Правовое урегулирование передачи нежилых помещений в аренду по гражданскому законодательству

 

 

Московская Государственная Юридическая Академия

Московский Вечерний Факультет

Курсовая работа

студентки второго курса МГЮА МВФ Карловой Светланы Игоревны

на тему:

«Правовое урегулирование передачи нежилых помещений в аренду по гражданскому законодательству »

 

Кафедра гражданского права Научный руководитель: Лобанов Михаил Николаевич

 

Москва, 1997

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

I. Введение

II. Право собственности

1. Содержание права собственности

2. Права собственника нежилого помещения

3. Способы переуступки прав на нежилое помещения

III. Передача нежилых помещений в аренду по московскому законодательству

1. Правоустанавливающие документы. Государственная регистрация

2. Переформирование органов управления недвижимостью в Москве

3. Развитие законодательного регулирования

IV. Оформление арендных отношений

1. Договор аренды.

2. Право арендатора на субаренду.

V. Последствия заключения договора аренды

1. Права

2. Обязанности

3. Ответственность

VI. Заключение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

 

Теме недвижимости и различного рода сделок с ней уделяется в настоящее время особое внимание. Данная работа рассматривает такой аспект правоотношений в области недвижимости, как аренда, при этом объектом исследования является ситуация с нежилым фондом. Очевидно, что понимание важности правового урегулирования передачи нежилых помещений в аренду не может быть разделено с пониманием практического значения определения и урегулирования права собственности на нежилые помещения в целом. В данной связи стоит оговорить, что, к примеру, шесть лет назад рынок коммерческой нежилой недвижимости не существовал вообще. Обяснением тому может служить тот факт, что нежилая недвижимость не рассматривалась как статья дохода. Траты на обладание недвижимостью на различных правах никогда не приносило прибыли, в то время как содержание недвижимости являлось всегда статьей расхода, следствием чего было отсутствие необходимости четкого законодательного регулирования данного вопроса. В настоящее время, с возникновением рынка коммерческой недвижимости, ситуация резко изменилась. Сделки с нежилой недвижимостью приносят огромный доход, что вызывает потребность в значительной юридической базе, поддерживающей правоотношения в данной области рынка. Достаточно определить стороны, непосредственно участвующие в операциях с недвижимостью, а потому очевидно заинтересованные в развитии законодательства в области нежилой недвижимости при настоящих темпах роста коммерческого рынка. С полной уверенностью на данной стадии развития вышеуказанных отношений можно выделить такие стороны, как:

Владелец здания или сооружения

Владелец земли (для Москвы)

Девелопер, нанимаемый владельцем для поиска инвесторов, проведения тендеров на строительство и занимающийся общей организацией работ по проекту

Инвестор, привлекаемый девелопером для финансирования определенного проекта

Агент, привлекаемый девелопером для поиска арендодателей и других пользователей

Пользователь здания или сооружения

Компания, управляющая и эксплуатирующая недвижимость.

Таким образом, чтобы урегулировать разнообразные и разносторонние интересы участников рынка, необходима четкая законодательная регламентация, которая помогала бы развивать правоотношения в данной области. Также необходимо подчекнуть, что настоящая работа рассматривает вопрос заданной темы не только на примере федерального законодательства, но и с учетом специфики московского рынка. Стоит оговорить, что тема законодательного урегулирования передачи в аренду нежилого помещения очень обширна, а потому полностью охватить ее в рамках курсовой работы невозможно.

Можно выделить такие аспекты данной темы, как: передача в аренду помещений, находящихся в государственной собственности, находящихся в муниципальной собственности (где особое внимание необходимо уделять правам передачи и балансодержанию): другой аспект - помещения, находящиеся в частной собственности.

Также, в свете данной темы интересно было бы рассмотреть процедуру выяснения так называемого "титула" здания, то есть пакета документов, определяющих права собственности, включая планы БТИ, указывающие на право постройки здания, согласование с городскими властями, количество этажей и т. д. При выяснении титула вновь построенного здания, находящегося в частной собственности важно также определить долю города в финансировании строительства, а, следовательно, право города на часть помещений во вновь построенном здании. Настоящая работа рассматривает такие аспекты, как право собственности в целом, передача в аренду нежилых помещений по московскому законодательству, и оформление договорных отношений в этой области в соответствии с федеральным законодательством. Вышеперечисленные аспекты являются наиболее выразительными при знакомстве с темой и с ее проблематикой.

 

II. Право собственности

 

1. Содержание права собственности

 

Говоря о правах собственника нежилого помещения, необходимо определить, в чем заключается содержание права собственности в целом, и каким образом право собственности регулируется в гражданском законодательстве.

В статье 209 Гражданского Кодекса, открывающей Раздел II "Право собственности и другие вещные права", содержание права собственности определяется следующим образом:

"1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

2. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление в интересах собственника или указанного им третьего лица."

В Гражданском Кодексе закреплена и обязанность собственника по содержанию имущества. Основанием закрепления такой обязанности собственника служит общее учение о праве собственности в гражданском обществе. Согласно ему собственность - не только благо, но и бремя для собственника.

Итак, в соответствии со статьей 210 Гражданского Кодекса, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества,, если иное не предусмотрено законом или договором. Законодательное регулирование этой обязанности особенно важно при рассмотрении вопроса передачи нежилых помещений в аренду, в части определения прав и обязанностей сторон.

