации:

• стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам;
• уточнение источников и условий финансирования;
• анализ доходов от объекта, изменения рентабельности;
• выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования (включает строительство, освоение, эксплуатацию);
• прогнозирование изменения цен на составляющие дохода и затрат;
• расчеты по выявлению резервов повышения экономической эффективности и надежности инвестиционного проекта.

Продолжительность прогнозного  периода, в пределах которого осуществляются расчеты по определению эффективности  инвестиционного проекта, определяется с учетом продолжительности создания, эксплуатации и, если необходимо, ликвидации объекта, периода достижения заданных характеристик доходности, требований и предпочтений инвестора.

Индекс прибыльности – это отношение настоящей стоимости будущих выгод к начальным инвестициям:

Инвестиционный проект следует  принимать, если эта величина больше 1. По своей сути индекс прибыльности соответствует NPV. Индекс прибыльности не следует применять при выборе взаимно исключающих проектов.

Внутренняя норма отдачи (IRR) – это норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость  возврата капитала равна начальным  инвестициям, т.е. NPV= 0.

Недостатки этого критерия менее очевидны, чем при сроке  окупаемости. Определение IRR заключается  в подборе подходящей нормы дисконтирования  для денежных потоков. Для этого  все положительные и отрицательные  денежные потоки проекта анализируются  для определения нормы дисконтирования, при которой их алгебраическая сумма  равна нулю.

Сравнивая IRR с альтернативной стоимостью капитала, можно определить, будет ли проект иметь положительное  значение NPV: если альтернативная стоимость  капитала меньше IRR, то NPV больше нуля.

Проект можно инвестировать, если альтернативная стоимость капитала меньше IRR. При сопоставлении инвестиционных проектов более предпочтельными являются проекты с большим значением IRR.

На практике внутреннюю норму  отдачи довольно часто применяют  как основной критерий инвестиций, однако этот критерий эффективности  некорректен, если необходимо рассматривать  разные нормы дисконтирования или  если начальный денежный поток больше нуля.

Существуют методики, которые  корректируют IRR для применения в  той или иной ситуации.

Например, модифицированная внутренняя норма отдачи (MIRR) позволяет  применять IRR при наличии более чем одной смены знака денежных потоков проекта. Такой подход удобен в применении при поэтапном финансировании строительства. Расчет MIRR выполняется следующим образом:

• дисконтированием определяется стоимость всех отрицательных денежных потоков на начало проекта, ставка дисконтирования рассчитывается в соответствии с доходностью инвестиций в ликвидные краткосрочные ценные бумаги;
• рассчитывается внутренняя норма отдачи проекта, которая является модифицированной нормой отдачи.

Средний доход на чистый капитал. Используется некоторыми инвесторами для принятия инвестиционных решений на основании бухгалтерской нормы прибыли. Бухгалтерская норма прибыли – отношение средней прогнозируемой прибыли проекта после вычета амортизации и налогов к средней бухгалтерской стоимости инвестиций. Полученное отношение сравнивается со средними показателями для фирмы или отрасли.

Этот критерий эффективности  инвестиционных проектов имеет серьезные  недостатки:

• не учитывается изменение стоимости денег во времени;
• зависимость от системы бухгалтерского учета, применяемой конкретным инвестором.

Для принятия решения инвестору  рекомендуется анализировать несколько  критериев эффективности, так как  ни один из них не позволяет учесть все особенности каждой конкретной ситуации. ⁴

При финансовом анализе инвестиций в недвижимость оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные  параметры. Используются термины:

Риск – возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риск равен нулю, если есть абсолютная уверенность относительно будущих событий.

Вероятность – относительная возможность того, что какие-то события состоятся. При оценке инвестиций в недвижимость вероятность наступления какого-либо события прямо связана с риском инвестиционного проекта.

Определение степени вероятности  осуществляется несколькими способами:

• на основе анализа и исследования прошлых событий;
• в результате проведения научных исследований и экспериментов;
• в результате анализа взаимосвязи факторов: можно ожидать, что при падении нормы прибыли на рынке капитала будет падать норма прибыли определенного типа недвижимости;
• выработка субъективных суждений экспертом на основе проверки всех предпосылок.

Рассмотрим кратко сущность некоторых методов, позволяющих  измерить риск инвестиционного проекта  и определить соответствующую стратегию  поведения, если степень вероятности  уже определена.

Методы, позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и  определить стратегию поведения: метод  коэффициента покрытия долга; анализ периода  окупаемости; дисконтирование нормами  отдачи, скорректированными на риск; анализ чувствительности; метод Монте-Карло; анализ безубыточности.

Метод коэффициента покрытия долга используется для анализа осуществимости проекта, имеющего заемное финансирование. Коэффициент покрытия долга – отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга:

Как измеритель риска, коэффициент  покрытия долга обычно применяется  при использовании ипотечного кредитования для определения степени относительной  безопасности, зависящей от условий  ипотечного кредита. На основе DCR анализируется осуществимость инвестиционного проекта, имеющего заемное финансирование. Конкретное значение DCR различно для разных кредиторов и позволяет измерить риск, однако не учитывает риск, относящийся к конкретному заемщику.

Анализ периода окупаемости отражает интервал времени, в течение которого деньги находятся в рискованной инвестиции. Допустимый для инвестора период окупаемости зависит от сложившейся экономической ситуации.

При управлении инвестиционным портфелем период окупаемости может  помочь в определении времени  входа в проект и времени выхода из проекта.

Дисконтирование нормами  отдачи, скорректированными на риск. Нормы дисконтирования, которые учитывают все степени риска, могут корректироваться для компенсации инвестору взятия на себя дополнительного риска.

Анализ чувствительности основан на анализе чувствительности аналитической модели инвестиций к изменению одного параметра. Считается, что больший риск вносят факторы, изменение которых наиболее существенно влияет на результат.

Анализ чувствительности применим к любому элементу, имеющему тенденцию к изменению.

Метод Монте-Карло. Анализ безубыточности заключается в определении величины, до которой может опуститься действительный валовой доход перед тем, как проект начнет приносить убытки. То есть с учетом альтернативной стоимости капитала определяется уровень функционирования недвижимости, при котором NPV = 0.

 

2.2. Анализ рынка  при коммерческих инвестициях  в недвижимость

В некоторых случаях нужно  оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории, например, для целей  налогообложения. Задачи, стоящие перед  оценщиком в этом случае, достаточно специфичны, поэтому для их решения  применяются специальные методы оценки.

Выделяют массовую и индивидуальную оценку.

Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем  отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик  оценки недвижимости.

Массовая оценка - это  систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных  процедур и статистического анализа. ⁵

Массовая оценка имеет  дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются  между собой, поэтому вынужденным  инструментом ее является применение стандартных методов к группам  и классам объектов, что требует  определенной работы по классификации  и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов  статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это  предмет массовой оценки как специальной  отрасли теории оценки и прикладного  анализа.

Объекты недвижимости все  в определенном смысле уникальны. Таким  образом, в зависимости от целей  оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная  методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей  основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны  с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной  методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность  влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме  того, модели оценки должны отражать структуру  спроса и предложения, характерную  для групп объектов, а не для  отдельных объектов. И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся  о нем данные определяют объем  работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь  обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод  сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка  и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов  рассматриваются ниже.