Правовое регулирование ипотеки в российском законодательстве

  Государственная  регистрация смены залогодержателя  вследствие уступки прав по  основному обязательству либо  по договору об ипотеке осуществляется  по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей.¹

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение  одного месяца со дня поступления  необходимых для ее регистрации  документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.²

Датой государственной  регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании даты поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.¹

       В государственной регистрации  ипотеки может быть отказано  в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Государственная  регистрация ипотеки может быть  отложена не более чем на  один месяц в случае:

1. не предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов необходимого для такой регистрации;
2. несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
3. необходимости проверки подлинности представленных документов.

 Принимая  решение об отложении государственной  регистрации ипотеки, орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы  или требует устранения выявленных  несоответствий.²

При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.

Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

         Государственная регистрация ипотеки  является публичной. Любое лицо  вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера.

          Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, который зарегистрировал  или должен был зарегистрировать  ипотеку, обязан в соответствии с ГК РФ и статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе:

1. необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;
2. необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную запись;
3. задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;
4. государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;
5. несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Федерального закона;
6. уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);
7. неправомерным погашением регистрационной записи;
8. необоснованным отказом в совершении действий, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона.

Помимо Федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вопросам государственной регистрации ипотеки посвящен ряд норм Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости). Как следует из п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, приоритет имеет Закон об ипотеке; второй Закон рассматривается как специальный по отношению к первому. Поэтому если нормы этих законов устанавливают применительно к государственной регистрации ипотеки разные правила, действовать будут правила Закона об ипотеке. Особенности правового регулирования государственной регистрации ипотеки как ограничения (обременения) права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя проявляются при законодательном разрешении следующих вопросов: 1) момент возникновения ипотеки; 2) документы, необходимые для государственной регистрации; 3) приостановление государственной регистрации и отказ в государственной регистрации; 4) удостоверение государственной регистрации; 5) погашение регистрационной записи.

2.3 Содержание  правоотношения по договору ипотеки

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения и устанавливает две стороны договора ипотеки: залогодержатель и залогодатель.

Залогодателем, так же как и залогодержателем, может  быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Как указывает М. Брагинский, «залогодатель осуществляет свое вытекающее из ипотеки право по отношению к залогодателю независимо от того, является ли он должником, и если нет, то находится ли он в какой-либо правовой связи с должником и обладает ли личным интересом к исполнению обеспеченного ипотекой обязательства».²⁴

Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц. Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Согласно положениям гражданского законодательства, в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона. При этом действуют правила о цессии.

В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ залогодателем вещи может  быть ее собственник либо лицо, имеющее  на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ определяет, что залогодателем  может быть как сам должник, так и третье лицо. «Третье лицо» заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Отдельно можно выделить профессиональных субъектов ипотечных  правоотношений (банки, оценочные, риэлтерские  и страховые компании).

Среди специальных субъектов  юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.²⁵

Чтобы разобраться в  правовом статусе субъектов ипотечного обязательства необходимо обратиться к рассмотрению прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

Залогодатель обязан:

1. страховать заложенное имущество в полной его стоимости;
2. немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);
3. сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);
4. залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 334 ГК РФ);
5. в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости);
6. пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;
7. закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);
8. залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава  государственных и муниципальных  земель, арендуемом им на срок более  пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. Приведем пример из практики: «Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.

Истец указал, что в  соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор  был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в  субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Арбитражный суд в  удовлетворении иска отказал по следующим  основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец  передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 ЗК не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно п.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.