Оценка инвестиций в недвижимость

Чтобы сгладить негативные явления, связанные с риском, необходимо выявить: основные черты и источники  его возникновения, допустимый уровень  риска, методы измерения риска, методы снижения риска.

Однозначно ответить какие  бывают риски, и все ли они могут  быть выявлены в результате исследования деятельности компании нельзя, поскольку  не существует полной общепризнанной и непротиворечивой их классификации. (IRM)). В качестве примера приведем классификацию рисков, предлагаемую ассоциацией GARP:²

- кредитный риск (несоблюдения  обязательств);

- рыночный риск (изменения  рыночных факторов: цен, курсов  валют, процентных ставок);

- риск концентрации портфеля (на одном продукте, сегменте, финансовом  инструменте);

- риск ликвидности (невозможность  выполнять текущие обязательства);

- операционный риск (набор  неблагоприятных событий, начиная  с технологических сбоев и  заканчивая ошибками персонала,  мошенничеством);

- риск бизнес-события (например, неудачного слияния с другой компанией или неверной маркетинговой оценкой спроса на рынке).

Полнота их выявления будет  зависеть от открытости компании и  достоверности информации, знания специалистами, проводящими исследование, индустрии  и типичных проблем отрасли, в  которой работает предприятие, их опыта  и квалификации, возможности сравнения  этой компании с рядом других - аналогичных.

Существует множество  вариантов типологии рисков. По классификации  Д. Речмена все риски принято делить на две большие группы: внешние и внутренние. К внешним рискам относятся: природно-естественные, общеэкономические, политические, финансовые, к внутренним - технологические, коммерческие. Следовательно, менеджер может и должен не только верно спрогнозировать, но и предотвратить риски второй группы и учесть первую.

Риски могут быть классифицированы и по другим признакам. Выделяют риски:  простые и спекулятивные (коммерческие); динамические и статические; абсолютные и относительные; ретроспективные, текущие и перспективные.

 Классификацию рисков  можно продолжать бесконечно  и, как правило, все известные  типологии рисков могут быть  применены как в производстве  реальных товаров, так и при  оказании услуг. Технологические (производственные) риски связаны с использованием новых технологий, еще не получивших широкого распространения. По мере того, как технология становится повсеместно принятой, руководство приобретает уверенность в предсказуемости используемых процессов - неопределенность снижается, риски тоже.

Коммерческие (в том числе  инвестиционные) риски возникают  при реализации товаров, произведенных  или закупленных предприятием, на начальном, промежуточном или конечном этапе, а также при вложении средств.

Рисунок 1.3. Процесс управления рисками.³

• выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;
• качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает;
• определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
• определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
• разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
• контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

Операции с недвижимостью  находятся в числе наиболее рискованных  секторов предпринимательской деятельности. События на финансовых рынках все  чаще показывают, насколько уязвимыми  могут быть гиганты индустрии  недвижимости, несмотря на всю их кажущуюся  прочность. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие  особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость  от состояния экономики, долгосрочный характер инвестиций и высокая капиталоемкость  объектов недвижимости. Масштабы таких  рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части  до полной утраты инвестируемых средств  или собственности. Эти обстоятельства ставят проблему управления рисками  на одно из первых мест в бизнесе  на рынке недвижимости.

 

1.3 Особенности рисков на рынке недвижимости

 

На мой взгляд, целесообразно  рассмотреть особенности рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков. Любой  объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью  происходит в рамках определенных территориальных  образований с присущими им административными  правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники  рыночных рисков:

• экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации.

Это изменение может найти  проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или  доходов населения, в росте цен  на материалы и оборудование, в  появлении альтернативных предложений  на рынке (например, рост предложения  аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в  увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь фирмы в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

• юридические (наличие не выявленных обременений объекта, возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, и т.д.).

Специфика правового оборота  недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого  внимания к юридической стороне  сделок. Как показывает опыт становления  рынка недвижимости, причиной возникновения  последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при  проведении сделок, невозможность получения  полной информации о правовом статусе  недвижимости и правах третьих лиц. Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

• административные риски имеют особое значение.
• архитектурно-строительные (ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки объекта, неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке и др.), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы;
• При принятии решений о развитии объекта недвижимости особенно важен учет технологических рисков.

