Правовое урегулирование передачи нежилых помещений в аренду по гражданскому законодательству

Рассмотренная выше процедура регистрации прав собственности применима к первоначальному способу приобретения прав собственности, как правило возникающему в результате приватизации, когда изначально необходимо закрепление прав собственности в Фонде имущества Москвы, с выдачей Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение, а далее, на основании Свидетельства на право собственности, Москомимущество заносит собственника и собственность в реестр, и выдает Свидетельство о занесении в реестр собственников, тем самым завершая оформление прав собственности по первоначальному способу.

Техника оформления прав собственности, возникших по производному способу несколько иная. Поскольку производный способ предполагает передачу уже существующих (а следовательно государственно зарегистрированных Московским Фондом имущества) прав собственности на нежилое помещение от одного собственника другому, то этап получения Свидетельства о праве собственности исключается из процедуры переоформления прав собственности.

Что же необходимо для оформления подобной передачи? Прежде всего стоит заметить, что процесс значительно упрощен в сравнении с первоначальным способом. Для оформления передачи прав собственности необходимо предъявить в Москомимущество нотариально заверенный договор куплипродажи, мены, дарения или иной договор об отчуждении зданий, сооружений и нежилых помещений у собственника, на основании которого факт передачи прав собственности государственно регистрируется и вносится в реестр собственников. В связи с чем, новый собственник получает в Московском Комитете имущества Свидетельство о внесении в реестр собственников, на чем оформление передачи прав собственности завершается.

Для того чтобы .представить процесс возникновения и развития арендного права в течение последних десятилетий, а также получить представление о месте и роли различных органов в реализации этого процесса, необходимо привести некоторую историческую справку о том, с какого времени и каким образом формировалось и регулировалось данное право.

2. Переформирование органов управления недвижимостью в Москве.

До сентября 1991 года передача помещения в аренду в Москве осуществлялась Райисполкомом и оформлялась по утверждению Мосгорисполкома Управлением нежилых помещений (УНЖ). Основанием решения о передачи помещений в аренду могло быть решение Райисполкома. На основании решения Мосгорисполкома УНЖ выдавал ордер на аренду помещения, при получении которого арендатор заключал договор аренды с РЭУ.

Почему важным периодом в развитии данных отношений выделяется 1991 год? Необходимо представлять, какие изменения произошли в тот период в Москве и каким образом они повлияли на описываемый процесс.

В тот период в Москве произошло изменение административотерриториального деления и структуры государственного управления. Первым документом, который был издан в рамках проводимой тогда административной реформы, было распоряжение Мэра Москвы от 12 сентября 1991 за № 146-РМ " Об установлении временных границ муниципальных округов Москвы". В соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 24 апреля 1992 года за № 106-РМ "Об утверждении положения об административных округах и муниципальных округах (районах) в г. Москве", бывшее деление изменялось на 10 административных округов, в свою очередь каждый административный округ делился на муниципальные округа. Центральный административный округ был разделен на территориальные управления. Во главе каждого административного округа - префектуры - стоит префект, а каждого мунициального округа стоит супрефект, во главе территориального управления стоит начальник территориального управления. При существовании районов весь жилой фонд и большая часть нежилого фонда находились на балансе в Производственном Ремонтно-Эксплутационном Управлении (ПРЭУ), которые обладали правами юр. лица и делились на Ремонтно-Эксплутационные Управления (РЭУ). После ликвидации районов ПРЭУ оставались, а РЭУ выделилились из их состава и стали юридическими лицами. В административных округах были созданы организации балансодержатели, которые назывались Управления коммунального хозяйства и существовали во всех округах, за исключением Центрального. В Центральном округе, в каждом территориальном управлении была создана территориальная

Дирекция, которая и являлась организациейбалансодержателем. Единственным исключением из общего порядка на сегодняшний день является территориальное управление "Якиманка", где балансодержателем является само территориальное управление. В течение 1991-1992 года весь жилой фонд и большая часть городского нежилого фонда передавались с балансодержания ПРЭУ на баланс вышеуказанных организаций. Во всех муниципальных округах были образованы Дирекции единого заказчика, на баланс которых передавалось имущество с баланса Управлений коммунального хозяйства. Дирекции единого заказчика - это городские предприятия.

