Правовое урегулирование передачи нежилых помещений в аренду по гражданскому законодательству

"1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения является незаключенным.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения."

Стоит оговорить тот факт, то на практике наиболее применимым является случай расчета арендной платы на единицу площади здания, который указывается в части третей вышеприведенной статьи.

Также важно сказать, что Гражданский кодекс выделяет в отдельную статью вопрос о передачи здания или сооружения: " 1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотренно законом или договором аренды здания или сооружения, обязательства арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписание сторонами соответствующего документа о предаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответветственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованое здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи."

Таким образом выше были перечислены основные положения по договору аренды зданий и сооружений, предусмотренные Гражданским кодексом.

2. Право арендатора на субаренду

Весьма важным моментом в сделке аренды здания или сооружения является право арендатора на передачу помещений в субаренду. Часть вторая статьи № 615 Гражданского кодекса "Пользование арендованным помещением" указывает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, или иными нормативными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не модет быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Важно уделить особое внимание весьма значимому вопросу о состоянии договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Гражданский кодекс регламентирует этот момент следующим образом:

" 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды."

Гражданский кодекс не рассматривает более подробно правоотношения, возникающие в связи с заключеним договора субаренды.

 

V. Последствия заключения договора аренды

 

1. Права Арендодатель

В сответствии с ГК, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Также арендодатель может требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, указанных в статье № 619 Гражданского кодекса и в договоре.

Арендатор

Первыми и самыми главными правами, отражающими суть сделки передачи имущества в аренду, являются права арендатора на временное владение и пользование или на временное пользование арендуемым имуществом.

Другим правом, рассмотренным выше, является право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендуемое помещение в аренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное ползование другому лицу, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, или иными нормативными актами.

Арендатор имеет право досрочного расторжения договора аренды в случаях, указанных в статье № 620 ГК РФ, а также по основаниям, установленным договором.

Среди прочих прав арендатора следует выделить преимущественное право на заключение аренды на новый срок. Статья № 621 ГК РФ указывает: "Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявших свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение аренды на новый срок."

Третьи лица

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

2. Обязанности Арендодатель

Среди обязанностей арендодателя можно выделить следующие пункты:

1) Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствущем условиям договора аренды и назначению имущества.

2) При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога).

3) Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор

Что касается арендатора, то можно перечислить такие обязанности, как:

1) Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

2) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

3) Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

4) При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

3. Ответственность

Гражданский кодекс определяет только ответственность арендодателя. В соответствии со статьей № 612, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Также указывается, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

V. Заключение

 

В настоящей работе, на материале федерального (в части оформления договорных документов) и московского законодательства, мы постарались рассмотреть несколько аспектов достаточно обширной темы: "Правовое урегулирование передачи нежилых помещений в аренду по гражданскому законодательству". Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней. Мы попытались описать как динамику процесса, так и настоящее состояние вопроса. Какой путь развития можно предложить в заключение данной работы? Прежде всего, при поиске пути развития правоотношений в этой сфере, нельзя не признавать важность закрепления прав собственности на землю. Подобная регламентация внесет значительное упрощение в процесс передачи нежилых помещений в аренду, где больше не будет необходимости разделять владельца здания и владельца земли, обладающего ей на правах аренды на срок 49 лет. Вообще, введение права собственности на землю в Москве ощутимо активизирует рынок коммерческой недвижимости, не только упростив сделки передачи нежилых помещений в аренду (а следовательно и в субаренду), но и возможно поспособствует возникновению таких новых правоотношений, как ипотека. Ведь основываясь на опыте зарубежных государств, можно с уверенность сказать, что кретерием стабильности общества является устойчивая банковская система. Одной из самых распространенных операций банка является выдача кредитов. Наиболее стабильным гарантом для выдачи кредита является недвижимость. Таким образом можно сказать, что залог недвижимости, или, другими словами, ипотека является одной из основ зарубежной банковской системы. Если подобная деятельность станет частью нашей банковской системы, то рынок коммерческой недвижимости окажется на качественно новом уровне. Также, с введением права собственности на землю, будут внесены важные изменения в такие правоотношения, как, например, инвестиционный контракт, в которых, как и при аренде, будет значительно упрощен процесс определения "титула" здания, то есть выяснения прав собственности.

Таким образом становится понятно, что основным шагом для развития рынка коммерческой недвижимости является законодательное закрепление права собственности на землю.

Подобный шаг повлияет на развитие таких правоотношений, как ипотека и инвестиционный контракт, и прежде всего, что наиболее интересно в свете данной темы, повлияет на правовое урегулирование и значительное упрощение сделки передачи нежилых помещений в аренду.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации

2. И.Б.Новицкий "Римское право", издательство "Юрист" 1994г.

3. Приложение к Распоряжению мэра Москвы № 23-РМ "Временная инструкция о некоторых вопросах регулирования земельных и имущественных правоотношений в г. Москве" от 17 января 1994

4. "Концепция городской политики в области недвижимости", утвержденная Распоряжением мэра Москвы № 188-РМ от14 апреля 1995

5. Закон "О предприятиях и предпринимательской деятельности"

6. "Основы законодательства об аренде" от 1 января 1991

7. "Основы гражданского законодательства" от 14 августа 1992 года (в части не противоречащей ГК РФ)

8. Постановление Правительства Москвы за № 327 "О разграничении государственной собственности на территории Москвы и государственной регистрации имущественных прав" от 18 апреля 1995

9. Распоряжение мэра Москвы № 228-РМ "О регистрации операций с собственностью физических и юридических лиц в городе Москве" от 16 июня 1994

10. Распоряжение мэра Москвы № 146-РМ "Об установлении временных границ муниципальных округов Москвы" от 12 сентября 1991

11. Распоряжение мэра Москвы № 106-РМ "Об утвержении положения об административных округах и муниципальных округах (районах) в г. Москве" от 24 апреля 1992

12. Постановление Правительства Москвы №73 от 10 сентября 1991

13. Постановление Правительства Москвы № 520 от 14 июня 1992

14. Постановление Правительства Москвы от 8 августа 1988

15. Постановление Правительства Москвы № 868 от 16 сентября 1993

16. Постановление Правительства Москвы № 213 "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы № 868" от 16 марта 1994