Степень вероятности возникновения  рисков существенно зависит от качества аналитической деятельности компании. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
• неверное истолкование имеющихся данных;
• необъективное отношение к данным;
• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Так, несмотря на наличие  многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере общим  предпринимательским климатом, демографической ситуацией, миграцией населения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических  решений (например, неправильный выбор  организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют  финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к  превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае - к утрате не только дохода, но и капитала.

финансовые риски могут  быть разделены на несколько групп.

1. Риски, вытекающие из  общего состояния и изменений  в финансовой системе (изменения  процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание  валютного курса, изменения в  темпах инфляции по сравнению  с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования).

2. Риски, обусловленные  тем или иным вариантом, избранным  компанией (фирмой) для финансирования  ее деятельности, степенью проработки  ею финансовых решений. 

3. Риски, возникающие в  связи с ошибками при финансовых  расчетах. Например, ошибки при составлении  плана поступлений и расходов  финансовых ресурсов могут привести  к неплатежеспособности компании  на каком-либо этапе проекта  или сделки, что потребует привлечения  более дорогих ресурсов.

Присутствуя практически  при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время  играют различную роль в зависимости  от сегмента рынка или сферы деятельности.

Таблица 1.1.Каталог отраслевых рисков сферы недвижимости

	ВНЕШНИЕ РИСКИ
МАКРОЭКОНОМИКА	РЫНОК		ОТРАСЛЬ	КОНКУРЕНТЫ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО	ПОЛИТИКА		РАСПОЛАГАЕМЫЙ КАПИТАЛ	ФИНАНСОВЫЕ РЫНКИ
ГЕОГРАФИЧЕСКИЕ		КЛИМАТИЧЕСКИЕ
	ВНУТРЕННИЕ РИСКИ
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ	ЮРИДИЧЕСКИЕ		ИНВЕСТИЦИОННЫЕ	ФИНАНСИРОВАНИЕ
УПРАВЛЕНИЕ	ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ		АРХИТЕКТУРНЫЕ	СТРОИТЕЛЬНЫЕ

Так, для первичного рынка  большое значение имеют экономические, производственные и технологические  риски; для вторичного рынка существенно  важнее и характернее юридические  риски. Это отчасти связано с  уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На вторичном  рынке юридические просчеты возможны в большей степени, что главным  образом обусловлено тем, что  на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло  быть прошлых сделок, в то время  как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным.

Наряду с перечисленными существуют и макроэкономические риски. При принятии решения об инвестировании приходится оценивать стоимость, по которой сможет быть реализована недвижимость через год или полтора. Даже экспертам трудно предугадать, сколько реально будет стоить жилье или торговые площади через такое время, и уже в самой оценке этого заложен риск.

Расчет инвестиционных рисков - едва ли не самый важный момент проектаСамый распространенный из рисков - это угроза срыва строительства. Как только она возникает, становится невозможным обеспечить необходимый уровень доходов, приходится привлекать дополнительные кредиты, которые влекут необходимость выплаты процентов, увеличение иных издержек и т.п.

Причин срыва сроков строительства  много. Одна из них заключается в  необоснованно оптимистичной оценке процесса строительства, в частности  освобождения площадки от обременений. В городах, ситуация такова, что подавляющее  большинство участков не свободны и  имеют обременения. Обременения  почти всегда связаны с социальными  вопросами отселения граждан  или с предприятиями, которые  нужно выводить на периферию либо в промышленные зоны поселений.

Еще одна весьма важная проблема, увеличивающая инвестиционный риск, связана с подземными коммуникациями. В старых городских поселениях никто  точно не знает, как устроены подземные  коммуникации в том или ином районе, и подробных карт практически  не существует.

К числу факторов риска  также следует отнести протесты населения. Градостроительное законодательство обязывает городские власти информировать  население о строительных планах и согласовывать их с жителями. Практика показывает, что среди населения  всегда найдутся граждане, которые  неизменно выступают против любого строительства, какой бы блестящий  проект ни предлагался.

Наряду с перечисленными существуют и макроэкономические риски. При принятии решения об инвестировании приходится оценивать стоимость, по которой сможет быть реализована недвижимость через год или полтора. Даже экспертам трудно предугадать, сколько реально будет стоить жилье или торговые площади через такое время, и уже в самой оценке этого заложен риск.