Также немаловажное значение приобретает вопрос о несении риска случайной гибели имущества при осуществлении прав на него. Статья 21 1 ГК закрепляет это следующим образом:

" Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором."

Интересно в данной связи обратиться к истокам института права, и провести параллель со способом урегулирования данных отношений в Римском праве, на примере договора купли-продажи (emptio-venditio).

Если по заключении договора купли-продажи проданная вещь погибнет по случайной причине, т. е. без вины в том как продавца, так и покупателя, то неблагоприятные последствия этого факта ложатся на покупателя. Это значит, что покупатель обязан уплатить покупную цену (а если уже уплатил, то не имеет права требовать ее возвращения), несмотря на то, что продавец вследствии случайной причины не может исполнить лежащей на нем обязанности предоставления вещи. Это обозначают афоризмом - periculum est emptoris - риск случайной гибели проданной вещи лежит на покупателе (если, конечно, в договоре стороны не предусмотрели другого положения).

Правило "periculum est erntoris" резко расходится с общим принципом Римского права - "casum sentit dominus" ( т. е. последствия случайностей, которые могут постигнуть вещь, приходится ощущать собственнику этой вещи). С точки зрения этого общего правила, если вещь, по заключении договора купли-продажи, но еще до передачи покупателю погибает или повреждается, риск должен был бы нести продавец, так как при этих обстоятельсвах именно он является собственником проданной вещи. Только после практической передачи вещи (tratitio) право собственности пререходит (при наличии других необходимых условий) к покупателю, и, следовательно, с точки зрения правила "casum sentit dominus", только тогда, естественно, можно было бы возложить на покупателя риск случайной гибели или порчи вещи. В действительности же покупатель несет этот риск независимо от того, стал ли он уже собственником купленной вещи или еще нет.

Существуют два известных объяснения подобного разночтения. Первое из них несет начало в первоначальной форме передачи прав собственности путем мансипации, которая сразу переносила право собственности на покупателя так, что тому приходилось нести риск по общему правилу "casum sentit dominus". Большим распространением и признанием пользуется другое объяснение, также исходящее из исторических корней купли-продажи. До того как договор получил признание в качестве консенсуального, той цели, для которой в классическом римском праве служит emptio-venditio, достигали с помощью двух отдельных стипуляций. Обе эти стипуляции юридически были совершенно самостоятельны, а потому каждая имела свою судьбу, не связанную с судьбой другой стипуляции. Отсюда и получилось, что обстоятельства могли сложиться так, что стипуляция, совершенная покупателем о передаче ему проданной вещи, оказывалась неисполнимой, притом без всякой на то вины продавца, т. е. случайно, вследствие чего продавец освобождался от исполнения своего обязательства.

Наиболее важным положением в разделе ГК "Право собственности и другие вещные права" при рассмотрении данной темы является статья, закрепляющая право собственности граждан и юридических лиц за № 213, в соответствии с пунктом первым которой в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. Ссылаясь на пункт третий указанной статьи, также следует подчеркнуть, что коммерческие и некомерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учереждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по другим основаниям.

Вышеперечисленные статьи являются основополагающими в главе второго раздела, озаглавленной "Общие Положения", закрепляющей основы права собственности по гражданскому кодексу.

2. Право собственности на нежилое помещение

Переходя к правам собственности на нежилое помещение, необходимо сказать, что ни в московском, ни в федеральном законодательстве нет четко закрепленного спектра прав собственника нежилого помещения. Исходя из чего на практике под правами собственника нежилого помещения понимаются те же права, что и собственника в целом, т. е. право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Сложность в определении и регулировании прав собственности на нежилые помещения заключается в несоответствии между федеральным законом и актами города Москвы.

В соответствии со статьей 552 гражданского Кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Следовательно, принимая во внимание тот факт, что при передачи прав собственности на нежилое помещение вместе с ним передается участок земли, необходимый для использования этого помещения и ссылаясь на указанную статью, можно сделать вывод, что по федеральному законодательству земля может находится в собственности. Обращаясь же к

Распоряжению мэра Москвы от 17 января 1994 г. № 23-РМ, а точнее к части третей "Временной Инструкции о некоторых вопросах регулирования земельных и имущественных правоотношений в г.Москве" в составе вышеуказанного распоряжения, необходимо подчеркнуть, что Право собственности на любое строение (сооружение), расположенное на землях, находящихся в собственности г. Москвы, не влечет за собой права собственности на имеющийся при нем земельный участок. Что явно указывает на противоречие федеральному законодательству, которое имеет высшую юридическую силу, по отношению к законодательству Москвы. Хотя решение подобного несоответствия оговорено в части второй указанной Инструкции: "При оформлении имущественных и земельных правоотношений необходимо учитывать, что до принятия "Основ земельного законодательства Российской Федерации" передача городских земель в собственность не производится".

В свете изложенной проблемы необходимо оговорить, что тема передачи нежилых помещений в аренду, и правовое регулирование этой сделки, будет рассматриваться преимущественно на основе московского законодательства.

Уместно будет привести некоторые положения из "Концепции городской политики в области недвижимости", утвержденной распоряжением мэра от 14 апреля 1995 г. № 188РМ.