Правовое урегулирование передачи нежилых помещений в аренду по гражданскому законодательству

Прежде всего необходимо определить, как же понимаются правоотношения в области недвижимости в рамках городской политики.

"Правоотношения в области недвижимости - это отношения по поводу владения, пользования или распоряжения земельными участками, регулируемые земельным и градостроительным законодательством, а также отношения по поводу иных объектов недвижимости, которые регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, с учетом норм, установленных градостраительным и земельным законодательством," - часть третья Концепции городской политики в области недвижимости ".

При этом, в соответствии с той же концепцией, объекты отношений в области недвижимости определяются следующим образом: "права на земельные участки и иные объекты недвижимости (земельные вещные права), а также обязанности, возникающие в связи с правами на земельные участки и иные объекты недвижимости. Объектами земельных вещных прав и обязанностей являются земельные участки, земельные парцеллы, иные недвижимые вещи, реальные и идиальные доли земельных участков и иных недвижимых вещей."

Также раздел третий "Термины и определения для целей настоящей Концепции", положения из которого были приведены выше, определяет субъекты отношений в области недвижимости в городе Москве:

"Субъекты отношений в области нежвижимости - уполномоченные органы государственной представительной и исполнительной власти Российской Федерации, города Москвы, уполномоченные органы местного самоуправления и иные юридические и физические лица".

3. Способы переуступки прав на нежилое помещение

При разговоре о переуступке прав важно различать четыре категории прав на нежилые помещения.

Под первой категорией понимается право собственности, включающее в себя право владения, пользования и

распоряжения имуществом; подробное рассмотрение права собственности изложено в разделе "Содержание права собственности" данной работы.

Вторая категория - это хозяйственное ведение. Ранее - до введения нового Гражданского кодекса - право хозяйственного ведения означало, что собственник, передавая имущество в право полного хозяйственного ведения, предоставлял право полного распоряжения этим имуществом как собственник, за исключением двух моментов: ограничений, внесенных договором, и законом по данному праву. Собственник мог передать имущество в полное хозяйственное ведение предприятию, им созданному, при этом имущество учитывалась на балансе собственника. Позже законом о предприятиях и предпринимательской деятельности предусматривалось просто хозяйственное ведение. Эти два понятия существовали параллельно.

Третья категория - оперативное управление. Ссылаясь на регламентацию этого права, имевшую место до введения нового Гражданского кодекса, можно сказать, что имущество передавалось по определенному целевому назначению. Передача могла осуществиться государственному учреждению, финансируемому собственником и учитывалась так же, как и в случае хозяйственного ведения.

Если имущество учитывалось на балансе государственного предприятия, то оно могло передаваться в право полного хозяйственного ведения, если на балансе государственного учреждения - то в право оперативного управления.

Права полного хозяйственного ведения и оперативного управления на государственное имущество могли осуществляться без договора, постольку, поскольку, как во второй категории, так и в третьей из балансодержания вытекало право на ту или иную степень распоряжения имуществом. Что же касается просто хозяйственного ведения, введенного законом о предприятиях и предпринимательской деятельности, договор на передачу такого права был обязятелен и определял пределы осуществления данного права. Важным моментом является то, что имущество из права полного хозяйственного ведения изъято быть не могло, в то время как из права оперативного управления, напротив же, могло быть изъято.

Какие же изменения претерпела регламентация этих двух прав с введением нового Гражданского кодекса? Право полного хозяйственного ведения стало правом хозяйственного ведения, право оперативного управления осталось без изменений, хозяйственное ведение, существовавшее ранее, названо доверительным управлением.

Итак, право хозяйственного ведения на сегодняшний день, с точки зрения организационно-правовой формы, существует только для государственных и муниципальных предприятий. Распоряжаться учреждениями можно как на правах хозяйственного ведения, так и оперативного управления, без существующих ограничений.

Под четвертой категорией принято понимать аренду, наиболее интересующую нас в свете заданной темы. Аренда - это платное срочное пользование или владение и пользование нежилым имуществом. Сделка аренды регулируется договором.

Какие особенности можно выделить, сравнивая право аренды с другими вышеперечисленными категориями?

Во-первых, как понятно из определения, договор аренды является всегда срочным, то есть договором, заключенным на определенный срок, в то время, как ни право хозяйственного ведения, ни право оперативного управления, ни тем более право собственности, не ограничиваются каким-либо сроком осуществления такого права.

Во-вторых, важно отметить сам факт необходимости заключения договора, так как, при вышеуказанных категориях, в ряде случаев заключение договора не обязательно.

В третих, отличительная особенность аренды заключается в том, что это право пользования (или владения и пользования имуществом), осуществляемое строго за плату.

Также, характеризуя право аренды, следует сказать, что арендатор несет обязательства содержания имущества и возврата имущества его законному собственнику по истечении срока договора аренды в соответствующем состоянии. Один из наиболее насущных вопросов при рассмотрении договора аренды, это - возможность расторжения такого договора в одностороннем порядке. На данный вопрос можно ответить категорически отрицательно: коль скоро заключен договор, его расторжение происходит по согласованию сторон, или, в случае нарушения договора одной из сторон, вопрос расторжения договора решается в судебном порядке. Исключительным условием расторжения договора может быть увеличение размера арендной платы. В соответствии с основами законодательства об аренде арендодатель может повышать арендную плату в случаях, предусмотренных законодательством и в иных случаях, таких как рост централизованных тарифов и т.п. Также условия договора могут быть пересмотрены в судебном порядке в случае, когда в результате обстоятельств (событий), условия договора стали очевидно невыгодны одной из сторон.