Подводя итог, можно выделить следущую цепочку переобразований городских органов: В административных округах ПРЭУ переобразовалось в Управления коммунального хозяйства, с баланса которых имущество было распределено на балансы Дирекций единого заказчика.

в Центральном администативном округе произошло деление на территориальные управления, в составе которых организовались территориальные Дирекции, являющиеся балансодержателями.

К этому надо добавить, что РЭУ не являлись и не являются балансодержателями, и на сегодняшний день переорганизованы в Ремонтно-Эксплутационные предприятия (РЭП). Также балансодержателями городского нежилого фонда могли быть городские предприятия и отраслевые структуры.

3. Развитие законодательного регулирования.

Порядок передачи помещений в аренду был кардинально изменен с введением в действие Постановления Правителства Москвы № 73 от 10 сентября 1991 года. Согласно этому Постановлению помещения в аренду передавались на основании решения Правительства Москвы или Распоряжения Мэра Москвы, либо на основании решения коллегии Москомимущества. Прежде всего необходимо остановится на определении Москомимущества. Москомимущество было образовано в декабре 1990 года и называлось Комитет по приватизации. Москомимущество явилось правоприемником Управления нежилых помещений мосгорисполкома, которое вошло в его состав. В сентябре 1991 года Коммитет приватизации был переименован в Коммитет по управлению имуществом города Москвы или Мосокомимущество в соответствии с законом о приватзации. Тогда же, в сентябре 1991 года были созданы с правом юридических лиц территориальные агенства Мосокомимущества, которые в августе 1993 года были переорганизованы в структурные подразделения Мосокомимущества без права юридического лица. Итак, возвращаясь к Постановлению № 73, интересно будет более подробно рассмотреть договор аренды. Договор аренды нежилого помещения подписывался с одной стороны арендатором, с другой стороны Мосокомимуществом или территориальным агенством Мосокомимущества и балансодержателем. Договор подлежал обязательной регистрации в базе данных москомимущества. Заключался договор на основании решения вышеперечисленных органов, базируемого на проведенном конкурсе или аукционе. В большинстве конкурсы проводились в качестве инвестиционных конкурсов, и кретерием победы на конкурсе являлось качество бизнес-плана или инвестиционной программы. Исходя из оценки бизнес-плана коллегией Москомимущества назначалась арендная плата. Даннный порядок действовал до весны 1991 года, когда оформление аренды в Москве было приостановлено в связи с подготовкой нового документа по этому вопросу. 14 июня 1992 года вышло новое Постановление Правительства Москвы № 520, которое снова изменило порядок оформления договора аренды нежилого помещения в Москве. Важно отметить, что если Постановление № 73 отменило ордерную систему, то Постановление № 520 фактически к ней вернулось. В соответствии с этим документом договор аренды также был трехсторонним и заключался на основании Свидетельства на право аренды, которое выдавалось Управлением нежилых помещений Москомимущества. Свидетельство в свою очередь выдавалось в двух случаях:

1) на основании уже существующего договора, срок действия которого истекает (пролонгация)

2) предоставление помещений в аренду на основании конкурса или аукциона.

В качестве пояснения ко второму случаю необходимо заметить, что как конкурс, так и аукцион являлись коммерческими, и критерием победы явялась премиальная сумма, которая выплачивалась городу за приобретение права заключения договора аренды. Важно подчеркнуть, что арендатор при таких условиях не мог передавать право аренды без согласия арендодателя, так как конкурс предоставлял именно право заключения договора аренды, а не само право аренды. Арендная плата распределялсь между бюджетом и балансодержателем, часть арендной платы отчислялась в Мосокомимущество. плата высчитывалась в соответствии с принадлежностью к территориальным зонам. Еще с постановления от 8 августа 1988 года, Москва делится на 5 градостроительных зон.

