Правовое регулирование ипотеки в российском законодательстве

 Современная государственная  жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально - экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

 В Концепции намечены  конкретные направления совершенствования  законодательной и нормативной  базы ипотечного жилищного кредитования  на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

 В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки¹⁵.

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. За 8 месяцев 2010 года (с января по август) жители России получили 158,9 тыс. ипотечных  кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. По сравнению с тем же периодом 2009 года показатели выросли более чем в 2 раза. Средний размер ипотечного кредита по состоянию на 1 сентября 2010 года – 1,25 миллиона рублей. Для сравнения, в 2009 году средний размер ипотечного кредита был меньше - приблизительно 1,17 миллиона рублей. 
Весьма интересны показатели задолженности по ипотечным кредитам. Она занимает 14,3% от общего объема задолженности по кредитному портфелю. За первые 8 месяцев 2010 года задолженность по ипотеке увеличилась на 3,3%². В целом же просрочка по жилищным кредитам составила 41,7 миллиарда рублей. Любопытно, что почти половина из просроченных ипотечных кредитов – валютные. Просроченная задолженность по рублевым кредитам составляет 2,8% против 9,2% по валютным. 
Необходимо отметить, что в данный момент количество рублевых ипотечных кредитов растет, а валютных – напротив, уменьшается. 
Заслуживают внимания и ставки по ипотечным кредитам. Средняя их величина составляет 13,4% для рублевых ипотечных кредитов и 11,1% для валютных. Это не значит, что дешевых ипотечных кредитов на рынке нет. Где-то можно получить рублевый ипотечный кредит и под 12%, и под 11%, а в перспективе Сбербанк РФ обещает снижение ставок до 9%. 
Средний срок, на который сейчас выдаются ипотечные кредиты – 16,4 года. Требования банков в области первоначального взноса смягчились. Теперь кредитные учреждения выдают ипотеку с первоначальным взносом 15% и даже 10%, тогда как в 2009 году для получения кредита необходимо было внести первый платеж в 20-30% от всей суммы. 
Итак, если верить техническим показателям, то рост ипотеки действительно заметен. Однако, по мнению экспертов, до формирования полноценного цивилизованного ипотечного рынка России нужно гораздо больше времени, поскольку доля ипотечных кредитов в ВВП России сейчас составляет около 3%, а это считается крайне низким показателем.¹⁶

        Как утверждают аналитики крупнейших  российских банков и ипотечных  брокеров, перспективы развития  ипотечного кредитования в России  напрямую связаны с тем, как  будет развиваться мировой кризис. Большинство экспертов сходятся  во мнении, что существенных изменений в отечественном ипотечном кредитования имеет смысл ждать не ранее, чем через полтора-два года. Это, прежде всего, связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие населения имеют определяющее значение для возрождения ипотеки. Как полагают аналитики, в случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий. Большое будущее видится за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов.

       Мировой  экономический кризис ощутимо  притормозил развитие ипотечного  кредитования, по сути, отбросив его на исходные позиции. Однако эксперты-экономисты полагают, что трудности ипотеки в России носят временный характер, и по окончанию кризисной ситуации все вернется на прежние темпы развития.

В 2012 году темпы роста  объемов, скорее всего, снизятся, а ставки опускаться дальше не будут, а, возможно, и несколько подрастут. Это связано с новой волной мировой финансово-экономической нестабильности. Сейчас отечественным банкам сложно привлекать зарубежные дешевые кредиты, так как многие западные банковские учреждения сами  испытывают проблемы с так называемой ликвидностью (сбалансированность активов и пассивов) и нуждаются в денежных средствах. Поэтому российские банки стараются увеличить объемы вкладов населения – ставки по ним растут, а, следовательно, должна повышаться стоимость кредитных средств, выдаваемых банками. Основная причина ожидаемого роста ставки по ипотечным кредитам, по мнению специалистов, которых цитирует РИА Новости, - нестабильность на международных финансовых рынках. Она делает дорогим привлечение денежных ресурсов на рынке, а также повышает риски массовых неплатежей из-за потери работы заемщиками. Соответственно, банки, чтобы не попасть в ситуацию кризиса, аналогичную событиям 2008 года, повышают стоимость кредитования, размер первоначального взноса и требования к заемщикам. Как результат, ипотека может стать абсолютно недоступной. При негативном сценарии ставки по классическим ипотечным продуктам станут запретительными – 18-20%. В такой ситуации клиенты берут кредиты только в исключительных случаях.