Арендатор может сдать арендумое помещение в субаренду с разрешения арендодателя. По основам гражданского законодательства, действующим с 14 августа 1992 года, в части, не противоречащей Гражданскому кодексу, если срок договора истек, и ни одна сторона не послала другой стороне уведомление о расторжении договора, то договор считается возобнавленным на тех же условиях на неопределеннй срок. При этом каждая из сторон может заявить о прекращении договора за три месяца. До этого существовал порядок, предусмотренный основами законодательства об аренде, принятыми 1 января 1991 года, в соответствии с которыми, если срок договора истек, и ни одна из сторон не уведомила другую о его прекращении за три месяца до окончания срока, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

III. Предача нежилого помещения в аренду по московскому законодательству

1. Правоустанавливающие документы. Госудаственная регистрация.

Основополагающим фактом в сделке передачи прав собственности являются документы, свидетельствующие о передаче таких прав, то есть правоустанавливающие документы.

Необходимо оговорить, что на ранней стадии регулирования законодательного закрепления форм частной собственности и государственной регистрации прав собственности, существовало два органа, выдающих свидетельства, закрепляющие право собственности на недвижимое имущество - Московский Комитет Имущества и Фонд имущества Москвы. В связи с чем ведение учета за передачей прав собственности на недвижимое имущество значительно усложнялось.

Правительство Москвы приняло 18 апреля 1995 года Постановление №327 "О разграничении государственной собственности на территории Москвы и государственной регистрации имущественных прав", в соответствии с которым Правительство Москвы постановило:

4. Поручить Фонду имущества Москвы: - выдавать физическим и юридическим лицам Свидетельства на право собственности установленного образца на здания, сооружения и нежилые помещения, право собственности на которые возникло в результате приватизации (выкупа) государственной или муниципальной собственности (за исключением жилых помещений) и в результате реконструкции на основании инвестиционных контрактов в установленном Законом и нормативными актами порядке;

- переоформить ранее выданные Москомимуществом Свидетельства на право собственности на здания, сооружения и нежилые помещения, право собственности на которые возникло в результате приватизации (выкупа) государственной или муниципальной собственности в установленном Законом или нормативными актами порядке.

5. Считать действующими и не требующими переоформления ранее выданные Фондом имущества Москвы Свидетельства на право собственности на здания, сооружения и нежилые помещения, право собственности на которые возникло в результате приватизации (выкупа) государственной или муниципальной собственности в установленном Законом или нормативными актами порядке.

Тем не менее важно сказать, что выдача Свидетельств на право собственности не является окончательной стадией закрепления права собственности на нежилое помещение и для правильного оформления сделки необходима государственная регистрация с внесением в реестр собственности, о чем свидетельствуют нижеприведенные акты и постановления.

Основываясь на тексте "Концепции городской политики в области недвижимости", разделе "Единая государственная регистрация прав на землю и иную недвижимость", части второй, можно сказать, что "правоустанавливающий характер должна иметь единая государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости; техническое осуществление такой регистрации целесообразно поручить специальному ведомству, утвердив соответствующим законом Москвы положение о единой системе государственной регистрации прав".

Часть шестая того же раздела указывает: "Любые сделки с земельными участками и иной недвижимостью в Москве должны регестрироваться в единой городской регистрационной системе. Записи в такой единой системе хранятся в письменном виде и дублируются на магнитных или иных носителях, доступных электронно-вычислительной технике".

Далее в тексте: " В случае регистрации любые права должны быть защищены городскими властями от любого незаконного посягательства или произвольного изменения".

Также к вопросу о развитии и регулировании нового института регистрации прав собственности можно привести Распоряжение Мэра Москвы от 16 июня 1994 года за номером 228-РМ "О регистрации операций с собственностью физических и юридических лиц в г. Москве";

"С целью упорядочения учета перехода права собственности в процессе отчуждения недвижимого имущества и его залога, защиты и дополнительного удостоверения прав собственности, а также принимая во внимание расширение сектора частной собствености в г. Москве и возникновение рынка недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, нежимых помещений):

1. Поручить Москомимуществу осуществлять регистрацию недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, нежилых помещений), принадлежащего на праве собственности физическим и юридическим лицам на территории г. Москвы.

2. Считать внесение в реестр собственности Москомимущества с выдачей Свидетельства о внесении в реестр собственности актом государственной регистрации собственника и принадлежащего ему недвижимого имущества".

Таким образом становится понятно, что техническое осуществление оформления прав собственности на нежилые помещения происходит в две стадии:

1. Московский Фонд имущества выдает Свидетельство на право собственности нежилого помещения.

2. На основании Свидетельства на право собственности, выданного московским Фондом имущества, Москомимущество осуществляет государственную регистрацию прав собственности внесением а реестр собственности с выдачей Свидетельства о внесении в реестр собственности.

Описав процедуру государственной регистрации, необходимо привести некоторые объяснения. Рассматривая способы приобретения прав собственности, следует заметить, что гражданское право различает два способа - первоначальный и производный. Первоначальный способ имеет место, если право на вещь возникает впервые, то есть в момент ее создания, или, что имеет место в случае с недвижимостью, с момента ее приватизации. Способ, при котором преобретение права собственности на вещь, право собственности на которую передано другому собственнику, или прежний собственник утратил право собственности на эту вещь, называется производным. Данное разграничение имеет важное значение в понимании оформления прав собственности, а следовательно в классификации правоустанавливающих документов, в зависимости от способа возникновения права собственности.