16 сентября 1993 года было принято следующее Постановление Правительства Москвы № 868, основным отличием от № 520 являлось отсутствие перечня случаев, когда помещение в аренду могло сдаваться без конкурса, который (перечень) приводился в № 520. По новому Постановлению любая организация могла снять помещение на правах аренды на основании Распоряжения Правительства Москвы, Распоряжения Мэра Москвы и Мосокомимущества, фактически также, как это было установлено в Постановлении № 73, о котором упоминалось ранее. Изменилось распределение средств от аренды, которое в соответствии с новым Постановлением осуществлялось следующим образом:

5% - отдавались Москомимуществу на развитие системы учета сбора арендной платы;

95% - отдавалось в государственный бюджет; балнсодержатель не получал ничего. Подобное распределение базировалось на политике, определяющей арендную плату как местный налог, в связи с чем деньги, вырученные в качестве арендной платы, закономерно отдавались в гоударственный бюджет.

Второе важное изменение произошло в системе градостраительных зон, когда от существующего деления города на 5 зон перешли к 34 градостроительным зонам. В результате этого изменения коэффицент внутри Садового Кольца от 1,7 -2 %% стал равнятся 13%, в связи с чем арендная плата резко возрасла, и это привело к ощутимому недовольству со стороны арендаторов. В. итоге на практике уже с декабря 1993 года Москомимущество вернулось к расчету по 5 градостраительным зонам.

Это единственный случай, когда Москомимущество отклонилось от Постановления Правительства Москвы, издав внутреннее распоряжение и одновременно предупредило следующее Постановление Правительства.

16 марта 1994 года вышло Постановление Правительства Москвы № 213 " О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы № 868", которое вернуло деление города к 5 градостроительным зонам, существовавшим до введения № 868. Также № 213 изменил порядок распределения арендной платы, в соответствии с которым: 5% - отдаются Москомимуществу; 47,5% - отдаются в бюджет; 47,5% - балансодержателю, либо во внебюджетный фонд административного округа.

Территориальным агенствам Москомимущества предоставлено право принимать решения о передаче помещений до 200 кв.м. в аренду от лица Москомимущества (в Центральном административном округе до 300 кв.м.).

Субаренда

Субаренда подлежит обязательной регистрации в Москомимуществе. Арендатор может сдать помещение в субаренду только с согласия арендодателя. Оплата при заключении договора субаренды производится тремя возможными способами;

1) Москомимущество регистрирует договор субаренды, арендатор продолжает платить арендную плату на тех же условиях, что и до заключения договора субаренды;

2) Москомимущество оформляет договор субаренды, по которому платит арендную плату Москомимиуществу. Арендатор освобождается от арендной платы по этим площадям;

3) Как арендатор, так и субарендатор платят арендную плату Москомимуществу.

0. Оформление арендных отношений

1. Договор Аренды

Как уже замечено выше, при передаче имущества в аренду заключение договора обязательно. Гражданский кодекс закрепляет положение о договоре аренды зданий и сооружений в статье № 650, в соответствии с частью первой которой по договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Отдельное место отводится вопросу о форме и государственной регистрации подобного договора аренды:

"1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации," - статья № 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важно уделить особое значение размеру арендной платы при заключении договора аренды здания или сооружения. Этот вопрос будет отдельно рассмотрен в данной работе на премере передачи нежилых помещений в аренду по московскому законодательству, где будет понятно, каким образом непосредственно на практике происходит процедура определения размера арендной платы, и от каких коэффицентов подобное определение зависит. Все же основываясь а Гражданском кодексе стоит привести статью № 654, которая так и называется "Размер арендной платы":