В 2011 году были внесены  изменения в закон об ипотеке, касающиеся обращения взыскания  на жилье. В частности, если банк обращает взыскание на квартиру заемщика и  реализует ее на рынке, то заемщик  ему больше ничего не должен, даже если сумма, вырученная от продажи квартиры, не покрывает долга. До этих поправок разница между стоимостью заложенного жилья и суммой ипотечного кредита считалась долгом заемщика, который банк мог взыскать в рамках стандартных процедур как беззалоговый кредит. По мнению экспертов, эти изменения сподвигнут банки на повышение требований к финансовой устойчивости клиента. Очевидно, что по кредитам с первоначальным взносом до 20% будут вводиться дополнительные надбавки к ставке. Некоторые банки вообще начнут отказываться кредитовать без страхования риска финансовой ответственности заемщика.

        Большинство специалистов считает,  что объемы ипотеки вряд ли  вырастут и достигнут докризисных  значений 2008 года. В частности, специалисты  Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) предполагают, что в 2012 году будут выданы примерно 550-680 тысяч ипотечных кредитов на 0,8 - 1 трлн. рублей. Правда, имеется условие: «При развитии экономики России по базовому сценарию Минэкономразвития и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков». ¹⁷

В целом ипотека в  большой степени зависит от экономики  страны. Если изменится стоимость  потребительской корзины, то средней  семье не будет хватать денег  на оплату ежемесячных взносов. Это  означает, что банки ужесточат  условия выдачи кредитов. Конечно, даже во время кризиса найдутся люди, которые будут брать ипотеку. Но вряд ли речь пойдет об очень крупных суммах. Чистой продажи в ипотеку практически нет, а средний размер кредита колеблется в пределах одного миллиона рублей. Из-за ограничения денежных ресурсов банковских учреждений вновь будет возрастать роль государства на рынке ипотеки, как это было в предыдущие кризисные годы. Дальнейшее развитие получат программы социальной (включая военную, а также с участием материнского капитала) и корпоративной ипотеки.

Глава 2. Правовая природа договора ипотеки

2.1 Основания  возникновения и предмет ипотеки

По действующему российскому  законодательству исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п.1 ст. 329 ГК).

В современных условиях залог занимает особое место среди  способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств и обладает несомненными преимуществами. Ипотека является видом залога, поэтому, она обладает теми же обеспечительными свойствами, что и залог.

 Во-первых, ипотека  обеспечивает наличие и сохранность  заложенного имущества на тот  момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором.

 Во-вторых, ипотека  обеспечивает кредитору-залогодержателю  в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения должником  обязательства возможность удовлетворить  свои требования из стоимости  заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Важно отметить ошибочность широко распространенного мнения, согласно которому залог может быть применен для непосредственного, «прямого» перехода собственности на заложенную вещь от залогодателя кредитору (залогодержателю). В действительности залог совсем не пригоден для этого. Имеется единственный способ реализации залога – продажа его с торгов неопределенному кругу лиц с предварительным определением условий такой продажи в нотариальном или судебном порядке. При этом сам залогодержатель не имеет никаких преимуществ в ходе торгов либо, по классическим взглядам, должен быть отстранен от них вовсе. И только если торги не дадут результата, возникает возможность передачи вещи залогодержателю. Это значит, что, пока залог не отменен, его передача залогодержателю помимо торгов заведомо ничтожна в силу прямого нарушения закона, и этот порог не может быть никак восполнен¹⁸.

Ипотека (залог недвижимости) как вид залога наряду с этим имеет  свою специфику.

Статья 42 Закона «О залоге» дает понятие ипотеки: «ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им». Субъекты ипотечного правоотношения – это залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодатель – лицо, принявшее это имущество в залог. Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами могут быть как физические и юридические лица, так и государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве – третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными.

Основные особенности ипотеки сводятся к следующему. Прежде всего, специфика ипотеки определяется ее предметом. По общему правилу, договор об ипотеке может заключаться в отношении любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Исключение составляют:

1. имущество, изъятое из гражданского оборота;
2. имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
3. имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «Об ипотеке»);
4. земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности;
5. сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
6. часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
7. жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона «Об ипотеке).

Ипотека получила наибольшее распространение при залоге недвижимости и земельных участков. Землю и  другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, к тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.¹

Предметом договора ипотеки  могут быть не только вещи, но и имущественные  права (в частности, право аренды недвижимого имущества), за исключением  требований, неразрывно связанных с  личностью.²

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда не происходит передача предмета залога залоговому кредитору; имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью, хотя бы и не в натуральной форме (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК РФ). Ряд важных особенностей ипотеки определяется тем, что имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, оно продолжает им использоваться. В этой связи, по общему правилу, залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества. При наступлении этих обстоятельств залогодатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, за исключением случая, когда между ним и залогодателем заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения (ст. 36 3акона «Об ипотеке»).